Tasso di riferimento 1,25%: come ridurre l’affitto nel 2026

La risposta in breve

Il tasso ipotecario di riferimento è all’1,25 per cento dal 2 settembre 2025, e l’Ufficio federale delle abitazioni lo ha confermato il 1° settembre 2026. Se la Sua pigione si basa ancora sull’1,50 per cento, può chiedere una pigione netta più bassa del 2,91 per cento; se si basa sull’1,75 per cento, del 5,66 per cento. Da qui vanno dedotti rincaro e costi, e nulla avviene automaticamente.

Quanto resta in franchi lo decidono le deduzioni, ed è lì che si discute. Per questo più sotto calcoliamo un caso con i valori reali dell’indice della Confederazione, così come calcolano le autorità di conciliazione del Cantone di Zurigo.

A quanto ammonta oggi il tasso di riferimento

Il tasso ipotecario di riferimento è un unico valore per tutta la Svizzera, che l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) pubblica ogni tre mesi. Si basa sul tasso d’interesse medio di tutte le ipoteche in franchi concesse dalle banche in Svizzera ed è arrotondato al quarto di punto percentuale più vicino. Siccome questa media comprende anche vecchie ipoteche a tasso fisso, si muove lentamente.

Secondo il comunicato stampa del 1° settembre 2026, il tasso medio alla data di riferimento del 30 giugno 2026 era dell’1,31 per cento. Il tasso di riferimento resta all’1,25 per cento finché questa media non scende sotto l’1,13 per cento o non supera l’1,37 per cento. Nelle ultime quattro rilevazioni è stata tra l’1,31 e l’1,33 per cento, quindi entro questi limiti.

Le prossime date sono già fissate: 1° dicembre 2026, poi 1° marzo, 1° giugno, 1° settembre e 1° dicembre 2027. Un nuovo tasso vale ogni volta dal giorno dopo la pubblicazione. Per il Suo diritto, però, non conta solo il valore di oggi, ma soprattutto quello su cui si basa la Sua pigione.

Su quale tasso si basa la Sua pigione?

Conta il tasso in vigore quando ha firmato il contratto. Se in seguito il locatore ha aumentato o ridotto la pigione per via del tasso di riferimento e Lei non ha contestato l’adeguamento, vale il tasso di quest’ultimo adeguamento. Lo spiegano le domande e risposte dell’UFAB. Di solito la cifra si trova nel contratto di locazione, spesso proprio accanto alla pigione netta, oppure sul modulo dell’ultimo aumento.

Il grafico mostra perché proprio ora molti inquilini hanno diritto a una riduzione. Dal 2 giugno 2023 al 1° settembre 2025 il tasso era dell’1,50 o dell’1,75 per cento. Chi ha firmato in quel periodo, o ha accettato allora un aumento, paga spesso ancora su questa base. Chi invece ha firmato tra il 3 marzo 2020 e il 1° giugno 2023 e da allora non ha avuto adeguamenti si trova all’1,25 per cento e non ha alcun diritto. I contratti più vecchi senza adeguamenti successivi si basano sull’1,50 per cento o più.

Non tutte le locazioni seguono il tasso di riferimento. Sono escluse le pigioni indicizzate, che seguono l’indice nazionale dei prezzi al consumo, e le pigioni scalari, che aumentano a date fisse. Sono escluse anche le abitazioni sussidiate, la cui pigione è controllata da un’autorità, e gli appartamenti e le case unifamiliari di lusso con sei o più locali, cucina esclusa (art. 2 OLAL). Chi non rientra in nessuno di questi gruppi e ha una base superiore all’1,25 per cento può fare i conti.

Di quanto può ridursi la Sua pigione?

Per ogni quarto di punto di riduzione si tratta del 2,91 per cento della pigione netta, con due scatti del 5,66 per cento. La base è l’art. 13 OLAL: con tassi ipotecari sotto il 5 per cento, un aumento di un quarto di punto autorizza un aumento della pigione del 3 per cento al massimo, e se i tassi scendono la pigione va ridotta in proporzione.

