Mietzinserhöhung anfechten: Frist, Formular, Gründe 2026

Die Frist läuft schon

Sie fechten eine Mietzinserhöhung an, indem Sie innert 30 Tagen nach Erhalt ein Gesuch bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung einreichen (Art. 270b OR). Das Verfahren kostet nichts, und bis es abgeschlossen ist, zahlen Sie die bisherige Miete. Fehlen das amtliche Formular oder die Begründung, ist die Erhöhung sogar nichtig, ganz ohne Anfechtung.

Im Herbst 2026 lohnt sich ein genauer Blick besonders. Der Referenzzinssatz steht seit September 2025 bei 1,25 Prozent und wurde im September 2026 bestätigt. Solange er dort bleibt, lässt sich mit ihm keine Miete erhöhen. Übrig bleiben Teuerung, gestiegene Kosten und Investitionen, und dort steckt oft weniger drin, als auf dem Formular steht.

Ist die Erhöhung überhaupt gültig?

Prüfen Sie zuerst das Papier, erst danach die Zahl. Das Gesetz nennt drei Fehler, die eine Erhöhung nichtig machen: Sie kommt nicht auf dem vom Kanton genehmigten Formular, sie ist nicht begründet, oder die Vermieterschaft droht mit der Mitteilung eine Kündigung an oder spricht sie gleich aus. So steht es in Art. 269d OR.

Nichtig heisst: Die Erhöhung gilt nicht, und Sie müssen dafür keine Frist einhalten. Die Zürcher Gerichte beschreiben das als „ohne Anfechtung unwirksam“. Ein Brief auf Firmenpapier, eine E-Mail oder ein Satz in der Nebenkostenabrechnung genügt also nicht. Sind Sie nicht sicher, ob ein Mangel wirklich so schwer wiegt, fechten Sie trotzdem innert 30 Tagen an. Das kostet nichts und schützt Sie, falls die Behörde den Fehler anders beurteilt.

Was auf dem Formular stehen muss, regelt Art. 19 VMWG, die Verordnung zum Mietrecht: der bisherige und der neue Mietzins mit den Nebenkosten, das Datum, ab dem die Erhöhung gilt, und eine klare Begründung. Nennt die Vermieterschaft mehrere Gründe, braucht jeder seinen eigenen Betrag. Ein „Sammelsurium aller möglichen Anpassungskriterien“ ist unzulässig, schreiben die Zürcher Gerichte. Steht die Begründung in einem Begleitbrief, muss das Formular ausdrücklich darauf hinweisen. Bei Investitionen muss angegeben sein, ob die Vermieterschaft Förderbeiträge erhält. Dazu kommen die Rechtsbelehrung und die Liste der Schlichtungsbehörden.

Bei der Unterschrift hat sich etwas geändert. Seit dem 1. Oktober 2025 genügt eine gedruckte oder sonst mechanisch nachgebildete Unterschrift auf dem Formular. Eine fehlende Originalunterschrift ist seither kein Argument mehr.

Prüfen Sie zum Schluss das Datum. Die Vermieterschaft darf nur auf den nächstmöglichen Kündigungstermin erhöhen, und das Formular muss mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist bei Ihnen sein. Während einer festen Vertragsdauer ist eine Erhöhung grundsätzlich ausgeschlossen, ausser bei Index- und Staffelmieten. Kommt das Formular zu spät, gilt die Erhöhung laut den Zürcher Gerichten erst auf den übernächsten Termin. Anfechten müssen Sie sie trotzdem innert 30 Tagen, und diese Frist verdient einen genauen Blick.

Wann beginnen die 30 Tage?

Am Tag nach dem Empfang. Kommt die Erhöhung mit normaler Post oder nehmen Sie das Einschreiben direkt entgegen, ist der Fall klar. Schwieriger wird es, wenn Sie nicht zu Hause sind und eine Abholungseinladung im Briefkasten liegt.

