Wohnungsübergabe: Mängelliste, Frist und Fotos beim Einzug

Zehn Tage, die zählen

Halten Sie bei der Wohnungsübergabe jeden Schaden im Antrittsprotokoll fest, auch den kleinsten. Was Sie am Übergabetag übersehen, schicken Sie innert etwa zehn Tagen als Mängelliste mit Fotos per Einschreiben nach. Eine gesetzliche Frist gibt es dafür nicht, aber wer wartet, verliert Beweiskraft. Beim Auszug wird genau diese Liste mit dem Rückgabeprotokoll verglichen.

Wie viel am Ende davon abhängt, was auf dem Papier steht, zeigt ein Urteil des Mietgerichts Zürich vom 8. Juni 2026. Ein Mieter hatte 2018 eine 3½-Zimmer-Wohnung übernommen, mit einem unterschriebenen Übergabeprotokoll samt Mängelliste und Fotos. Nach dem Auszug 2023 stellten die Vermieter 30’187.10 Franken für Schäden in Rechnung und klagten später rund 24’100 Franken ein. Das Gericht wies die Klage vollständig ab: Ihr Rückgabeprotokoll sagte nicht klar, für welche Mängel der Mieter haften sollte, ihre späteren E-Mails kamen zu spät, und Offerten allein bewiesen keinen Schaden. Die Vermieter tragen die Gerichtskosten von 3’480 Franken und schulden dem Mieter 4’700 Franken Entschädigung. Bei seiner Veröffentlichung war das Urteil noch nicht rechtskräftig. Wir zeigen, wie Sie die Übergabe so festhalten, dass Sie beim Auszug Jahre später nicht mit leeren Händen dastehen.

Was die Vermieterschaft Ihnen schuldet

Die Vermieterschaft muss Ihnen die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt in einem Zustand übergeben, in dem man darin wohnen kann (Art. 256 OR). Ein Antrittsprotokoll schreibt das Gesetz dagegen nicht vor. Es ist üblich, weil es beiden Seiten einen Beweis in die Hand gibt. Im Kanton Waadt ist es Pflicht: Die Règles et usages locatifs, die in ihrer seit dem 1. Juli 2026 gültigen Fassung für jeden Mietvertrag im Kanton gelten, verlangen ein gemeinsam unterschriebenes Protokoll beim Einzug.

Wichtig ist, was beim Einzug als Mangel zählt. Während der Miete müssen Sie kleine Reparaturen selbst bezahlen, etwa einen neuen Duschschlauch oder ein Backblech (Art. 259 OR). Bei der Übergabe gilt das nicht. Auch solche Kleinigkeiten muss die Vermieterschaft in Ordnung bringen, wenn sie schon beim Einzug fehlen oder defekt sind (Art. 258 Abs. 3 OR). Der Mieterinnen- und Mieterverband überschreibt das in seinem Merkblatt «Einzug: Wenn die neue Wohnung Mängel aufweist» mit «Jetzt oder nie»: Was Sie nicht beim Einzug oder kurz danach verlangen, zahlen Sie später womöglich selbst. Dazu gehören undichte Duschschläuche, fehlende Seifenschalen, Geschirrspülerkörbe und Backbleche.

Bei reinen Schönheitsfehlern ist die Lage enger. Hat die Vermieterschaft nichts anderes versprochen, schuldet sie die Wohnung im Zustand, den sie bei der Vertragsunterzeichnung hatte. Fleckige Tapeten oder ausgelaugte Bodenplättli müssen Sie dann in der Regel hinnehmen, solange sie das Wohnen nicht beeinträchtigen. Anders ist es, wenn die Vermieterschaft den Unterhalt vernachlässigt hat. Der Mieterverband nennt als Beispiel eine fleckige Wand, die vor zwölf Jahren zuletzt gestrichen wurde: Bei acht Jahren Lebensdauer für Malerarbeiten ist der Anstrich überfällig, und Sie können ihn verlangen. Wer neu gestrichene Wände will, lässt sich das vor der Unterschrift schriftlich zusichern. Sauber muss die Wohnung beim Einzug aber sein. Ist sie es nicht, reklamieren Sie zuerst schriftlich und putzen erst dann selbst. Der Mieterverband hält 30 Franken pro Stunde für angemessen, die Sie der Vermieterschaft in Rechnung stellen können.