Perché 2,91 e non 3 per cento? Perché la riduzione annulla l’aumento di allora. Una pigione di 100 franchi aumentata del 3 per cento diventa di 103 franchi. Per tornare da 103 a 100 franchi bisogna togliere il 2,91 per cento. Con due scatti la pigione era stata aumentata del 6 per cento, e si torna indietro del 5,66 per cento. Questi valori figurano nella tabella delle percentuali di adeguamento (in tedesco) della rivista specializzata mietrechtspraxis, a cui rimanda lo stesso UFAB, e il calcolatore delle pigioni dei tribunali zurighesi calcola allo stesso modo.

La percentuale si applica solo alla pigione netta. Le spese di riscaldamento e accessorie che paga a parte non cambiano con il tasso di riferimento. Con una pigione netta di 1’800 franchi, il 2,91 per cento fa quindi 52.38 franchi al mese, il 5,66 per cento 101.88 franchi. È il diritto lordo, prima delle eventuali obiezioni del locatore.

Cosa può dedurre il locatore

Il locatore può compensare il risparmio con gli aumenti dei costi intervenuti dall’ultima fissazione della pigione. Lo prevede l’art. 13 OLAL nella stessa frase che impone la riduzione. In pratica si discute di due voci: il rincaro e i costi generali.

Il 40 per cento del rincaro

La pigione può essere adeguata al massimo del 40 per cento dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 16 OLAL). Il punto di partenza è il livello dell’indice su cui si basa la Sua pigione, che spesso figura anch’esso nel contratto. Le autorità di conciliazione del Cantone di Zurigo calcolano così secondo il loro promemoria sugli aumenti di pigione (in tedesco), e il loro calcolatore compensa le stesse voci anche in caso di riduzione: nuovo livello dell’indice meno vecchio livello, per 40, diviso per il vecchio livello.

Poiché negli ultimi due anni il rincaro è stato basso, oggi questa voce pesa poco. L’indice era a 107,7 punti (in tedesco) nel giugno 2024 e a 106,9 punti nel dicembre 2025, entrambi sulla base dicembre 2020 = 100. Da allora l’Ufficio federale di statistica calcola con una nuova base: nel settembre 2026 l’indice era a 101,5 punti (dicembre 2025 = 100). Riportato sulla vecchia base (106,9 per 1,015) fa 108,5 punti. Faccia attenzione che entrambi i valori del Suo calcolo siano sulla stessa base.

L’aumento generale dei costi

Tasse, assicurazioni e manutenzione rincarano, e anche questo il locatore lo può far valere. In linea di principio deve provare questi costi. Per semplificare, le autorità di conciliazione zurighesi calcolano con forfait annui: 0 per cento per le nuove costruzioni fino a cinque anni, 0,25 per cento se molte spese accessorie sono conteggiate a parte, 0,5 per cento se ne sono conteggiate poche o nessuna. In tribunale, invece, un forfait basta solo in via eccezionale: lì servono i giustificativi. Lo dice lo stesso promemoria.

Questi forfait sono prassi zurighese. Se abita in un altro Cantone, chieda all’autorità di conciliazione competente come calcola, prima di quantificare il Suo diritto. I tribunali zurighesi mettono online un calcolatore delle pigioni (in tedesco) proprio con questi forfait. In italiano c’è il calcolatore dell’Associazione Svizzera Inquilini, sezione della Svizzera italiana, segnalato anche dall’UFAB.