Für Mietzinserhöhungen gilt dann eine Sonderregel zu Ihren Gunsten. Das Bundesgericht wendet hier die sogenannte relative Empfangstheorie an (BGE 140 III 244, Erwägung 5.1): Die Erhöhung gilt als empfangen, wenn Sie das Einschreiben am Schalter abholen, spätestens aber am siebten und letzten Tag der Abholfrist. Bei einer Kündigung ist das strenger, dort gilt der Brief in der Regel spätestens am Tag nach der Abholungseinladung als empfangen. Die Zürcher Gerichte raten Vermietern deshalb, eine Erhöhung mindestens 20 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist eingeschrieben abzuschicken, weil sie das Risiko tragen, dass der Brief auf der Post liegen bleibt.

Gezählt wird nach Art. 77 OR: Der Tag des Empfangs zählt nicht mit, der 30. Tag ist der letzte. Fällt er auf einen Samstag, einen Sonntag oder einen anerkannten Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (Art. 78 OR). Dazu kommt eine Falle zum Jahresende. Die Gerichtsferien vom 18. Dezember bis 2. Januar gelten für das Schlichtungsverfahren nicht (Art. 145 ZPO). Eine Erhöhung auf einen Termin Ende März muss wegen der dreimonatigen Kündigungsfrist für Wohnungen aber spätestens im Dezember bei Ihnen sein, und dann fallen die 30 Tage genau in diese Zeit.

Zwischen den beiden Varianten liegen im Beispiel nur vier Tage. Verlassen Sie sich trotzdem nicht auf den letzten möglichen Tag. Wer ganz sicher gehen will, zählt ab dem Tag nach der Abholungseinladung, im Beispiel also ab dem 10. Dezember, und landet so ebenfalls beim Montag, 11. Januar. Schicken Sie das Gesuch mit einigen Tagen Reserve ab und notieren Sie das Datum der Abholung, am besten gleich auf dem Umschlag.

Zwei Dinge halten die Frist ausserdem nicht an. Bei einer Erhöhung wegen Kosten oder Investitionen dürfen Sie verlangen, dass die Vermieterschaft den Betrag in Zahlen begründet. Die 30-tägige Anfechtungsfrist wird dadurch aber „nicht berührt“, hält Art. 20 VMWG fest. Auch ein Gespräch mit der Verwaltung stoppt nichts. Wer auf eine Antwort wartet, ficht vorsorglich an und zieht das Gesuch zurück, wenn man sich einigt. Ein Rückzug ist laut dem Mieterinnen- und Mieterverband jederzeit möglich. Ob sich das lohnt, hängt vom Grund ab, den die Vermieterschaft nennt.

Welche Gründe 2026 tragen

Eine Erhöhung ist zulässig, solange sie nicht missbräuchlich ist. Was nicht missbräuchlich ist, zählt Art. 269a OR auf: Kostensteigerungen, Mehrleistungen der Vermieterschaft, der Ausgleich der Teuerung und, mit Einschränkungen, die orts- und quartierüblichen Mieten. Gerechnet wird ab der letzten verbindlichen Festsetzung Ihrer Miete, also ab dem Mietvertrag, der letzten unangefochtenen Erhöhung oder einem Vergleich. So steht es im Merkblatt der Zürcher Schlichtungsbehörden. Die Gründe dürfen kombiniert werden, aber jeder muss für sich stimmen.

Referenzzinssatz: bei 1,25 Prozent kein Grund

Steigt der Referenzzinssatz um einen Viertelprozentpunkt, darf die Nettomiete um 3 Prozent steigen (Art. 13 VMWG). Er ist aber nicht gestiegen. Das Bundesamt für Wohnungswesen hat ihn am 1. September 2026 bei 1,25 Prozent bestätigt, wo er seit dem 2. September 2025 steht. In der Tabelle der Fachzeitschrift mietrechtspraxis, die bis 2018 zurückreicht, liegt kein einziger Wert darunter. Eine Miete auf der Basis von 1,25 Prozent kann deshalb nicht mit dem Referenzzinssatz erhöht werden, solange er dort bleibt, eine Miete auf höherer Basis erst recht nicht.

