Referenzzinssatz und Mietzinssenkung: Ihr Anspruch 2026

Die Antwort vorab

Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent, und das Bundesamt für Wohnungswesen hat ihn am 1. September 2026 bestätigt. Beruht Ihre Miete noch auf 1,50 Prozent, können Sie 2,91 Prozent weniger Nettomiete verlangen, bei 1,75 Prozent sind es 5,66 Prozent. Davon gehen Teuerung und Kosten ab, und von selbst passiert nichts.

Was davon in Franken übrig bleibt, entscheiden die Abzüge, und dort wird gestritten. Darum rechnen wir unten einen Fall mit den echten Indexwerten des Bundes durch, so wie die Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich rechnen.

Wo der Referenzzinssatz heute steht

Der hypothekarische Referenzzinssatz ist ein einziger Wert für die ganze Schweiz, den das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) alle drei Monate veröffentlicht. Er beruht auf dem Durchschnittszins aller Hypotheken, die Banken in der Schweiz in Franken vergeben haben, und wird auf den nächsten Viertelprozentpunkt gerundet. Weil dieser Durchschnitt auch alte Festhypotheken enthält, bewegt er sich langsam.

Laut der Medienmitteilung vom 1. September 2026 lag der Durchschnittszins am Stichtag 30. Juni 2026 bei 1,31 Prozent. Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,25 Prozent, bis dieser Durchschnitt unter 1,13 Prozent fällt oder über 1,37 Prozent steigt. In den letzten vier Erhebungen lag er zwischen 1,31 und 1,33 Prozent, also innerhalb dieser Grenzen.

Die nächsten Termine stehen fest: 1. Dezember 2026, danach 1. März, 1. Juni, 1. September und 1. Dezember 2027. Ein neuer Satz gilt jeweils ab dem Tag nach der Publikation. Für Ihren Anspruch zählt aber nicht nur der heutige Wert, sondern vor allem der Wert, auf dem Ihre Miete beruht.

Auf welchem Satz beruht Ihre Miete?

Massgebend ist der Satz, der beim Abschluss Ihres Vertrags galt. Hat die Vermieterschaft die Miete später wegen des Referenzzinssatzes erhöht oder gesenkt und haben Sie das nicht angefochten, gilt der Stand dieser letzten Anpassung. So steht es in den Fragen und Antworten des BWO. Meist finden Sie die Zahl im Mietvertrag, oft direkt neben der Nettomiete, oder auf dem Formular der letzten Mietzinserhöhung.

Die Grafik zeigt, warum gerade jetzt viele Mietende einen Anspruch haben. Vom 2. Juni 2023 bis zum 1. September 2025 lag der Satz bei 1,50 oder 1,75 Prozent. Wer in dieser Zeit unterschrieben oder damals eine Erhöhung akzeptiert hat, zahlt heute oft noch auf dieser Basis. Wer dagegen zwischen dem 3. März 2020 und dem 1. Juni 2023 unterschrieben hat und seither keine Anpassung bekam, steht bei 1,25 Prozent und hat keinen Anspruch. Ältere Verträge ohne spätere Anpassung beruhen auf 1,50 Prozent oder mehr.

Nicht alle Mietverhältnisse folgen dem Referenzzinssatz. Ausgenommen sind Indexmieten, die dem Landesindex der Konsumentenpreise folgen, und Staffelmieten, die zu festen Daten steigen. Ebenfalls ausgenommen sind subventionierte Wohnungen, deren Miete eine Behörde kontrolliert, sowie luxuriöse Wohnungen und Einfamilienhäuser mit sechs oder mehr Wohnräumen, die Küche nicht mitgezählt (Art. 2 VMWG). Wer zu keiner dieser Gruppen gehört und eine Basis über 1,25 Prozent hat, kann rechnen.

Wie viel weniger Miete steht Ihnen zu?

Pro Viertelprozentpunkt Senkung sind es 2,91 Prozent der Nettomiete, bei zwei Schritten 5,66 Prozent. Die Grundlage ist Art. 13 VMWG: Bei Hypothekarzinsen unter 5 Prozent erlaubt ein Anstieg um einen Viertelprozentpunkt eine Erhöhung um höchstens 3 Prozent, und bei einer Senkung ist die Miete entsprechend herabzusetzen.

