Riduzione della pigione per difetti: percentuali dei giudici

L'essenziale in breve

Se un difetto non è di quelli che deve eliminare Lei, può esigere che il locatore riduca la pigione dal giorno in cui viene a conoscenza del difetto fino alla sua eliminazione (art. 259d CO). Una tabella con percentuali fisse non esiste. Nell'elenco dei tribunali zurighesi, la maggior parte dei casi di appartamenti sta tra l'8 e il 20%. Non riduca mai la pigione da sé.

Una sentenza dell'aprile 2026 mostra quanto i tribunali facciano i conti al centesimo. Un inquilino di un 3½ locali a Winterthur chiedeva il 15% di pigione in meno dopo un danno d'acqua. Il tribunale delle locazioni gli ha concesso l'8% e gli ha addossato una parte delle spese processuali. Le mostriamo come classificare un difetto, quali percentuali sono realistiche e come il deposito della pigione Le permette di fare pressione senza mettere a rischio l'appartamento.

Lieve, medio, grave: che cosa cambia la categoria

Che Lei ottenga o no una riduzione dipende anzitutto da chi deve eliminare il difetto. I piccoli difetti che si risolvono con una pulizia o una piccola riparazione spettano all'inquilino, a proprie spese e secondo gli usi locali (art. 259 CO). Per questi difetti lievi non c'è riduzione. Nel suo promemoria sulla riduzione della pigione (in tedesco), l'ufficio di conciliazione di Appenzello Esterno fissa il limite, secondo la sua prassi, a una spesa di circa 100 franchi per caso. È un valore indicativo della prassi, non una cifra della legge.

Tutto ciò che va oltre deve eliminarlo il locatore, salvo che il difetto l'abbia causato Lei (art. 259a CO). La legge distingue poi due livelli, e da questi dipendono gli altri diritti che Le spettano (art. 259b CO):

Difetto	Come riconoscerlo	Che cosa può esigere
Lieve	Si risolve con una pulizia o una piccola riparazione	Niente, lo elimina Lei
Medio	L'appartamento è meno utilizzabile, ma resta ben abitabile	Eliminazione, riduzione, risarcimento, deposito, riparazione a spese del locatore
Grave	L'uso dell'appartamento è notevolmente pregiudicato o escluso	Eliminazione, riduzione, risarcimento, deposito, disdetta senza preavviso

La categoria non dice ancora nulla sulla percentuale. Nel 2003 il Tribunale federale si è occupato di una moquette bucata e macchiata nell'ingresso di un condominio, di cui gli inquilini si lamentavano da anni: si parlava del 2%. Visto che una riduzione c'era, non si trattava di un difetto lieve ai sensi della legge, ma il suo peso restava minimo. Un difetto medio può quindi valere poco e uno grave molto. Conta anche sapere che cosa non conta: una colpa del locatore non è necessaria. Anche disturbi su cui il locatore non ha alcuna influenza, come un cantiere nel quartiere o il rumore degli aerei, sono difetti secondo i tribunali zurighesi (in tedesco), e anche loro possono giustificare una riduzione. Si tratta solo di riportare in equilibrio prezzo e prestazione.

Non confonda la riduzione per difetti con la diminuzione legata al tasso di riferimento. Quella è duratura, ma vale solo dal prossimo termine di disdetta. La riduzione per un difetto vale soltanto finché il difetto esiste, in compenso subito e anche con effetto retroattivo.

Da quando decorre la riduzione

Il diritto nasce il giorno in cui il locatore viene a sapere del difetto e finisce con l'eliminazione. Per il periodo precedente non ottiene nulla. Per questo ogni giorno di attesa prima della segnalazione conta. Segnalare i difetti è comunque un obbligo: chi tace un difetto che non deve eliminare da sé risponde del danno che ne deriva (art. 257g CO).

In caso di lite tocca a Lei provare quando il locatore ne era al corrente. Una telefonata basta dal punto di vista giuridico, ma prova poco. I tribunali zurighesi consigliano quindi una lettera raccomandata in cui chiede espressamente l'eliminazione del difetto o una riduzione. L'associazione inquilini della Svizzera tedesca (in tedesco) suggerisce di fissare un termine di circa 14 giorni, più breve nei casi urgenti, e di allegare delle foto.

Non deve indicare subito una percentuale. Secondo il Tribunale federale basta aver fatto capire al locatore che il difetto La disturba, per esempio chiedendone l'eliminazione (DTF 142 III 557). La riduzione può poi chiederla anche più tardi, con effetto retroattivo. Quando la chiede, però, la Sua dichiarazione deve dire di quanto, per quale periodo e per quale difetto. Della pigione pagata in eccesso può chiedere la restituzione; la pretesa si prescrive in cinque anni (DTF 130 III 504). Quanto chiedere è la domanda più difficile.

