Mietzinsreduktion bei Mängeln: Prozente aus Gerichtsurteilen

Das Wichtigste zuerst

Bei einem Mangel, den Sie nicht selbst beheben müssen, können Sie verlangen, dass die Vermieterschaft den Mietzins herabsetzt, und zwar ab dem Tag, an dem sie vom Mangel weiss, bis er behoben ist (Art. 259d OR). Eine Tabelle mit festen Sätzen gibt es nicht. In der Liste der Zürcher Gerichte liegen die meisten Wohnungsfälle zwischen 8 und 20 Prozent. Kürzen Sie die Miete nie einfach selbst.

Wie eng Gerichte rechnen, zeigt ein Urteil vom April 2026. Ein Mieter in einer Winterthurer 3½-Zimmer-Wohnung verlangte nach einem Wasserschaden 15 Prozent weniger Miete. Das Mietgericht gab ihm 8 Prozent und liess ihn einen Teil der Gerichtskosten tragen. Wir zeigen, wie Sie einen Mangel einordnen, welche Prozentsätze realistisch sind und wie Sie mit der Hinterlegung Druck machen, ohne Ihre Wohnung zu riskieren.

Leicht, mittel, schwer: was die Einteilung bewirkt

Ob Sie überhaupt eine Reduktion bekommen, hängt zuerst davon ab, wer den Mangel beheben muss. Kleine Mängel, die sich mit Reinigen oder kleinen Ausbesserungen beheben lassen, müssen Mieterinnen und Mieter nach Ortsgebrauch selbst und auf eigene Kosten beheben (Art. 259 OR). Für solche leichten Mängel gibt es keine Herabsetzung. Die Schlichtungsstelle Appenzell Ausserrhoden zieht die Grenze in ihrem Merkblatt zur Herabsetzung gemäss Praxis bei einem Aufwand von etwa 100 Franken pro Fall. Das ist ein Richtwert aus der Praxis, keine Zahl aus dem Gesetz.

Alles darüber muss die Vermieterschaft beheben, ausser Sie haben den Mangel selbst verursacht (Art. 259a OR). Das Gesetz unterscheidet dabei zwei Stufen, und davon hängt ab, welche Rechte Sie zusätzlich haben (Art. 259b OR):

Mangel	Woran Sie ihn erkennen	Was Sie verlangen können
Leicht	Mit Reinigen oder einer kleinen Ausbesserung erledigt	Nichts, Sie beheben ihn selbst
Mittel	Die Wohnung ist weniger brauchbar, aber gut bewohnbar	Behebung, Herabsetzung, Schadenersatz, Hinterlegung, Reparatur auf Kosten der Vermieterschaft
Schwer	Die Wohnung ist erheblich beeinträchtigt oder unbrauchbar	Behebung, Herabsetzung, Schadenersatz, Hinterlegung, fristlose Kündigung

Die Einteilung sagt noch nichts über den Prozentsatz. Für einen löchrigen, fleckigen Teppich im Hauseingang, über den sich Mieter jahrelang beschwert hatten, ging es 2003 vor Bundesgericht um 2 Prozent. Weil es überhaupt eine Herabsetzung gab, galt er nicht als leichter Mangel im Sinn des Gesetzes, sein Gewicht war trotzdem gering. Ein mittlerer Mangel kann also wenig bringen und ein schwerer viel. Wichtig ist auch, was nicht zählt: Ein Verschulden der Vermieterschaft ist keine Voraussetzung. Auch Störungen, auf die sie keinen Einfluss hat, etwa Bauarbeiten in der Nachbarschaft oder Fluglärm, zählen die Zürcher Gerichte zu den Mängeln, und auch sie können eine Herabsetzung begründen. Es geht nur darum, Preis und Leistung wieder ins Gleichgewicht zu bringen.

Nicht zu verwechseln ist die Herabsetzung wegen Mängeln mit der Senkung wegen des Referenzzinssatzes. Diese gilt auf Dauer und erst ab dem nächsten Kündigungstermin. Die Herabsetzung wegen eines Mangels gilt nur, solange der Mangel besteht, dafür aber sofort und auch rückwirkend.