Warum 2,91 und nicht 3 Prozent? Weil die Senkung die frühere Erhöhung rückgängig macht. Eine Miete von 100 Franken wird mit 3 Prozent zu 103 Franken. Wer von 103 Franken zurück auf 100 will, muss 2,91 Prozent abziehen. Bei zwei Schritten wurde die Miete um 6 Prozent erhöht, zurück geht es um 5,66 Prozent. Diese Werte stehen in der Tabelle der Überwälzungssätze der Fachzeitschrift mietrechtspraxis, auf die das BWO selbst verweist, und der Mietzinsrechner der Zürcher Gerichte rechnet genauso.

Der Prozentsatz gilt nur für die Nettomiete. Heiz- und Nebenkosten, die Sie separat bezahlen, ändern sich durch den Referenzzinssatz nicht. Bei einer Nettomiete von 1’800 Franken ergeben 2,91 Prozent also 52.38 Franken im Monat, 5,66 Prozent ergeben 101.88 Franken. Das ist der Bruttoanspruch, bevor die Vermieterschaft etwas dagegenhält.

Was die Vermieterschaft abziehen darf

Die Vermieterschaft darf die Einsparung mit Kostensteigerungen verrechnen, die seit der letzten Festsetzung der Miete eingetreten sind. Das sieht Art. 13 VMWG im gleichen Satz vor wie die Senkung. In der Praxis geht es um zwei Posten: die Teuerung und die allgemeinen Kosten.

40 Prozent der Teuerung

Die Miete darf um höchstens 40 Prozent der Steigerung des Landesindexes der Konsumentenpreise angepasst werden (Art. 16 VMWG). Ausgangspunkt ist der Indexstand, auf dem Ihre Miete beruht. Er steht oft ebenfalls im Vertrag. Die Schlichtungsbehörden im Kanton Zürich rechnen laut ihrem Merkblatt zu Mietzinserhöhungen so, und ihr Rechner verrechnet dieselben Posten auch bei einer Senkung: neuer Indexstand minus alter Indexstand, mal 40, geteilt durch den alten Indexstand.

Weil die Teuerung in den letzten zwei Jahren tief war, ist dieser Posten derzeit klein. Der Index lag im Juni 2024 bei 107,7 Punkten und im Dezember 2025 bei 106,9 Punkten, beide auf der Basis Dezember 2020 = 100. Seither rechnet das Bundesamt für Statistik mit einer neuen Basis: Im September 2026 stand der Index bei 101,5 Punkten (Dezember 2025 = 100). Rechnet man das auf die alte Basis um (106,9 mal 1,015), sind es 108,5 Punkte. Achten Sie darauf, dass beide Werte Ihrer Rechnung auf derselben Basis stehen.

Die allgemeine Kostensteigerung

Gebühren, Versicherungen und Unterhalt werden teurer, und auch das darf die Vermieterschaft anrechnen. Grundsätzlich muss sie diese Kosten belegen. Die Zürcher Schlichtungsbehörden rechnen zur Vereinfachung mit Pauschalen pro Jahr: 0 Prozent bei Neubauten bis fünf Jahre, 0,25 Prozent, wenn viele Nebenkosten separat abgerechnet werden, und 0,5 Prozent, wenn wenige oder keine separat abgerechnet werden. Vor Gericht reicht eine Pauschale dagegen nur ausnahmsweise, dort braucht es Belege. So steht es im selben Merkblatt.

Diese Pauschalen sind Zürcher Praxis. Wohnen Sie in einem anderen Kanton, fragen Sie bei der Schlichtungsbehörde Ihres Bezirks nach, wie sie rechnet, bevor Sie Ihren Anspruch beziffern. Die Zürcher Gerichte stellen einen Mietzinsrechner mit genau diesen Pauschalen online, der Schweizerische Mieterinnen- und Mieterverband einen eigenen.

Weitere Einwände

Manche Vermieter wenden ein, die Liegenschaft werfe nach der Senkung zu wenig ab. Das Bundesgericht lässt bei einem Referenzzinssatz bis 2 Prozent eine Nettorendite von höchstens 2 Prozentpunkten über diesem Satz zu, heute also 3,25 Prozent. Wer sich auf eine ungenügende Rendite beruft, muss sie beweisen, und das ist bei einer Senkung die Vermieterschaft, wie die Zürcher Gerichte festhalten. Ein weiterer Einwand ist, die Miete liege im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mieten. Auch das muss bei einem Senkungsbegehren die Vermieterschaft beweisen, und zwar mit mindestens fünf vergleichbaren Wohnungen im selben Ort oder Quartier, wie die Zürcher Gerichte zur Vergleichsmiete schreiben.