Di quanto si può ridurre la pigione? Che cosa dice la giurisprudenza

La riduzione corrisponde alla parte di valore che l'appartamento perde a causa del difetto. Per stabilirla, i tribunali confrontano il valore dell'appartamento senza difetto con quello con il difetto, secondo criteri oggettivi: che cosa prevede il contratto, che tipo di appartamento è, che tipo di difetto? Che Lei sia particolarmente sensibile al rumore non conta. Per i difetti medi un calcolo preciso è quasi impossibile, perciò i tribunali possono stimare la riduzione in base all'esperienza e alle sentenze precedenti (DTF 130 III 504). Proprio per questo vale la pena guardare quelle sentenze.

Sulla loro pagina dedicata alla riduzione della pigione (in tedesco), i tribunali zurighesi pubblicano un elenco di 19 esempi tratti da sentenze, a scopo orientativo, con un calcolatore. Dodici riguardano appartamenti. Li abbiamo rappresentati insieme al caso di Winterthur:

Nove dei tredici casi stanno tra l'8 e il 20%: macchie d'acqua, un ascensore guasto, muffa in una stanza, rumore di cantiere, un appartamento troppo freddo. Più in alto ci sono i casi in cui una parte dell'appartamento non era più utilizzabile. In un 2 locali a Ginevra, dopo un danno d'acqua si è dovuto sostituire il parquet, e nel frattempo i mobili stavano in camera da letto. Risultato: 50%. In un appartamento nel Cantone di Berna le ringhiere della scala e della terrazza traballavano, e la mansarda, locata come stanza dei giochi, non si poteva riscaldare, con bambini di uno e tre anni. La riduzione è stata prima del 40%, poi del 30%; il caso è arrivato al Tribunale federale nel 2006.

Le due cifre più istruttive vengono dalla stessa sentenza. Nel 1996 il tribunale delle locazioni di Zurigo ha giudicato il caso di un 4 locali accanto al quale sorgeva un nuovo edificio. Per otto mesi di gru, escavatori e motoseghe, udibili anche a finestre chiuse e con il balcone inutilizzabile, gli inquilini hanno ottenuto l'8,33%. Per due mesi di infissione di palancole, durante i quali palancole lunghe 17 metri sono state conficcate nel terreno, hanno ottenuto il 33,33%. Stesso appartamento, stessa sentenza: la percentuale misura l'intensità del disturbo. La durata stabilisce solo per quanti mesi si applica.

Questo elenco va letto con due avvertenze. Le sentenze della lista zurighese vanno dal 1975 al 2006, e diverse vengono da Ginevra. I principi da allora non sono cambiati, ma ogni tribunale valuta ogni caso da capo. E nella sentenza di Winterthur la percentuale si riferiva alla pigione netta, non alla pigione con le spese accessorie. Anche Lei dovrebbe chiederla così.

Il caso di Winterthur: chiesto il 15%, ottenuto l'8%

La sentenza del tribunale delle locazioni di Winterthur del 21 aprile 2026 (in tedesco) riunisce quasi tutto ciò che conta quando si parla di difetti. Il 12 luglio 2023, durante un temporale, l'acqua si è accumulata sulla terrazza di un 3½ locali ed è entrata nel soggiorno, fino all'appartamento sottostante. Le pareti di soggiorno, camera da letto e studio si sono inumidite, l'intonaco si è gonfiato. All'inizio del 2024 la locatrice ha fatto togliere l'intonaco, a marzo anche i battiscopa. Da allora l'inquilino viveva con i muri in parte a nudo.

La locatrice si è difesa sostenendo che l'inquilino non aveva pulito lo scarico della terrazza, e gli ha perfino chiesto 2775,14 franchi di risarcimento. Il tribunale l'ha vista diversamente. Toccava alla locatrice provare che lo scarico era già intasato prima del temporale, e non ci è riuscita. Una perizia ha inoltre mostrato che mancava un troppopieno di emergenza e che la soglia della porta era troppo bassa. Un simile difetto di costruzione rientra nella responsabilità della locatrice, anche se, a detta sua, fino al 2023 un danno del genere non si era mai verificato.

Per stabilire l'entità della riduzione il tribunale si è basato su casi precedenti: per i danni d'acqua si concede dal 10 al 15%, per macchie d'acqua e tappezzerie staccate l'8%. Siccome dalla primavera 2024 il danno era soprattutto estetico, ha fissato in media l'8% della pigione netta, dal 13 luglio 2023, quando la locatrice ha saputo del danno, fino all'eliminazione. Anche difetti puramente estetici possono quindi giustificare una riduzione.