Ab wann die Reduktion läuft

Der Anspruch beginnt an dem Tag, an dem die Vermieterschaft vom Mangel erfährt, und endet mit der Behebung. Für die Zeit davor gibt es nichts. Darum zählt jeder Tag, den Sie mit der Meldung warten. Melden müssen Sie Mängel ohnehin: Wer einen Mangel verschweigt, den er nicht selbst beheben muss, haftet für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g OR).

Im Streit müssen Sie beweisen, wann die Vermieterschaft Bescheid wusste. Ein Anruf genügt rechtlich, beweist aber wenig. Die Zürcher Gerichte empfehlen deshalb einen eingeschriebenen Brief, in dem Sie ausdrücklich die Behebung oder eine Herabsetzung verlangen. Der Mieterinnen- und Mieterverband rät, eine Frist von etwa 14 Tagen zu setzen, in dringenden Fällen kürzer, und Fotos beizulegen.

Sie müssen den Prozentsatz nicht sofort nennen. Laut Bundesgericht reicht es, wenn Sie der Vermieterschaft klar gemacht haben, dass Sie sich am Mangel stören, zum Beispiel indem Sie die Behebung verlangen (BGE 142 III 557). Die Herabsetzung können Sie dann auch später rückwirkend verlangen. Wenn Sie sie aber verlangen, muss Ihre Erklärung sagen, um wie viel und für welche Zeit, und welchen Mangel sie betrifft. Zu viel bezahlte Miete können Sie zurückfordern, der Anspruch verjährt nach fünf Jahren (BGE 130 III 504). Wie viel Sie verlangen sollten, ist die schwierigere Frage.

Wie viel Prozent? Was die Gerichtspraxis zeigt

Die Reduktion entspricht dem Anteil, um den die Wohnung durch den Mangel an Wert verliert. Gerichte vergleichen dazu den Wert der Wohnung ohne Mangel mit dem Wert mit Mangel, nach objektiven Massstäben: Was steht im Vertrag, was für eine Wohnung ist es, was für ein Mangel? Ob Sie besonders lärmempfindlich sind, zählt nicht. Bei mittleren Mängeln lässt sich das kaum genau rechnen, deshalb dürfen Gerichte nach Erfahrung und mit Blick auf frühere Urteile schätzen (BGE 130 III 504). Genau deshalb lohnt sich ein Blick auf diese früheren Urteile.

Die Zürcher Gerichte führen auf ihrer Seite zur Mietzinsminderung eine Liste mit 19 Beispielen aus Gerichtsurteilen zur Orientierung, samt Rechner. Zwölf davon betreffen Wohnungen. Wir haben sie zusammen mit dem Winterthurer Fall aufgezeichnet:

Neun der dreizehn Fälle liegen zwischen 8 und 20 Prozent: Wasserflecken, ein defekter Lift, Schimmel in einem Zimmer, Baulärm, eine zu kalte Wohnung. Darüber liegen Fälle, in denen ein Teil der Wohnung nicht mehr nutzbar war: In einer Genfer 2-Zimmer-Wohnung musste nach einem Wasserschaden das Parkett ersetzt werden, die Möbel standen derweil im Schlafzimmer. Das gab 50 Prozent. In einer Wohnung im Kanton Bern wackelten Geländer im Treppenhaus und auf der Terrasse, und das als Kinderspielzimmer vermietete Dachzimmer liess sich nicht heizen, bei Kindern von einem und drei Jahren. Die Minderung betrug zuerst 40, später 30 Prozent; der Fall kam 2006 vor Bundesgericht.

Am meisten lernen Sie aus zwei Zahlen, die aus demselben Urteil stammen. Das Mietgericht Zürich beurteilte 1996 eine 4-Zimmer-Wohnung, neben der ein Neubau entstand. Für acht Monate mit Kran, Bagger und Motorsägen, auch bei geschlossenen Fenstern hörbar und mit unbenutzbarem Balkon, gab es 8,33 Prozent. Für zwei Monate Rammarbeiten, bei denen 17 Meter lange Spundwände in den Boden getrieben wurden, gab es 33,33 Prozent. Dieselbe Wohnung, dasselbe Urteil: Der Prozentsatz misst die Stärke der Störung. Die Dauer bestimmt nur, wie viele Monate er gilt.

