État des lieux d’entrée : liste des défauts, délai et photos

Dix jours qui comptent

Lors de l’état des lieux d’entrée, faites noter chaque dégât, même le plus petit. Ce qui vous échappe ce jour-là, envoyez-le dans les dix jours environ sous forme de liste des défauts avec photos, par lettre recommandée. Aucun délai légal ne l’impose, mais plus vous attendez, plus votre preuve s’affaiblit. À votre départ, c’est précisément cette liste qui sera comparée à l’état des lieux de sortie.

Un jugement du tribunal des baux de Zurich du 8 juin 2026 (en allemand) montre à quel point tout dépend de ce qui figure sur le papier. En 2018, un locataire avait emménagé dans un 3½ pièces avec un procès-verbal de remise signé, une liste des défauts et des photos. Après son départ en 2023, les bailleurs lui ont facturé 30 187,10 francs de dégâts, puis lui ont réclamé quelque 24 100 francs en justice. Le tribunal a rejeté la demande en totalité : leur état des lieux de sortie ne disait pas clairement de quels défauts le locataire devait répondre, leurs e-mails ultérieurs étaient arrivés trop tard, et des devis ne prouvaient à eux seuls aucun dommage. Les bailleurs supportent les frais judiciaires de 3 480 francs et doivent au locataire une indemnité de 4 700 francs. Au moment de sa publication, le jugement n’était pas encore entré en force. Voici comment consigner votre entrée dans les lieux pour ne pas vous retrouver les mains vides lorsque vous partirez, des années plus tard.

Ce que le bailleur vous doit

Le bailleur doit vous remettre le logement à la date convenue, dans un état qui permet d’y habiter (art. 256 CO). La loi n’impose en revanche aucun état des lieux d’entrée. Il est d’usage parce qu’il fournit une preuve aux deux parties. Dans le canton de Vaud, il est obligatoire : les Règles et usages locatifs (RULV), qui s’appliquent à tout bail du canton dans leur version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, exigent à l’entrée un état des lieux signé par les deux parties.

Reste à savoir ce qui compte comme défaut à l’entrée. En cours de bail, vous payez vous-même les menues réparations, comme un nouveau flexible de douche ou une plaque à gâteau (art. 259 CO). À la remise du logement, cette règle ne s’applique pas. Même ces petites choses, le bailleur doit les remettre en état si elles manquent ou sont défectueuses dès votre entrée (art. 258, al. 3, CO). L’association alémanique des locataires (Mieterinnen- und Mieterverband) intitule ce point « maintenant ou jamais » dans sa notice sur les défauts constatés à l’emménagement (en allemand) : ce que vous ne réclamez pas à l’entrée ou peu après, vous risquez de le payer vous-même plus tard. Cela vaut pour les flexibles de douche qui fuient, les porte-savons manquants, les paniers de lave-vaisselle et les plaques à gâteau.

Pour les simples défauts esthétiques, la marge est plus étroite. Sauf promesse contraire, le bailleur doit le logement dans l’état où il se trouvait à la signature du bail. Des papiers peints tachés ou un carrelage terni, vous devrez en général les accepter tant qu’ils ne gênent pas l’usage du logement. Il en va autrement si le bailleur a négligé l’entretien. L’association des locataires cite l’exemple d’un mur taché repeint pour la dernière fois il y a douze ans : avec une durée de vie de huit ans pour les travaux de peinture, la peinture est à refaire, et vous pouvez l’exiger. Si vous tenez à des murs fraîchement repeints, faites-vous-le garantir par écrit avant de signer. Le logement doit en revanche être propre à votre arrivée. S’il ne l’est pas, réclamez d’abord par écrit et ne nettoyez qu’ensuite vous-même. L’association des locataires juge approprié un tarif de 30 francs de l’heure, que vous pouvez facturer au bailleur.

Avant le rendez-vous : demander l’état des lieux du locataire précédent

Vous avez le droit de consulter, lors de la remise du logement, l’état des lieux de sortie de votre prédécesseur, s’il en existe un (art. 256a CO). Le bailleur doit vous le montrer si vous le demandez. Pour une entrée dans les lieux, c’est l’un des droits les plus utiles qui soient.

L’état des lieux de sortie indique ce qui était déjà abîmé au départ de votre prédécesseur et ce qu’il a dû payer. S’il mentionne une brûlure dans la moquette ou un lavabo fêlé, vous avez une preuve écrite que le dégât est antérieur à votre arrivée. Vous voyez aussi quelles réparations étaient prévues et pouvez vérifier qu’elles ont été faites. Dans le canton de Vaud, vous en recevez même une copie sur demande, et pas seulement le droit de le consulter.

Annoncez votre demande dès la prise de rendez-vous, pour que le document soit prêt le jour de la remise. Le même article prévoit un second droit : vous pouvez demander quel loyer payait votre prédécesseur. C’est important si vous jugez le loyer initial trop élevé, car vous n’avez que 30 jours dès la remise du logement pour le contester (art. 270 CO).