Schliesslich kann im Vertrag ein Vorbehalt stehen. Hat die Vermieterschaft eine frühere Erhöhung nicht ganz weitergegeben, durfte sie den Rest in Franken oder Prozent festhalten (Art. 18 VMWG). Ein solcher Vorbehalt kann Ihren Anspruch schmälern. Steht in Ihrem Vertrag nichts davon, gibt es auch keinen.

Rechenbeispiel: 1’800 Franken Nettomiete

Nehmen wir eine Wohnung, deren Vertrag im Juli 2024 auf den 1. August 2024 unterschrieben wurde. Der Vertrag nennt eine Nettomiete von 1’800 Franken, einen Referenzzinssatz von 1,75 Prozent und den Landesindex vom Juni 2024 mit 107,7 Punkten. Kündigungstermine laut Vertrag sind der 31. März und der 30. September, mit drei Monaten Frist. Nebenkosten werden pauschal bezahlt, also gilt in Zürich die Kostenpauschale von 0,5 Prozent pro Jahr.

Der Brief geht im Oktober 2026 weg und kommt vor Ende Dezember an, also gilt die Senkung ab dem 1. April 2027. Der neue Indexstand ist der vom September 2026, der letzte veröffentlichte. Die Kostenpauschale rechnet der Zürcher Rechner anteilig für die Monate zwischen den beiden Indexständen, hier von Juni 2024 bis September 2026: 27 Monate, also zwei Jahre und drei Monate. Das ergibt diese Rechnung:

Posten	Satz	Fr. pro Monat
Referenzzinssatz von 1,75 auf 1,25 %	−5,66 %	−101.88
40 % der Teuerung (107,7 auf 108,5 Punkte)	+0,297 %	+5.35
Kostenpauschale 0,5 % während 2¼ Jahren	+1,125 %	+20.25
Senkung total	−4,24 %	−76.28

Die neue Nettomiete läge bei 1’723.72 Franken. Das sind gut 915 Franken weniger im Jahr, auf unbestimmte Zeit. Rechnet die Behörde mit der tieferen Pauschale von 0,25 Prozent, weil viele Nebenkosten separat abgerechnet werden, steigt die Senkung auf rund 86.40 Franken im Monat. Beruhte dieselbe Miete auf 1,50 statt 1,75 Prozent, blieben von 52.38 Franken nach denselben Abzügen nur rund 27 Franken übrig.

Das Beispiel zeigt die Grössenordnung, nicht Ihren Betrag. Ihre eigenen Werte stehen im Vertrag oder auf der letzten Erhöhungsanzeige, und die Pauschale hängt von Ihrem Kanton ab.

Wann gilt die tiefere Miete?

Erst ab dem nächstmöglichen Kündigungstermin nach Ihrem Begehren, so steht es in Art. 270a OR. Für Wohnungen beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), ausser Ihr Vertrag sieht etwas anderes vor. Nächstmöglich ist der Termin, für den die Kündigungsfrist noch eingehalten ist. Ihr Brief muss deshalb ankommen, bevor die Frist für diesen Termin beginnt.

Im Beispiel heisst das: Termin 31. März 2027, Frist drei Monate, also muss der Brief spätestens am 31. Dezember 2026 bei der Vermieterschaft sein. Kommt er erst im Januar an, rutscht die Senkung auf den 1. Oktober 2027, und Sie zahlen sechs Monate länger zu viel. Schicken Sie den Brief deshalb mit einigen Tagen Reserve.

Eine Senkung wirkt nie rückwirkend. Wer seit September 2025 nichts unternommen hat, bekommt die zu viel bezahlten Monate nicht zurück. Der Anspruch bleibt aber bestehen, solange Ihre Miete auf einem höheren Satz beruht. Darum lohnt sich der Brief auch jetzt noch.