Beruht Ihre Miete noch auf 1,50 oder 1,75 Prozent, hätten Sie im Gegenteil Anspruch auf eine Senkung. Der Mieterverband nennt die Anfechtung einer Erhöhung „die letzte Gelegenheit“, eine verpasste Senkung zu korrigieren, weil die erhöhte Miete sonst zur neuen Basis wird. Wie Sie diesen Anspruch berechnen, zeigen wir im Beitrag zu Referenzzinssatz und Mietzinssenkung.

Teuerung: 40 Prozent, nicht 100

Die Miete darf um höchstens 40 Prozent der Teuerung steigen, gemessen am Landesindex der Konsumentenpreise (Art. 16 VMWG). Die Formel der Zürcher Schlichtungsbehörden lautet: neuer Indexstand minus alter Indexstand, mal 40, geteilt durch den alten Indexstand. Der alte Stand ist laut Mieterverband meist der des Monats vor dem Vertragsabschluss oder vor der letzten Erhöhung, der neue der des Monats vor der Mitteilung. Beide müssen auf derselben Indexbasis stehen.

Ein Beispiel: Sie haben im Januar 2026 einen Vertrag über 1’600 Franken Nettomiete unterschrieben. Massgebend ist der Index vom Dezember 2025, und der ist die neue Basis des Bundesamts für Statistik, also genau 100 Punkte. Im September 2026 lag er bei 101,5 Punkten. Das ergibt 1,5 mal 40 geteilt durch 100, also 0,6 Prozent oder 9.60 Franken im Monat.

Gestiegene Kosten: belegen oder pauschal

Höhere Gebühren, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten darf die Vermieterschaft ebenfalls weitergeben (Art. 12 VMWG). Grundsätzlich muss sie belegen, dass diese Kosten gestiegen sind. Die Zürcher Schlichtungsbehörden rechnen der Einfachheit halber mit Pauschalen pro Jahr: 0 Prozent bei Neubauten bis fünf Jahre, 0,25 Prozent, wenn viele Nebenkosten separat abgerechnet werden, und 0,5 Prozent, wenn es wenige oder keine sind. Vor Gericht reicht eine Pauschale nur ausnahmsweise, dort braucht es Belege. Andere Kantone rechnen teils anders, fragen Sie deshalb bei Ihrer Schlichtungsbehörde nach.

Im Beispiel mit Nebenkostenpauschale wären das 0,5 Prozent für die neun Monate von Dezember 2025 bis September 2026, also 0,375 Prozent oder 6 Franken. Zusammen mit der Teuerung darf die Miete damit um 15.60 Franken steigen. Verlangt die Vermieterschaft 80 Franken „wegen Teuerung und gestiegener Kosten“, liegen 64.40 Franken über dem, was diese beiden Gründe hergeben.

Investitionen: nur der Mehrwert zählt

Eine neue Küche, neue Fenster oder eine Solaranlage berechtigen zu einer Erhöhung, wenn sie die Wohnung verbessern (Art. 14 VMWG). Weitergeben darf die Vermieterschaft aber nur den Teil, der über den Ersatz des Alten hinausgeht. Bei einer umfassenden Überholung gelten in der Regel 50 bis 70 Prozent der Kosten als wertvermehrend. Förderbeiträge muss sie abziehen, und anzeigen darf sie die Erhöhung erst, wenn die Arbeiten fertig sind und die Belege vorliegen.

Der Betrag setzt sich aus Abschreibung, Verzinsung und Unterhalt zusammen. Die Zürcher Gerichte rechnen so: 100 geteilt durch die Lebensdauer in Jahren, plus die Hälfte von Referenzzinssatz und 2 Prozentpunkten Zuschlag, plus 1 Prozent Unterhalt. Ihr eigenes Beispiel ist ein Geschirrspüler für 1’000 Franken, wo vorher keiner war, mit 15 Jahren Lebensdauer. Beim Referenzzinssatz von 1,25 Prozent ergibt das 6,67 plus 1,625 plus 1 Prozent, also 92.90 Franken im Jahr oder 7.75 Franken im Monat. Die Lebensdauer einzelner Bauteile steht in der paritätischen Lebensdauertabelle von Mieter- und Hauseigentümerverband. Verlangen Sie die Abrechnung und prüfen Sie, ob darin reiner Unterhalt steckt, etwa ein neuer Anstrich.