Zwei Einschränkungen gehören zu dieser Liste. Die Urteile der Zürcher Liste stammen aus den Jahren 1975 bis 2006, und mehrere kommen aus Genf. Die Grundsätze haben sich seither nicht geändert, aber jedes Gericht schätzt den Einzelfall neu. Und im Winterthurer Urteil bezog sich der Prozentsatz auf den Nettomietzins, nicht auf die Miete mit Nebenkosten. So sollten Sie ihn auch verlangen.

Der Fall aus Winterthur: 15 Prozent verlangt, 8 erhalten

Das Urteil des Mietgerichts Winterthur vom 21. April 2026 zeigt fast alles, worum es bei Mängeln geht. Am 12. Juli 2023 staute sich bei einem Unwetter Wasser auf der Terrasse einer 3½-Zimmer-Wohnung und lief ins Wohnzimmer und bis in die Wohnung darunter. Die Wände in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Büro wurden feucht, der Verputz blähte sich auf. Anfang 2024 liess die Vermieterin den Verputz entfernen, im März auch die Sockelleisten. Seither lebte der Mieter mit teils blossem Mauerwerk.

Die Vermieterin wehrte sich mit dem Argument, der Mieter habe den Abfluss der Terrasse nicht gereinigt, und verlangte von ihm sogar 2’775.14 Franken Schadenersatz. Das Gericht sah es anders. Beweisen musste die Vermieterin, dass der Abfluss schon vor dem Unwetter verstopft war, und das gelang ihr nicht. Ein Gutachten zeigte zudem, dass ein Notüberlauf fehlte und die Türschwelle zu tief war. Ein solcher Baumangel fällt in die Verantwortung der Vermieterin, auch wenn es laut Vermieterin bis 2023 nie zu einem solchen Schaden gekommen war.

Bei der Höhe stützte sich das Gericht auf frühere Fälle: Für Wasserschäden würden 10 bis 15 Prozent gewährt, für Wasserflecken und abgelöste Tapeten 8 Prozent. Weil seit dem Frühjahr 2024 vor allem die Optik litt, setzte es durchschnittlich 8 Prozent des Nettomietzinses fest, ab dem 13. Juli 2023, als die Vermieterin vom Schaden erfuhr, bis zur Behebung. Rein optische Mängel können also durchaus eine Reduktion begründen.

Teuer wurde für den Mieter die Differenz. Das Gericht bewertete die 8 Prozent mit 4’478.77 Franken, die verlangten weiteren 7 Prozent mit 3’918.93 Franken. Rechnet man die Reparatur dazu, die mit 10’000 Franken zählte, unterlag er damit zu 21 Prozent. Deshalb trug er 600 der 2’900 Franken Gerichtskosten, und seine Entschädigung für den Anwalt wurde gekürzt. Vor der Schlichtungsbehörde hätte ihn ein zu hoher Satz in der Regel nichts gekostet, denn dort werden in Mietsachen keine Gerichtskosten erhoben (Art. 113 ZPO). Vor dem Mietgericht schon. Ob das Urteil weitergezogen wurde, geht aus der Veröffentlichung nicht hervor.

Die Lehre daraus: Nennen Sie einen Satz, den Sie mit einem ähnlichen Fall begründen können. Und zahlen Sie während des Streits die volle Miete weiter.

Warum Sie die Miete nie selbst kürzen sollten

Wer die Reduktion einfach von der Miete abzieht, gerät in Zahlungsrückstand. Darauf weist die Schlichtungsstelle Appenzell Ausserrhoden ausdrücklich hin, und der Mieterinnen- und Mieterverband schreibt: Reduzieren Sie auf keinen Fall von sich aus die Mietzinszahlung. Der Grund steht in Art. 257d OR: Bei einem Rückstand kann die Vermieterschaft Ihnen schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen. Zahlen Sie nicht, darf sie mit 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats kündigen.

Gegen diese Kündigung hilft der übliche Schutz kaum. Normalerweise ist eine Kündigung anfechtbar, die während eines Schlichtungsverfahrens oder in vielen Fällen bis drei Jahre danach ausgesprochen wird. Bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstands gilt diese Sperrfrist ausdrücklich nicht (Art. 271a OR). Sie würden also wegen 8 oder 15 Prozent die ganze Wohnung aufs Spiel setzen.

