Temperatura minima nella casa in affitto: valori e diritti

In breve

In Svizzera non esiste una temperatura minima fissata per legge negli appartamenti in affitto. L'Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) indica però valori di riferimento nati dalla prassi: 20 °C in soggiorno, 17 °C in camera da letto e in corridoio, 23 °C in bagno. Se il Suo appartamento resta nettamente al di sotto con il riscaldamento acceso, di regola presenta un difetto. Può allora chiedere che il difetto venga eliminato e che la pigione venga ridotta.

Questi tre numeri hanno un'origine curiosa. Non stanno in nessuna legge: vengono da un consiglio per risparmiare energia regolando le valvole termostatiche. Questo spiega perché in camera da letto dovrebbero bastare 17 °C, mentre l'Ufficio federale della sanità pubblica avverte del rischio di muffa sotto i 18 °C. Chi cerca in rete una temperatura minima finisce inoltre spesso su siti italiani che ragionano con il diritto italiano. Quelle regole qui non valgono. Le mostriamo che cosa dicono i numeri svizzeri, quando il riscaldamento deve essere acceso, quanto costa un grado e che cosa fare se l'appartamento resta freddo.

Da dove vengono i 20 °C

I valori indicativi nascono come consigli per risparmiare energia, che il diritto di locazione ha poi adottato come metro di giudizio. Sulla sua pagina Alloggio e penuria di energia l'UFAB risponde così alla domanda sulla temperatura minima: non esiste una normativa che indichi una temperatura minima o massima precisa. Nella prassi si sono però affermati valori indicativi, e per questi l'ufficio rimanda a SvizzeraEnergia, il programma della Confederazione per il risparmio energetico.

Su SvizzeraEnergia gli stessi numeri compaiono in un consiglio su come regolare bene i radiatori. Lì si chiamano "valori usuali" e sono legati alla posizione della valvola termostatica: posizione 4 per 23 °C in bagno, posizione 3 per 20 °C in soggiorno, posizione 2 per 17 °C in camera da letto e in corridoio. Subito sotto c'è la frase che li ridimensiona: i valori sono indicativi, non esiste la temperatura "giusta", perché la sensazione di benessere è individuale.

I valori indicativi non sono quindi una soglia che fa scattare automaticamente qualcosa. Sono un metro di ciò che un appartamento normale dovrebbe poter raggiungere. Come lo usano un tribunale o un'autorità di conciliazione è la domanda successiva.

Che cosa significano i valori indicativi nel diritto di locazione

Un appartamento che non si riesce a riscaldare a una temperatura usuale ha un difetto. La base è l'art. 256 CO: il locatore deve consegnare l'abitazione in uno stato idoneo all'uso a cui è destinata e mantenerla tale. Per le abitazioni il contratto non può derogare a Suo svantaggio; una clausola del genere sarebbe nulla.

L'UFAB si esprime con prudenza: se la temperatura scende chiaramente sotto i valori di riferimento, può esserci un difetto, e finché dura Lei ha in linea di principio diritto a una riduzione della pigione. L'importo dipende dal caso concreto e, in caso di lite, lo stabilisce il giudice. Secondo l'UFAB, in alcuni casi in cui la temperatura era inferiore di pochi gradi sono state concesse riduzioni tra il 10 e il 20 per cento.

Dove comincia quel "chiaramente"? Nemmeno l'associazione inquilini della Svizzera tedesca, il Mieterinnen- und Mieterverband, risponde con un solo numero. Nel suo articolo del gennaio 2026 (in tedesco) fissa il limite a 19 °C per i locali di soggiorno e a 17 °C per corridoi e locali secondari. Nella sua scheda sugli appartamenti freddi (in tedesco) scrive invece che oggi si fa riferimento a 20-21 °C durante il giorno. In pratica: secondo il numero dell'articolo del 2026, un grado in meno del valore indicativo in soggiorno non è ancora un difetto. Se invece la temperatura resta per settimane qualche grado più in basso, è molto probabile che si tratti di un difetto.

Come va a finire in un caso reale lo mostra l'elenco di sentenze dei tribunali zurighesi (in tedesco). In un appartamento di Ginevra la temperatura ambiente è rimasta per tre anni, da ottobre a maggio, tra 16 e 20 °C. La Cour de justice ha concesso nel dicembre 2000 una riduzione del 20 per cento. Il dato combacia con la scheda dell'associazione inquilini, che tra 16 e 18 °C ritiene adeguato circa il 20 per cento.

17 °C in camera da letto: è troppo freddo?

Per dormire forse no, per le pareti spesso sì. L'Ufficio federale della sanità pubblica (UFSP) conta le camere da letto tra i locali a rischio, dove umidità e muffa sono frequenti. Una temperatura bassa concilia il sonno, è vero. Ma sotto i 18 °C, o già con un leggero abbassamento in case mal isolate, sulle pareti fredde e lungo gli infissi delle finestre può formarsi condensa, soprattutto se la porta della camera resta aperta.