Vergleichsmiete, Vorbehalt und Rendite

Mit den orts- und quartierüblichen Mieten darf die Vermieterschaft im laufenden Mietverhältnis laut Mieterverband grundsätzlich nur erhöhen, wenn sie im Vertrag einen Vorbehalt angebracht hat. Ohne Vorbehalt geht es nur ausnahmsweise, wenn seit der letzten Festsetzung lange Zeit vergangen ist, und dann muss sie die Vergleichsmieten beweisen. Hat die Vermieterschaft bei einer früheren Anpassung einen Teil zurückbehalten, musste sie diesen Vorbehalt in Franken oder Prozent festhalten (Art. 18 VMWG). Schöpft sie ihn jetzt aus, können Sie ihn anfechten.

Umgekehrt können Sie einwenden, die Erhöhung verschaffe der Vermieterschaft einen übersetzten Ertrag. Diese Renditeeinrede ist laut den Zürcher Gerichten ein Verteidigungsmittel gegen eine Erhöhung, die sich auf Referenzzinssatz, Teuerung oder Kosten stützt. Sie braucht aber Zahlen zur Liegenschaft, die Mietende selten haben. Der Mieterverband Zürich empfiehlt dafür eine Beratung. Haben Sie Ihre Gründe beisammen, folgt das Gesuch.

So schreiben Sie das Schlichtungsgesuch

Das Gesuch geht an die paritätische Schlichtungsbehörde für Mietsachen am Ort der Wohnung, nicht an jene am Sitz der Vermieterschaft. Welche Behörde zuständig ist, steht auf dem Formular der Erhöhung. Das Gesuch nennt die Gegenpartei, Ihr Begehren und worum es geht (Art. 202 ZPO). Sie können es schriftlich einreichen oder mündlich bei der Behörde zu Protokoll geben. Viele Behörden haben eigene Vorlagen. Die Zürcher Gerichte etwa bieten ein Online-Formular an, das nach dem Datum fragt, an dem Sie die Mitteilung erhalten haben, und nach dem Mietzins, den Sie für richtig halten.

Unterschreiben müssen laut Mieterverband alle, die im Mietvertrag stehen, bei einer Familienwohnung beide Ehepartner. Legen Sie Kopien bei: den Mietvertrag, frühere Mietzinsänderungen, die angefochtene Mitteilung und den Briefwechsel mit der Verwaltung. Schicken Sie das Gesuch eingeschrieben. Kurz gefasst kann es so lauten:

Anfechtung einer Mietzinserhöhung nach Art. 270b OR

Gesuchstellerin: [Name, Adresse]. Gesuchsgegnerin: [Vermieterschaft oder Verwaltung, Adresse].

Mit Formular vom [Datum], erhalten am [Datum], erhöht die Gesuchsgegnerin den Nettomietzins meiner Wohnung an der [Adresse] per [Termin] von [Betrag] auf [Betrag] Franken. Ich fechte diese Erhöhung als missbräuchlich an und beantrage, den Nettomietzins auf höchstens [Betrag] Franken festzusetzen.

Begründung: [zum Beispiel: Teuerung und Kostensteigerung rechtfertigen höchstens 15.60 Franken. Die Miete beruht auf 1,50 Prozent Referenzzinssatz, massgebend sind 1,25 Prozent.]

Beilagen: Mietvertrag, Erhöhungsformular, frühere Anpassungen. Ort, Datum, Unterschriften aller Mietenden

Was in der Schlichtung passiert

Die Behörde schickt Ihr Gesuch der Vermieterschaft und lädt beide Seiten vor. Die Verhandlung soll innert zwei Monaten stattfinden (Art. 203 ZPO). Sie müssen persönlich erscheinen, dürfen aber eine Vertrauensperson oder einen Rechtsbeistand mitnehmen (Art. 204 ZPO). Bleiben Sie der Verhandlung fern, gilt Ihr Gesuch als zurückgezogen (Art. 206 ZPO). Gerichtskosten fallen bei Mietstreitigkeiten im Schlichtungsverfahren keine an, und es werden keine Parteientschädigungen gesprochen (Art. 113 ZPO).