Vor dem Termin: das Protokoll des Vormieters verlangen

Sie haben das Recht, bei der Übergabe das Rückgabeprotokoll Ihres Vormieters einzusehen, wenn es eines gibt (Art. 256a OR). Die Vermieterschaft muss es auf Ihr Verlangen vorlegen. Für den Einzug ist das eines der nützlichsten Rechte überhaupt.

Im Rückgabeprotokoll steht, was beim Auszug Ihres Vormieters schon kaputt war und wofür er bezahlen musste. Steht dort ein Brandloch im Teppich oder ein gesprungenes Lavabo, haben Sie einen schriftlichen Beleg, dass der Schaden vor Ihrer Zeit entstand. Sie sehen auch, welche Reparaturen geplant waren, und können prüfen, ob sie gemacht wurden. Im Kanton Waadt erhalten Sie auf Verlangen sogar eine Kopie, nicht nur Einsicht.

Melden Sie Ihren Wunsch am besten schon bei der Terminvereinbarung an, damit das Dokument am Übergabetag bereitliegt. Im selben Artikel steht ein zweites Recht: Sie können erfragen, wie viel Ihr Vormieter bezahlt hat. Das ist wichtig, wenn Sie den Anfangsmietzins für zu hoch halten, denn dafür bleiben Ihnen nur 30 Tage ab der Übergabe (Art. 270 OR).

Am Übergabetag: so wird das Protokoll brauchbar

Nehmen Sie sich Zeit, auch wenn die Verwaltung drängt. Prüfen Sie Raum für Raum Böden, Wände, Decken, Fenster, Türen, Storen, Küchengeräte, Armaturen, Steckdosen und Schalter, und zwar nicht nur mit dem Blick, sondern in Funktion: Wasser laufen lassen, Backofen und Abzug einschalten, Fenster öffnen und schliessen. Ins Protokoll gehören auch die Anzahl der Schlüssel und, falls zutreffend, der Hinweis, dass die Wohnung nicht sauber war.

Entscheidend ist, wie genau ein Eintrag ist. «Wände fleckig» hilft Ihnen beim Auszug wenig, weil niemand mehr weiss, welche Flecken gemeint waren. Der Mieterverband zeigt in seinem Merkblatt zum Auszug, wie ein brauchbarer Eintrag aussieht: Raum, Wand, Lage, Höhe, Grösse.

Notieren Sie ausserdem, wie alt Wände und Böden sind. Fragen Sie, wann zuletzt gestrichen und wann das Parkett zuletzt geschliffen oder versiegelt wurde, und lassen Sie die Antwort eintragen. Warum das beim Auszug Geld wert ist, zeigen wir weiter unten. Stellt sich ein Mangel heraus, den die Vermieterschaft beheben muss, halten Sie im Protokoll fest, wer ihn bis wann behebt.

Lesen Sie das Protokoll vor der Unterschrift ganz durch. Fehlt etwas, schreiben Sie es dazu. Haben Sie keine Zeit für eine gründliche Prüfung, vermerken Sie auf dem Protokoll, dass Sie eine Mängelliste nachreichen, und verlangen Sie eine Kopie.

Warum ein ungenaues Protokoll schaden kann

Ein Protokoll kann gegen Sie arbeiten. Der Mieterverband schreibt im selben Merkblatt zum Einzug, dass bei einem bestehenden Übernahmeprotokoll in der Regel vermutet wird, dass nicht darin verzeichnete Mängel nach dem Einzug entstanden sind. Sein Fazit: lieber gar kein Übernahmeprotokoll als ein ungenaues.

Ohne Protokoll ist die Vermieterschaft beim Auszug in einer schwachen Lage, denn sie muss beweisen, dass ein Schaden in Ihrer Mietzeit entstand. Mit einem lückenhaften Protokoll kann sie sagen: Beim Einzug stand nichts davon drin. Das Übergabeprotokoll zu verweigern, ist trotzdem keine gute Idee, weil es auch Ihre Rechte festhält, etwa zugesagte Reparaturen. Die Lösung ist ein genaues Protokoll und eine Mängelliste, die die Lücken vom Übergabetag schliesst.

Mängelliste nachreichen: Welche Frist gilt?