Das Bundesgericht anerkennt zwar, dass Sie zu viel bezahlte Miete mit künftigen Mieten verrechnen können. Das hilft aber nur, wenn Ihr Satz am Ende hält. Ist er umstritten und legt ein Gericht später weniger fest, fehlt die Differenz, und Sie sind im Rückstand. Wer Druck machen will, ohne dieses Risiko einzugehen, hat dafür ein eigenes Werkzeug.

Den Mietzins hinterlegen: Druck ohne Kündigungsrisiko

Mit der Hinterlegung zahlen Sie die Miete nicht der Vermieterschaft, sondern einer amtlichen Stelle, und sie gilt trotzdem als bezahlt (Art. 259g OR). Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist damit ausgeschlossen. Das Geld liegt dort, bis geklärt ist, wem es zusteht. Für die Vermieterschaft ist das ein starker Grund, endlich zu reparieren.

Die Hinterlegung hat strenge Regeln, und wer einen Schritt auslässt, verliert ihren Schutz:

• Sie verlangen schriftlich die Behebung, setzen eine angemessene Frist und drohen die Hinterlegung für den Fall an, dass nichts geschieht.
• Die Frist läuft ab, ohne dass die Vermieterschaft den Mangel behebt oder die Behebung wenigstens in die Wege leitet.
• Sie kündigen die Hinterlegung schriftlich an.
• Sie zahlen die nächste Miete vor ihrer Fälligkeit bei der Stelle ein, die Ihr Kanton bestimmt. Eine bereits fällige Miete kann nicht mehr hinterlegt werden.
• Innert 30 Tagen ab Fälligkeit der ersten hinterlegten Miete reichen Sie Ihre Forderungen bei der Schlichtungsbehörde ein. Sonst fällt das Geld an die Vermieterschaft (Art. 259h OR).

Wie viel Zeit Sie für die Frist einrechnen, hängt von der Reparatur ab. Die Schlichtungsstelle Appenzell Ausserrhoden schreibt in ihrem Merkblatt zur Hinterlegung, die Frist müsse für eine fachgerechte Behebung reichen, und rät, sie so zu legen, dass danach noch Zeit bleibt, die nächste Miete vor ihrer Fälligkeit zu hinterlegen. Jede weitere Hinterlegung teilen Sie der Vermieterschaft möglichst gleichzeitig mit, wieder per Einschreiben.

Wo Sie einzahlen, regelt der Kanton. Im Kanton Zürich stellt die Schlichtungsbehörde auf Gesuch eine sogenannte Depositionsanweisung aus, mit der Sie die Miete an der Kasse des Bezirksgerichts einzahlen, wie die Zürcher Gerichte erklären. In Appenzell Ausserrhoden gibt es ein Konto des Kantons. Ein Sperrkonto bei Ihrer eigenen Bank ist keine Hinterlegung im Sinn des Gesetzes. Hinterlegen dürfen Sie die ganze Miete samt vereinbarter Nebenkosten oder nur einen Teil davon (BGE 124 III 201). Haben Sie gutgläubig angenommen, Sie dürften hinterlegen, gilt die Miete laut Bundesgericht trotzdem als bezahlt (BGE 125 III 120).

Die Hinterlegung passt nicht zu jedem Fall. Sie ist ein Mittel, um eine Reparatur zu erzwingen. Kann die Vermieterschaft den Mangel gar nicht beheben, etwa den Lärm einer fremden Baustelle, oder geht es nur noch um Geld, bringt sie nichts. Dann verlangen Sie die Herabsetzung direkt bei der Schlichtungsbehörde. Die Zürcher Gerichte nennen Hinterlegungen heikel und empfehlen, vorher die Rechtsauskunft der Schlichtungsbehörde zu besuchen.

Was vor der Schlichtungsbehörde passiert

Einigen Sie sich nicht, ist die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung die nächste Stelle. Das Verfahren ist kostenlos. Geht es um eine Hinterlegung oder um höchstens 10’000 Franken, kann die Behörde einen Entscheidvorschlag machen, der gilt, wenn ihn keine Partei innert 20 Tagen ablehnt (Art. 210 und 211 ZPO). Sonst erhalten Sie eine Klagebewilligung und haben 30 Tage Zeit, beim Mietgericht zu klagen (Art. 209 ZPO). Wie ein solches Gesuch aussieht und was an der Verhandlung geschieht, beschreiben wir im Beitrag zur Mietzinserhöhung. Die Verhandlung läuft gleich ab.