Nel suo opuscolo Muffa nelle abitazioni l'UFSP è più preciso. Negli edifici ben isolati e aerati si può tranquillamente abbassare a 18 °C la temperatura della camera da letto. Nei vecchi edifici mal isolati degli anni 1960 e 1970, invece, è meglio non ritardare l'accensione del riscaldamento e mantenere i locali a circa 20 °C.

I 17 °C sono dunque un valore pensato per risparmiare energia, non per la salute. L'associazione inquilini non indica un valore proprio per le camere da letto: i suoi 17 °C valgono per corridoi e locali secondari. Se la Sua camera resta a 16 °C con la valvola aperta al massimo e al mattino i vetri sono appannati, ha due problemi collegati tra loro. Li segnali entrambi al locatore. Prima di parlare di gradi, però, spesso la domanda è più semplice: il riscaldamento è già acceso?

Quando il riscaldamento deve essere acceso

Il Codice delle obbligazioni non fissa una data per l'inizio del periodo di riscaldamento. L'obbligo del locatore dipende dallo stato dell'appartamento, non dal calendario (art. 256 CO). Se il Suo contratto di locazione o le sue condizioni generali indicano un periodo di riscaldamento, è un punto di riferimento. Non cambia però il fatto che l'appartamento deve essere abitabile.

Il Canton Vaud mostra come locatori e inquilini regolano da sé la questione. Dal 1° luglio 2026 vi è in vigore un nuovo contratto-quadro di locazione per tutti i rapporti di locazione del cantone, le Règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV). Il Consiglio di Stato lo ha dichiarato di obbligatorietà generale (in francese) e il Consiglio federale lo ha approvato nel giugno 2026. Oggi è l'unico contratto-quadro di locazione di obbligatorietà generale in Svizzera. Sul riscaldamento non indica alcuna data. L'articolo 30 capoverso 6 dice: "Le propriétaire décide de la mise en service ou hors service du chauffage en tenant compte des désirs exprimés par les majorités des locataires." È quindi il proprietario a decidere quando accendere e spegnere il riscaldamento, tenendo conto dei desideri della maggioranza degli inquilini.

È un'indicazione utile per tutti i cantoni. Se in autunno il freddo arriva presto, una lettera all'amministrazione firmata da più inquilini pesa più di una singola telefonata. E negli edifici mal isolati l'UFSP raccomanda espressamente di accendere presto il riscaldamento, perché le pareti fredde favoriscono la muffa. Riscaldare prima ha però un prezzo, e lo si può calcolare con una certa precisione.

Quanto costa un grado in più

Ogni grado in più di temperatura ambiente fa salire le spese di riscaldamento di circa il 6 per cento, scrive l'UFAB. SvizzeraEnergia parla del 6-10 per cento. Prendiamo come esempio 1200 franchi di spese di riscaldamento all'anno: 22 °C invece di 20 costano allora circa 144-240 franchi in più. Al contrario, 19 °C invece di 20 fanno risparmiare circa 72-120 franchi.

Se questo conto lo sente davvero nel portafoglio dipende da come lo stabile ripartisce le spese. Se le spese di riscaldamento vengono suddivise con una chiave fissa, per esempio in base alla superficie, tutti pagano insieme il soggiorno ben caldo del terzo piano, e il Suo risparmio va a beneficio dei vicini quanto di Lei. Con un conteggio individuale delle spese dell'energia e dell'acqua (CISE), risparmiare conviene particolarmente, secondo l'UFAB. Come controllare le spese di riscaldamento nel conteggio lo spieghiamo nell'articolo sul conteggio delle spese accessorie.

Chi è spesso fuori casa non risparmia automaticamente. Il contratto-quadro vodese stabilisce all'articolo 30 che gli inquilini pagano per intero le spese di riscaldamento e di acqua calda, anche in caso di assenza prolungata. Il che porta alla domanda: che cosa deve fare Lei per il clima del Suo appartamento?

I Suoi obblighi: riscaldare, arieggiare, segnalare

Anche Lei, come inquilina o inquilino, ha degli obblighi legati alla temperatura. La legge lo dice in poche parole: deve usare l'appartamento con diligenza (art. 257f CO). Il contratto-quadro vodese è più esplicito e all'articolo 9 chiede di "aérer et chauffer de manière appropriée et régulière", cioè di arieggiare e riscaldare i locali in modo adeguato e regolare. Chiede inoltre di evitare i danni dovuti al gelo durante un'assenza e rende l'inquilino responsabile dei danni che causa lui stesso.