Altre obiezioni

Alcuni locatori obiettano che dopo la riduzione l’immobile renderebbe troppo poco. Con un tasso di riferimento fino al 2 per cento, il Tribunale federale ammette un rendimento netto che supera questo tasso di 2 punti percentuali al massimo, oggi quindi il 3,25 per cento. Chi invoca un rendimento insufficiente deve provarlo, e in caso di riduzione tocca al locatore, come precisano i tribunali zurighesi (in tedesco). Un’altra obiezione è che la pigione rientri nelle pigioni in uso nella località o nel quartiere. Anche questo, di fronte a una domanda di riduzione, lo deve provare il locatore, con almeno cinque abitazioni comparabili nella stessa località o nello stesso quartiere, come scrivono i tribunali zurighesi sulle pigioni comparative (in tedesco).

Infine, nel contratto può esserci una riserva. Se il locatore non ha trasferito per intero un aumento precedente, poteva fissare il resto in franchi o in percentuale (art. 18 OLAL). Una riserva del genere può ridurre il Suo diritto. Se nel contratto non c’è nulla, la riserva non esiste.

Esempio di calcolo: 1’800 franchi di pigione netta

Prendiamo un appartamento il cui contratto è stato firmato nel luglio 2024 con inizio il 1° agosto 2024. Il contratto indica una pigione netta di 1’800 franchi, un tasso di riferimento dell’1,75 per cento e l’indice nazionale dei prezzi al consumo di giugno 2024, a 107,7 punti. Le scadenze di disdetta previste dal contratto sono il 31 marzo e il 30 settembre, con tre mesi di preavviso. Le spese accessorie si pagano a forfait, quindi a Zurigo vale il forfait per i costi dello 0,5 per cento all’anno.

La lettera parte in ottobre 2026 e arriva prima della fine di dicembre, quindi la riduzione vale dal 1° aprile 2027. Il nuovo livello dell’indice è quello di settembre 2026, l’ultimo pubblicato. Il calcolatore zurighese conteggia il forfait per i costi in proporzione ai mesi tra i due livelli dell’indice, qui da giugno 2024 a settembre 2026: 27 mesi, cioè due anni e tre mesi. Il risultato è questo:

Voce	Percentuale	Fr. al mese
Tasso di riferimento dall’1,75 all’1,25%	−5,66%	−101.88
40% del rincaro (da 107,7 a 108,5 punti)	+0,297%	+5.35
Forfait costi 0,5% per 2¼ anni	+1,125%	+20.25
Riduzione totale	−4,24%	−76.28

La nuova pigione netta sarebbe di 1’723.72 franchi. Sono poco più di 915 franchi in meno all’anno, a tempo indeterminato. Se l’autorità calcola con il forfait più basso dello 0,25 per cento, perché molte spese accessorie sono conteggiate a parte, la riduzione sale a circa 86.40 franchi al mese. Se la stessa pigione si basasse sull’1,50 anziché sull’1,75 per cento, dei 52.38 franchi resterebbero, dopo le stesse deduzioni, solo circa 27 franchi.

L’esempio mostra l’ordine di grandezza, non il Suo importo. I Suoi valori sono nel contratto o sull’ultimo avviso di aumento, e il forfait dipende dal Suo Cantone.

Da quando vale la pigione più bassa?

Solo dalla prossima scadenza di disdetta dopo la Sua richiesta: lo stabilisce l’art. 270a CO. Per le abitazioni il preavviso è di almeno tre mesi per una scadenza stabilita dall’uso locale (art. 266c CO), salvo che il contratto preveda altro. La prossima scadenza utile è quella per cui il preavviso può ancora essere rispettato. La Sua lettera deve quindi arrivare prima che inizi il preavviso per quella scadenza.

Nell’esempio significa: scadenza il 31 marzo 2027, preavviso di tre mesi, quindi la lettera deve essere nelle mani del locatore al più tardi il 31 dicembre 2026. Se arriva solo in gennaio, la riduzione slitta al 1° ottobre 2027 e Lei paga troppo per sei mesi in più. Spedisca quindi la lettera con qualche giorno di margine.

Una riduzione non è mai retroattiva. Chi da settembre 2025 non ha fatto nulla non recupera i mesi pagati in eccesso. Il diritto però resta finché la Sua pigione si basa su un tasso più alto. Per questo la lettera conviene anche adesso.