A costare caro all'inquilino è stata la differenza. Il tribunale ha valutato l'8% in 4478,77 franchi e l'ulteriore 7% richiesto in 3918,93 franchi. Contando anche la riparazione, valutata 10 000 franchi, è risultato soccombente per il 21%. Per questo ha pagato 600 dei 2900 franchi di spese processuali, e l'indennità per il suo avvocato è stata ridotta. Davanti all'autorità di conciliazione una percentuale troppo alta non gli sarebbe di regola costata nulla, perché lì nelle controversie di locazione di abitazioni non si addossano spese processuali (art. 113 CPC). Davanti al tribunale delle locazioni sì. Dalla pubblicazione non risulta se la sentenza sia stata impugnata.

La lezione: indichi una percentuale che può giustificare con un caso simile. E durante la lite continui a pagare la pigione intera.

Perché non ridurre mai la pigione di propria iniziativa

Chi detrae semplicemente la riduzione dalla pigione finisce in mora nel pagamento. L'ufficio di conciliazione di Appenzello Esterno lo sottolinea espressamente, e l'associazione inquilini della Svizzera tedesca scrive che non si deve in nessun caso ridurre di propria iniziativa il pagamento della pigione. Il motivo sta nell'art. 257d CO: in caso di mora, il locatore può fissarLe per scritto un termine di pagamento di almeno 30 giorni. Se Lei non paga, il locatore può disdire il contratto con un preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.

Contro questa disdetta la protezione abituale serve a poco. Di norma si può contestare una disdetta data durante una procedura di conciliazione o, in molti casi, fino a tre anni dopo. Per una disdetta per mora nel pagamento la legge esclude espressamente questa protezione (art. 271a CO). Per l'8 o il 15% metterebbe quindi in gioco l'intero appartamento.

Il Tribunale federale ammette, è vero, che Lei compensi la pigione pagata in eccesso con le pigioni future. Ma questo aiuta solo se la Sua percentuale regge fino in fondo. Se è contestata e più tardi un tribunale fissa una percentuale più bassa, la differenza manca e Lei è in mora. Per fare pressione senza correre questo rischio, la legge prevede uno strumento apposito.

Depositare la pigione: fare pressione senza rischiare la disdetta

Con il deposito Lei non paga la pigione al locatore, ma a un ufficio designato dal Cantone, e la pigione è comunque reputata pagata (art. 259g CO). Una disdetta per mora nel pagamento è così esclusa. Il denaro resta lì finché non è chiaro a chi spetta. Per il locatore è un buon motivo per riparare finalmente.

Il deposito segue regole severe, e chi salta un passaggio ne perde la protezione:

• Chiede per scritto l'eliminazione del difetto, fissa un congruo termine e avverte che, se non succede nulla, depositerà la pigione.
• Il termine scade senza che il locatore abbia eliminato il difetto o almeno avviato la riparazione.
• Avvisa per scritto il locatore del deposito.
• Versa la pigione successiva, prima della sua scadenza, all'ufficio designato dal Suo Cantone. Una pigione già scaduta non può più essere depositata.
• Entro 30 giorni dalla scadenza della prima pigione depositata fa valere le Sue pretese davanti all'autorità di conciliazione. Altrimenti il denaro va al locatore (art. 259h CO).

Quanto tempo concedere con il termine dipende dalla riparazione. Nel suo promemoria sul deposito della pigione (in tedesco), l'ufficio di conciliazione di Appenzello Esterno scrive che il termine deve bastare per una riparazione a regola d'arte, e consiglia di fissarlo in modo che dopo resti il tempo per depositare la pigione successiva prima della scadenza. Ogni ulteriore deposito lo comunichi al locatore possibilmente nello stesso momento, di nuovo per raccomandata.

Dove versare lo stabilisce il Cantone. Nel Cantone di Zurigo l'autorità di conciliazione rilascia su richiesta un ordine di deposito, detto Depositionsanweisung, con cui Lei versa la pigione alla cassa del tribunale distrettuale, come spiegano i tribunali zurighesi (in tedesco). In Appenzello Esterno c'è un conto del Cantone. Un conto bloccato presso la Sua banca non è un deposito ai sensi della legge. Può depositare la pigione intera, comprese le spese accessorie pattuite, oppure solo una parte (DTF 124 III 201). Se ha creduto in buona fede di poter depositare, secondo il Tribunale federale la pigione è comunque reputata pagata (DTF 125 III 120).