In Ihr Gesuch gehört alles, was Sie wollen: die Behebung, die Herabsetzung mit Prozentsatz und Beginn, allenfalls Schadenersatz für beschädigte Sachen. Legen Sie den Mietvertrag, Ihre Briefe und Fotos bei. Bei länger dauernden Störungen wie einem Umbau hilft ein Tagebuch mit Datum, Uhrzeit und Art der Störung. Die Behörde schätzt den Satz anhand dessen, was sie sieht und lesen kann.

Wenn die Wohnung kaum mehr bewohnbar ist

Bei einem schweren Mangel dürfen Sie fristlos kündigen, wenn die Vermieterschaft ihn kennt und nicht innert angemessener Frist behebt (Art. 259b OR). Schwer heisst: Die Wohnung ist nicht mehr oder nur noch erheblich eingeschränkt brauchbar. Bei einem mittleren Mangel haben Sie dieses Recht nicht. Dafür dürfen Sie ihn nach Ablauf der Frist auf Kosten der Vermieterschaft selbst beheben lassen.

Eine fristlose Kündigung ist ein grosser Schritt. Ob ein Mangel schwer genug ist, entscheidet im Streit das Gericht, nicht Sie. Liegt die Voraussetzung nicht vor, können Sie für Monate Miete für eine Wohnung schulden, die Sie schon verlassen haben. Lassen Sie sich vorher bei der Schlichtungsbehörde oder beim Mieterverband beraten und halten Sie alles schriftlich fest. Wer ohnehin ausziehen will, sucht am besten parallel schon eine neue Wohnung.

So schreiben Sie die Mängelrüge

Ein guter Brief beschreibt den Mangel genau, setzt eine Frist, verlangt eine bezifferte Herabsetzung ab einem Datum und droht die Hinterlegung an. Damit erfüllt er gleich mehrere Voraussetzungen auf einmal. Die Zürcher Gerichte bieten eine Vorlage für Mängelrechte an. Kurz gefasst kann der Brief so lauten:

Mängel in der Wohnung [Adresse], [Stockwerk]

Sehr geehrte Damen und Herren

Seit dem [Datum] dringt bei Regen Wasser durch das Schlafzimmerfenster, die Wand darunter ist feucht und fleckig. Fotos liegen bei. Ich ersuche Sie, den Mangel bis zum [Datum] fachgerecht beheben zu lassen. Geschieht das nicht, werde ich die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der zuständigen Stelle hinterlegen.

Für die Dauer des Mangels verlange ich eine Herabsetzung des Nettomietzinses um [x] Prozent, ab dem Eingang dieses Briefes bis zur vollständigen Behebung.

Freundliche Grüsse

Schicken Sie den Brief eingeschrieben und behalten Sie eine Kopie. Mieten Sie zu zweit, unterschreiben am besten beide.

Was Sie jetzt tun

Fotografieren Sie den Mangel sofort und notieren Sie, seit wann er besteht. Prüfen Sie, ob Sie ihn mit einer kleinen Reparatur selbst beheben können. Wenn nicht, schicken Sie ohne Zögern ein Einschreiben, denn Ihre Reduktion läuft erst ab dem Tag, an dem die Vermieterschaft vom Mangel weiss, und das Einschreiben beweist diesen Tag. Suchen Sie in der Liste der Zürcher Gerichte den Fall, der Ihrem am nächsten kommt, und leiten Sie daraus Ihren Prozentsatz ab, eher vorsichtig als hoch.

Zahlen Sie die volle Miete weiter, bis Sie sich geeinigt haben oder eine Behörde entschieden hat. Bewegt sich nichts, ist die Hinterlegung Ihr Druckmittel, aber nur mit Frist, Androhung, Ankündigung und rechtzeitiger Einzahlung. Rechnen Sie die 30 Tage für das Gesuch an die Schlichtungsbehörde ab der ersten hinterlegten Miete und reichen Sie es lieber eine Woche zu früh ein.