Bis zum Ende des Verfahrens gilt der bisherige Mietvertrag unverändert weiter (Art. 270e OR). Sie zahlen also die alte Miete. Einigen Sie sich, ist die Sache erledigt. Gelingt das nicht, kann die Behörde einen Entscheidvorschlag machen. Lehnt ihn keine Partei innert 20 Tagen ab, wirkt er wie ein Urteil. Lehnt ihn eine Partei ab, erhält sie die Klagebewilligung und muss selbst ans Gericht, sonst gilt der Vorschlag als anerkannt (Art. 211 ZPO).

Gibt es weder Einigung noch Vorschlag, erhält bei der Anfechtung einer Mietzinserhöhung die Vermieterschaft die Klagebewilligung (Art. 209 ZPO), und sie hat 30 Tage, um zu klagen. Die Last, vor Gericht zu gehen, liegt also bei ihr, nicht bei Ihnen. Das ist einer der Gründe, warum eine Anfechtung für Mietende wenig Risiko trägt.

Bleibt die Sorge vor einer Kündigung. Eine Kündigung, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche geltend machen oder weil die Vermieterschaft eine Mietzinsanpassung durchsetzen will, ist anfechtbar. Dasselbe gilt für eine Kündigung während des Verfahrens und bis drei Jahre danach, wenn die Vermieterschaft darin zu einem erheblichen Teil unterlegen ist, nachgegeben oder sich mit Ihnen geeinigt hat (Art. 271a OR). Einen absoluten Schutz gibt es nicht, etwa bei Zahlungsrückstand oder dringendem Eigenbedarf.

Index, Staffel, Nebenkosten: die Sonderfälle

Nicht jede Mietzinsänderung folgt den Regeln oben. Bei einer Indexmiete, die einen Vertrag von mindestens fünf Jahren voraussetzt, können Sie vor der Schlichtungsbehörde nur geltend machen, dass die Änderung des Indexes die Erhöhung nicht deckt (Art. 270c OR). Eine Staffelmiete, bei der die Erhöhungen in Franken im Vertrag stehen, können Sie gar nicht anfechten, nur den Anfangsmietzins (Art. 270d OR). Für die Mitteilung einer solchen Staffel genügt die einfache Schriftform.

Neue Nebenkosten oder weniger Leistungen der Vermieterschaft sind dagegen einseitige Vertragsänderungen. Für sie gelten dieselben Regeln wie für eine Erhöhung: amtliches Formular, Begründung, Anfechtung innert 30 Tagen. Ob die Nebenkosten selbst richtig abgerechnet sind, ist eine eigene Frage, die wir im Beitrag zur Nebenkostenabrechnung behandeln.

Was Sie jetzt tun

Halten Sie als Erstes fest, wann Sie die Mitteilung erhalten haben, und rechnen Sie den 30. Tag aus. Prüfen Sie dann das Formular auf die neun Punkte, nehmen Sie den Mietvertrag und die letzte Anpassung hervor und lesen Sie dort den Referenzzinssatz und den Indexstand ab. Rechnen Sie jeden genannten Grund einzeln nach, mit dem Mietzinsrechner der Zürcher Gerichte oder dem des Mieterverbands.

Bleibt ein Zweifel, fechten Sie an: Ein Gesuch können Sie jederzeit zurückziehen, eine verpasste Frist lässt sich nicht mehr reparieren. Das nächste Mal publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen den Referenzzinssatz am 1. Dezember 2026. Steigt er irgendwann, kann eine Erhöhung mit diesem Grund wieder berechtigt sein, und dann lohnt es sich umso mehr, die Rechnung zu prüfen.