Sull'aerazione l'UFSP è sorprendentemente concreto. Ecco le sue raccomandazioni per gli appartamenti che si arieggiano dalle finestre:

• Al mattino, a mezzogiorno e prima di andare a letto, arieggiare tutto l'appartamento facendo corrente, con tutte le finestre spalancate.
• Nel periodo di riscaldamento almeno 5 minuti; nelle giornate molto fredde o ventose e quando si fa corrente bastano 3 minuti.
• In inverno niente finestre sempre aperte o a ribalta: fanno perdere molta energia e raffreddano le pareti.
• Mantenere l'umidità dell'aria tra il 30 e il 50 per cento nel periodo di riscaldamento, e non oltre il 40 per cento nelle giornate molto fredde.
• Lasciare circa 10 centimetri tra i mobili grandi e le pareti esterne.

Se la muffa compare comunque, Lei deve segnalarla. I difetti che non deve eliminare da sé vanno comunicati al locatore, altrimenti risponde del danno che ne deriva (art. 257g CO). L'opuscolo dell'UFSP consiglia di descrivere o fotografare il danno e di spedire la lettera per raccomandata. Accertare la causa spetta poi al locatore. La muffa non significa automaticamente che Lei abbia arieggiato male: in un appartamento di 4½ locali ad Arlesheim si era formata muffa in un angolo di una stanza. Una colpa degli inquilini non era stata provata, e il tribunale superiore (Obergericht) di Basilea Campagna ha concesso nel 1999 una riduzione del 10 per cento. Se Lei ha fatto la Sua parte e l'appartamento resta comunque freddo, tocca al locatore.

Se l'appartamento resta freddo: come procedere

Tutto comincia da una prova, perché senza misurazioni, in una lite, è parola contro parola. Compri un semplice termometro e misuri per diversi giorni, al mattino e alla sera, con le valvole completamente aperte. Lo metta al centro della stanza, non accanto al radiatore né al sole. È un nostro consiglio: una regola ufficiale di misurazione non esiste. L'associazione inquilini raccomanda di annotare data, ora e temperatura, di fotografare il display del termometro e il radiatore e di chiedere ai vicini come va da loro.

Segnali subito il difetto. Se il riscaldamento si guasta del tutto, l'associazione inquilini consiglia di telefonare e di mandare subito dopo un'e-mail, così che la segnalazione sia documentata, con un breve termine di 2-3 giorni. Se non succede nulla, l'UFAB raccomanda una lettera raccomandata con le temperature misurate. In forma breve può essere così:

Temperatura insufficiente nell'appartamento [indirizzo], [piano]

Gentili signore e signori,

dal [data], nonostante le valvole dei radiatori completamente aperte, il mio appartamento raggiunge soltanto le seguenti temperature: soggiorno [x] °C, camera da letto [x] °C (misurazioni del [date], elenco allegato). Vi chiedo di far riparare il riscaldamento entro il [data]. Per la durata del difetto chiedo un'adeguata riduzione della pigione netta a partire dalla mia prima segnalazione del [data].

Distinti saluti

Se il termine scade senza che succeda nulla, Lei può far eliminare a spese del locatore un difetto che pregiudica l'uso dell'appartamento senza renderlo inabitabile (art. 259b CO). Lo annunci per raccomandata. L'associazione inquilini avverte però che lavori costosi, come la sostituzione di un bruciatore, vanno troppo in là. In caso di emergenza, per esempio se il riscaldamento si guasta il venerdì sera e né l'amministrazione né il custode sono raggiungibili, secondo l'associazione inquilini Lei può chiamare direttamente il servizio di picchetto e fondarsi sull'art. 422 CO. Scelga se possibile la ditta il cui numero è incollato sulla caldaia e faccia fare solo lo stretto necessario. Conservi tutte le ricevute, anche quella di una stufetta elettrica.

La riduzione vale dal giorno in cui il locatore è a conoscenza del difetto. Quale percentuale è realistica, perché non deve mai ridurre la pigione di Sua iniziativa e come funziona il deposito della pigione lo spieghiamo nel dettaglio nell'articolo Difetti e riduzione della pigione. L'UFAB cita espressamente il deposito anche per un appartamento troppo freddo, ma solo dopo aver fissato un termine e aver preannunciato per scritto il deposito (art. 259g CO).

Prima che arrivino le settimane fredde

Metta un termometro in soggiorno e uno in camera da letto finché fuori è ancora mite. Così, alla prima ondata di freddo, saprà che cosa riesce a fare il Suo riscaldamento e avrà valori di confronto se le cose si mettono male. Controlli nel contratto di locazione se è indicato un periodo di riscaldamento e come vengono ripartite le spese di riscaldamento.

Se in soggiorno misura per giorni meno di 19 °C o la camera da letto resta sotto i 17, scriva all'amministrazione prima che le pareti si raffreddino a fondo. Nel frattempo prenda l'abitudine delle tre brevi aerazioni al giorno. Fanno perdere poco calore e saranno il Suo argomento migliore se alla fine nascerà una lite sulla muffa.