So verlangen Sie die Senkung

Das Begehren muss schriftlich bei der Vermieterschaft eingehen. Das BWO empfiehlt ein Einschreiben. Nennen Sie die Basis Ihrer Miete, den heutigen Satz, den Betrag, den Sie verlangen, und den Termin, ab dem er gelten soll. Die Zürcher Gerichte bieten eine Vorlage an. Kürzer gefasst kann ein solcher Brief so lauten:

Senkung des Mietzinses nach Art. 270a OR

Sehr geehrte Damen und Herren

Der Referenzzinssatz liegt seit dem 2. September 2025 bei 1,25 Prozent. Mein Mietzins für die Wohnung an der [Adresse] beruht laut Mietvertrag vom [Datum] auf 1,75 Prozent. Unter Berücksichtigung von Teuerung und allgemeiner Kostensteigerung ergibt sich ein Senkungsanspruch von rund [x] Prozent. Ich ersuche Sie, die Nettomiete per [Termin] entsprechend zu senken, und bitte um Ihre schriftliche Stellungnahme innert 30 Tagen.

Freundliche Grüsse

Danach hat die Vermieterschaft 30 Tage Zeit, Stellung zu nehmen. Sie kann zustimmen, ablehnen oder die Senkung mit gestiegenen Kosten verrechnen. Verrechnet sie, bitten Sie um ihre Rechnung, damit Sie die Posten mit Ihrer eigenen vergleichen können. Die Grafik zeigt, wie es von dort weitergeht.

Wenn die Vermieterschaft nicht mitmacht

Antwortet die Vermieterschaft nicht, lehnt sie ab oder senkt sie weniger als verlangt, können Sie innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen. Das BWO rechnet vorsichtig: Spätestens 60 Tage nach Ihrem ursprünglichen Brief sollte Ihr Gesuch dort sein. Verpassen Sie diese Frist, beginnen Sie mit einem neuen Brief von vorn, und die Senkung gilt erst auf einen späteren Termin.

Zuständig ist die paritätische Schlichtungsbehörde für Miet- und Pachtsachen am Ort der Wohnung, besetzt mit einer vorsitzenden Person sowie je einer Vertretung der Mieter- und der Vermieterseite. Die Adressen verlinkt das BWO. Das Gesuch nennt die Gegenpartei, was Sie verlangen und worum es geht. Sie können es auch mündlich zu Protokoll geben. Gerichtskosten fallen im Schlichtungsverfahren bei Mietstreitigkeiten keine an (Art. 113 ZPO), Parteientschädigungen werden dort ebenfalls keine gesprochen.

An der Verhandlung sucht die Behörde zuerst eine Einigung. Gelingt das nicht, kann die Behörde einen Entscheidvorschlag machen. Lehnt ihn keine Partei innert 20 Tagen ab, gilt er wie ein Urteil (Art. 211 ZPO). Sonst erhält eine Partei die Klagebewilligung und hat 30 Tage, um vor das Mietgericht zu gehen (Art. 209 ZPO). Bis zum Ende des Verfahrens gilt der bisherige Vertrag unverändert weiter.

Viele zögern aus Angst vor einer Kündigung. Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben einen Anspruch geltend machen, ist anfechtbar, ebenso eine während des Verfahrens und in vielen Fällen bis drei Jahre danach (Art. 271a OR). Einen absoluten Schutz gibt es nicht, etwa bei Zahlungsrückstand oder dringendem Eigenbedarf.

Was jetzt zu tun ist

Suchen Sie heute den Mietvertrag und die letzte Erhöhungsanzeige heraus und lesen Sie zwei Zahlen ab: den Referenzzinssatz und den Indexstand. Steht dort 1,50 oder 1,75 Prozent, rechnen Sie mit einem der Rechner Ihren Anspruch aus und prüfen Sie im Vertrag die Kündigungstermine. Bei Terminen Ende März muss Ihr Brief noch dieses Jahr ankommen.

Am 1. Dezember 2026 veröffentlicht das BWO den nächsten Satz. Sinkt er später doch einmal, können Sie erneut eine Senkung verlangen. Warten bringt Ihnen also nichts. Für den Fall, dass der Satz eines Tages über 2 Prozent steigt, hat der Bundesrat im September 2026 das Wirtschaftsdepartement beauftragt, bis im April 2027 eine Regel zur zulässigen Rendite für die Verordnung vorzulegen. Für Ihr Senkungsbegehren heute ändert das nichts.