Come chiedere la riduzione

La richiesta deve arrivare al locatore per scritto. L’UFAB consiglia una raccomandata. Indichi la base della Sua pigione, il tasso attuale, l’importo che chiede e la data da cui deve valere. I tribunali zurighesi offrono un modello di lettera (in tedesco). In forma più breve, una lettera del genere può suonare così:

Riduzione della pigione ai sensi dell’art. 270a CO

Gentili signore, egregi signori,

dal 2 settembre 2025 il tasso ipotecario di riferimento è dell’1,25 per cento. Secondo il contratto di locazione del [data], la mia pigione per l’appartamento in [indirizzo] si basa sull’1,75 per cento. Tenuto conto del rincaro e dell’aumento generale dei costi, ne risulta un diritto a una riduzione di circa il [x] per cento. Vi chiedo pertanto di ridurre di conseguenza la pigione netta a partire dal [scadenza] e di prendere posizione per scritto entro 30 giorni.

Distinti saluti

Da quel momento il locatore ha 30 giorni per prendere posizione. Può accettare, rifiutare o compensare la riduzione con l’aumento dei costi. Se compensa, gli chieda il suo calcolo, così da poter confrontare le voci con le Sue. Il grafico mostra come si procede da lì.

Se il locatore rifiuta la riduzione

Se il locatore non risponde, rifiuta o riduce meno di quanto chiesto, Lei può rivolgersi all’autorità di conciliazione entro 30 giorni. L’UFAB calcola con prudenza: la Sua istanza dovrebbe arrivare al più tardi 60 giorni dopo la lettera iniziale. Se manca questo termine, deve ricominciare da capo con una nuova lettera, e la riduzione vale solo per una scadenza successiva.

Competente è l’autorità paritetica di conciliazione in materia di locazione e affitto del luogo in cui si trova l’abitazione, composta da un presidente e da un rappresentante ciascuno per gli inquilini e per i locatori. Gli indirizzi sono sul sito dell’UFAB. L’istanza indica la controparte, la domanda e l’oggetto della lite. Può anche presentarla oralmente: in tal caso viene messa a verbale. Nella procedura di conciliazione per le controversie in materia di locazione non ci sono spese processuali (art. 113 CPC), e non vengono nemmeno assegnate ripetibili.

All’udienza l’autorità cerca prima un accordo. Se non ci si riesce, può presentare una proposta di giudizio. Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni, vale come una sentenza (art. 211 CPC). Altrimenti una parte riceve l’autorizzazione ad agire e ha 30 giorni per rivolgersi al tribunale (art. 209 CPC). Fino alla fine della procedura il contratto attuale resta valido senza cambiamenti.

Molti esitano per paura della disdetta. Una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede una pretesa è contestabile, così come una disdetta data durante la procedura e, in molti casi, fino a tre anni dopo (art. 271a CO). Una protezione assoluta non esiste, per esempio in caso di mora nel pagamento o di bisogno urgente del locatore.

Cosa fare adesso

Cerchi oggi il contratto di locazione e l’ultimo avviso di aumento e annoti due cifre: il tasso di riferimento e il livello dell’indice. Se vi legge 1,50 o 1,75 per cento, calcoli il Suo diritto con uno dei calcolatori e verifichi nel contratto le scadenze di disdetta. Con scadenze a fine marzo, la Sua lettera deve arrivare ancora quest’anno.

Il 1° dicembre 2026 l’UFAB pubblica il prossimo tasso. Se un giorno dovesse scendere ancora, potrà chiedere una nuova riduzione, quindi aspettare non Le porta nulla. Nel caso in cui il tasso superi un giorno il 2 per cento, nel settembre 2026 il Consiglio federale ha incaricato il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca di presentare entro aprile 2027 una regola sul rendimento ammesso da inserire nell’ordinanza. Per la Sua domanda di riduzione di oggi non cambia nulla.