Das Obligationenrecht kennt keine Frist für die nachgereichte Mängelliste. In der Praxis zählt jeder Tag, denn je länger Sie warten, desto eher kann die Vermieterschaft einwenden, der Kratzer stamme von Ihrem Umzug. Was die wichtigsten Quellen sagen:

Quelle	Frist für nachträglich entdeckte Mängel
Obligationenrecht	Keine feste Frist
Merkblatt des Mieterverbands	Innert 10 Tagen nach dem Einzug, per Einschreiben
Website des Mieterverbands	In den ersten 10 bis 14 Tagen
Kanton Waadt (RULV Art. 1)	Sofort nach Erhalt des Protokolls, sonst gilt es als angenommen

Die Waadtländer Regel ist die strengste. Dort heisst es, die Mieterschaft müsse fehlende Mängel «dès réception du document et dans les plus brefs délais» melden, andernfalls gelte das Protokoll als angenommen. Ausserhalb der Waadt prüfen Sie Ihren Mietvertrag und die allgemeinen Bestimmungen dazu. Nennen sie eine eigene Frist, halten Sie sich daran. Steht nichts drin, ist die Zehn-Tage-Regel des Mieterverbands ein guter Massstab.

Schicken Sie die Liste per Einschreiben und behalten Sie eine Kopie und den Postbeleg. Der Mieterverband empfiehlt als Beleg am besten den, den Sie auf der Website der Post ausdrucken können. Ein kurzer Brief genügt:

Mängelliste zum Antrittsprotokoll vom [Datum], Wohnung [Adresse], [Stockwerk]

Sehr geehrte Damen und Herren

Bei der Übergabe am [Datum] konnten nicht alle Mängel festgehalten werden. Ergänzend zum Protokoll halte ich folgende Mängel fest, die bereits beim Einzug bestanden: [Raum, Stelle, Art und Grösse des Mangels, Fotonummer, eine Zeile pro Mangel]. Die Fotos liegen bei.

Ich bitte Sie, die Liste zum Protokoll zu nehmen und mir den Eingang zu bestätigen. Den tropfenden Duschschlauch und [weitere Mängel] bitte ich bis zum [Datum] beheben zu lassen.

Freundliche Grüsse

Mängel, die man bei der Übergabe gar nicht sehen konnte, etwa eine Heizung, die erst im Winter läuft, melden Sie, sobald Sie sie bemerken. Dazu sind Sie ohnehin verpflichtet: Wer einen Mangel verschweigt, den er nicht selbst beheben muss, haftet für den Schaden, der daraus entsteht (Art. 257g OR).

Fotos, die vor Gericht etwas taugen

Fotos sind hilfreich, aber für sich allein oft wertlos. In der Zusammenfassung, die das Mietgericht Zürich seinem Urteil vom Juni 2026 voranstellt, steht es so: Fotografien reichen nicht aus, wenn weder klar ist, wann und wo sie aufgenommen wurden. Der Mieter hatte im Verfahren eingewendet, die Bilder der Vermieter seien ohne Zusammenhang eingereicht worden und zeigten gar nicht seine Wohnung. Was den Vermietern beim Auszug fehlte, kann Ihnen beim Einzug genauso fehlen.

Fotografieren Sie deshalb jeden Mangel zweimal: einmal aus der Distanz, sodass Raum und Stelle erkennbar sind, einmal aus der Nähe, mit einem Massstab daneben, etwa einem Meter oder einer Münze. Nummerieren Sie die Fotos so, wie sie in Ihrer Liste stehen. Den sichersten Zeitstempel gibt Ihnen nicht die Kamera, sondern Ihr Einschreiben: Legen Sie die Fotos der Mängelliste bei, ausgedruckt oder auf einem Datenträger. Dann steht fest, dass die Vermieterschaft sie an einem bestimmten Tag erhalten hat.

Bewahren Sie die Originaldateien auf, ohne sie zu bearbeiten. Ein kurzes Video, mit dem Sie einmal durch die leere Wohnung gehen, ergänzt die Fotos gut, ersetzt aber die Liste nicht. Und speichern Sie alles so, dass Sie es auch nach einem Handywechsel noch finden. Ein Mietverhältnis kann zehn Jahre dauern.

Warum das beim Auszug zählt

Beim Auszug muss die Vermieterschaft beweisen, dass ein Schaden während Ihrer Mietzeit entstanden ist. So steht es auf der Seite der Zürcher Gerichte zur Haftung für Schäden, und das Mietgericht erinnert im Urteil von 2026 daran, dass der Gesetzgeber die frühere Vermutung bewusst gestrichen hat, wonach der Mieter die Sache in gutem Zustand empfangen habe. Ihr wichtigstes Werkzeug dafür ist der Vergleich der beiden Protokolle.