Il deposito non è adatto a ogni caso. È un mezzo per ottenere una riparazione. Se il locatore non può proprio eliminare il difetto, per esempio il rumore di un cantiere altrui, o se ormai si tratta solo di soldi, non serve a nulla. In questo caso chieda la riduzione direttamente all'autorità di conciliazione. I tribunali zurighesi definiscono il deposito delicato e consigliano di passare prima dallo sportello di consulenza giuridica dell'autorità di conciliazione.

Che cosa succede davanti all'autorità di conciliazione

Se non trova un accordo, il passo successivo è l'autorità di conciliazione del luogo in cui si trova l'appartamento. La procedura è gratuita. Se si tratta di un deposito o di una lite fino a 10 000 franchi, l'autorità può sottoporre una proposta di decisione, che vale se nessuna parte la rifiuta entro 20 giorni (art. 210 e 211 CPC). Altrimenti riceve un'autorizzazione ad agire e ha 30 giorni per promuovere causa davanti al tribunale delle locazioni (art. 209 CPC). Come si presenta un'istanza del genere e che cosa succede all'udienza lo spieghiamo nell'articolo su come contestare un aumento della pigione. L'udienza si svolge allo stesso modo.

Nell'istanza metta tutto ciò che vuole ottenere: l'eliminazione del difetto, la riduzione con percentuale e data d'inizio, se del caso il risarcimento per oggetti danneggiati. Alleghi il contratto di locazione, le Sue lettere e le foto. Per disturbi che durano a lungo, come una ristrutturazione, è utile un diario con data, ora e tipo di disturbo. L'autorità stima la percentuale in base a ciò che può vedere e leggere.

Quando l'appartamento è quasi inabitabile

In caso di difetto grave può disdire il contratto senza preavviso, se il locatore ne è a conoscenza e non lo elimina entro un congruo termine (art. 259b CO). Grave significa che l'appartamento non è più utilizzabile o lo è solo con forti limitazioni. Con un difetto medio questo diritto non ce l'ha. In compenso, scaduto il termine, può far eliminare il difetto a spese del locatore.

Una disdetta senza preavviso è un passo importante. In caso di lite è il tribunale a decidere se un difetto è abbastanza grave, non Lei. Se la condizione non è data, rischia di dovere mesi di pigione per un appartamento che ha già lasciato. Si faccia consigliare prima dall'autorità di conciliazione o da un'associazione inquilini, in Ticino per esempio l'ASI, e metta tutto per iscritto. Se intende comunque traslocare, conviene cercare fin da subito un nuovo appartamento.

Modello di lettera per segnalare un difetto al locatore

Una buona lettera descrive il difetto con precisione, fissa un termine, chiede una riduzione in percentuale da una certa data e preannuncia il deposito. Così soddisfa più condizioni in un colpo solo. I tribunali zurighesi mettono a disposizione un modello di lettera sui diritti in caso di difetti (in tedesco). In breve, la lettera può essere questa:

Difetti nell'appartamento [indirizzo], [piano]

Gentili signore, egregi signori,

dal [data], quando piove, l'acqua entra dalla finestra della camera da letto e la parete sottostante è umida e macchiata. Allego alcune foto. Chiedo che il difetto sia eliminato a regola d'arte entro il [data]. In caso contrario, depositerò le pigioni che giungeranno a scadenza presso l'ufficio competente.

Per la durata del difetto chiedo una riduzione della pigione netta del [x]%, dal ricevimento della presente fino alla completa eliminazione del difetto.

Distinti saluti

Spedisca la lettera per raccomandata e ne tenga una copia. Se il contratto è intestato a due persone, è meglio che firmino entrambe.

Che cosa fare adesso

Fotografi subito il difetto e annoti da quando esiste. Verifichi se può eliminarlo da sé con una piccola riparazione. Altrimenti mandi senza esitare una raccomandata, perché la Sua riduzione decorre solo dal giorno in cui il locatore sa del difetto, e la raccomandata prova quel giorno. Cerchi nell'elenco dei tribunali zurighesi il caso più vicino al Suo e ne ricavi la Sua percentuale, meglio prudente che troppo alta.

Continui a pagare la pigione intera finché non c'è un accordo o un'autorità non ha deciso. Se non si muove nulla, il deposito è il Suo mezzo di pressione, ma solo con termine, preavviso, avviso e versamento puntuale. Conti i 30 giorni per l'istanza all'autorità di conciliazione dalla prima pigione depositata, e la presenti meglio con una settimana di anticipo.