Für normale Abnützung zahlen Sie nie, denn dafür bezahlen Sie den Mietzins. Bildumrisse, Nagellöcher und verblichene Farbe gehören dazu. Für übermässige Abnützung zahlen Sie, aber nur den Zeitwert: den Anteil, der von der normalen Lebensdauer noch übrig ist. Hauseigentümer- und Mieterverband haben diese Lebensdauern gemeinsam in der paritätischen Lebensdauertabelle festgelegt. Ein Spannteppich mittlerer Qualität hält dort 10 Jahre. Für einen Dispersionsanstrich nennt der Mieterverband auf seiner Seite zur Wohnungsabgabe 8 Jahre, für eine Parkettversiegelung das paritätische Merkblatt Parkettpflege 10 Jahre.

Hier kommt das Alter ins Spiel, das Sie beim Einzug notiert haben. Der Mieterverband rechnet so: Ein sechs Jahre alter Spannteppich mit Brandspuren kostet Sie 40 Prozent eines neuen, ein Teppich über zehn Jahre nichts mehr. Das Alter zählt ab Einbau oder letztem Anstrich, nicht ab Ihrem Einzug. Wurden die Wände zwei Jahre vor Ihrem Einzug gestrichen und ziehen Sie nach sechs Jahren aus, ist der Anstrich amortisiert. Weiss niemand, wann gestrichen wurde, muss im Streit die Vermieterschaft das Alter beweisen. Steht es im Protokoll, ist die Frage erledigt.

Zwei Ausnahmen gelten: Kleinen Unterhalt, etwa ein neues Backblech, zahlen Sie immer ganz, und Mehraufwand wie eine Spezialbehandlung gegen Nikotin auch dann, wenn die Lebensdauer des Anstrichs abgelaufen ist. Auch die Vermieterschaft hat beim Auszug eine Pflicht. Sie muss die Wohnung prüfen und Ihnen Mängel, für die Sie haften sollen, sofort melden, sonst verliert sie ihre Ansprüche (Art. 267a OR). Das Mietgericht Zürich rechnet in der Regel mit zwei bis drei Werktagen. Eine Rüge am achten Tag nach der Abnahme war ihm zu spät.

Wenn bei der Übergabe etwas nicht stimmt

Ist die Wohnung am Einzugstag gar nicht bewohnbar, weil der Vormieter noch drin ist oder Handwerker arbeiten, setzen Sie der Vermieterschaft schriftlich eine kurze Frist. Der Mieterverband nennt ein bis zwei Tage. Danach können Sie vom Vertrag zurücktreten oder auf der Wohnung bestehen, und in beiden Fällen muss die Vermieterschaft Ihren Schaden ersetzen, etwa ein Hotel oder das Einlagern der Möbel. Zurücktreten dürfen Sie nur, wenn das Wohnen wirklich unmöglich oder unzumutbar ist (Art. 258 OR). Lassen Sie sich vorher beraten.

Häufiger ist der kleinere Fall: Sie ziehen ein, und die Reparaturen aus dem Protokoll bleiben liegen. Dann haben Sie dieselben Rechte wie bei einem Mangel, der während der Miete entsteht, bis hin zur Herabsetzung des Mietzinses. Wie viel Prozent Gerichte dafür gewähren und wie Sie Druck machen, ohne die Wohnung zu riskieren, steht in unserem Beitrag zu Mängeln und Mietzinsreduktion. Die Mängelliste vom Einzug ist dafür Ihr Startpunkt, denn sie beweist, seit wann die Vermieterschaft Bescheid weiss.

Ihr Plan für die ersten zehn Tage

Noch vor dem Termin verlangen Sie die Einsicht in das Rückgabeprotokoll des Vormieters und fragen, wann zuletzt gestrichen und der Boden behandelt wurde. Am Übergabetag nehmen Sie sich Zeit, prüfen jede Einrichtung in Funktion, lassen jeden Mangel mit Ort und Grösse eintragen und unterschreiben erst, wenn das Protokoll stimmt. Eine Kopie nehmen Sie mit.

In den ersten Tagen wohnen Sie sich ein und schauen genau hin, bei Tageslicht und mit Möbeln an der Wand. Spätestens am zehnten Tag geht Ihre Mängelliste mit nummerierten Fotos per Einschreiben weg. Danach legen Sie Mietvertrag, beide Protokolle, Ihre Liste, den Postbeleg und die Fotodateien in einen Ordner, den Sie erst wieder öffnen, wenn Sie ausziehen.