Le jour de la remise : un état des lieux qui tienne la route

Prenez votre temps, même si la gérance vous presse. Pièce par pièce, contrôlez sols, murs, plafonds, fenêtres, portes, stores, appareils de cuisine, robinetterie, prises et interrupteurs, et pas seulement du regard, mais en les faisant fonctionner : faites couler l’eau, allumez le four et la hotte, ouvrez et fermez les fenêtres. L’état des lieux doit aussi indiquer le nombre de clés et, le cas échéant, le fait que le logement n’était pas propre.

Tout tient à la précision de chaque mention. « Murs tachés » ne vous aidera guère à la sortie, parce que plus personne ne saura de quelles taches il s’agissait. Dans sa notice sur les dégâts à la sortie (en allemand), l’association des locataires montre à quoi ressemble une mention utile : pièce, mur, emplacement, hauteur, taille.

Notez aussi l’âge des murs et des sols. Demandez quand la dernière peinture a été faite et quand le parquet a été poncé ou vitrifié pour la dernière fois, et faites inscrire la réponse. Nous expliquons plus bas pourquoi cela vaut de l’argent à la sortie. Si l’on constate un défaut que le bailleur doit éliminer, notez dans l’état des lieux qui le répare et d’ici quand.

Relisez l’état des lieux en entier avant de signer. S’il manque quelque chose, ajoutez-le. Si vous n’avez pas le temps de tout contrôler à fond, inscrivez sur l’état des lieux que vous enverrez une liste des défauts complémentaire, et demandez-en une copie.

Pourquoi un état des lieux imprécis peut vous nuire

Un état des lieux peut se retourner contre vous. Dans sa notice sur l’emménagement, l’association des locataires écrit que lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, on présume en règle générale que les défauts qui n’y figurent pas sont apparus après l’entrée. Sa conclusion : mieux vaut pas d’état des lieux du tout qu’un état des lieux imprécis.

Sans état des lieux, le bailleur est en position de faiblesse à la sortie, car il doit prouver que le dégât est survenu pendant votre bail. Avec un état des lieux lacunaire, il peut dire : rien de tout cela n’était noté à l’entrée. Refuser l’état des lieux n’est pas pour autant une bonne idée, car il consigne aussi vos droits, par exemple les réparations promises. La solution, c’est un état des lieux précis et une liste des défauts qui comble les lacunes du jour de la remise.

Liste des défauts après l’état des lieux : quel délai ?

Le Code des obligations ne fixe aucun délai pour la liste des défauts envoyée après coup. En pratique, chaque jour compte, car plus vous attendez, plus le bailleur pourra objecter que la rayure vient de votre déménagement. Voici ce que disent les principales sources :

Source	Délai pour les défauts découverts après coup
Code des obligations	Aucun délai fixe
Notice de l’association des locataires	Dans les 10 jours suivant l’entrée, par lettre recommandée
Site de l’association des locataires	Dans les 10 à 14 premiers jours
Canton de Vaud (RULV, art. 1)	Dès réception de l’état des lieux, faute de quoi il est admis

La règle vaudoise est la plus stricte. Le locataire doit y signaler les défauts non constatés « dès réception du document et dans les plus brefs délais », faute de quoi l’état des lieux est admis. Hors du canton de Vaud, vérifiez votre bail et ses conditions générales. S’ils fixent un délai, respectez-le. S’ils ne disent rien, la règle des dix jours de l’association des locataires est un bon repère.

Envoyez la liste par lettre recommandée et gardez-en une copie ainsi que le récépissé postal. Comme preuve, l’association des locataires recommande de préférence le justificatif que vous pouvez imprimer sur le site de La Poste. Une courte lettre suffit :

Liste des défauts complétant l’état des lieux d’entrée du [date], appartement [adresse], [étage]

Madame, Monsieur,

Lors de l’état des lieux du [date], tous les défauts n’ont pas pu être relevés. En complément de l’état des lieux, je vous signale les défauts suivants, qui existaient déjà à mon entrée : [pièce, endroit, nature et taille du défaut, numéro de photo, une ligne par défaut]. Vous trouverez les photos en annexe.

Je vous prie de joindre cette liste à l’état des lieux et de m’en confirmer la réception. Je vous remercie de faire remplacer le flexible de douche qui goutte et de faire éliminer [autres défauts] d’ici le [date].

Avec mes meilleures salutations

Les défauts qu’on ne pouvait pas voir lors de la remise, comme un chauffage qui ne tourne qu’en hiver, signalez-les dès que vous les remarquez. C’est de toute façon une obligation : qui tait un défaut qu’il n’a pas à éliminer lui-même répond du dommage qui en résulte (art. 257g CO).

Des photos qui tiennent devant un tribunal

Les photos sont utiles, mais à elles seules, elles valent souvent peu. Le tribunal des baux de Zurich le dit dans le résumé qui précède son jugement de juin 2026 : des photographies ne suffisent pas lorsqu’on ne sait ni quand ni où elles ont été prises. Le locataire avait objecté dans la procédure que les photos des bailleurs avaient été produites sans contexte et ne montraient même pas son appartement. Ce qui a manqué aux bailleurs à la sortie peut tout autant vous manquer à l’entrée.

Photographiez donc chaque défaut deux fois : une fois de loin, pour que la pièce et l’endroit soient reconnaissables, une fois de près, avec un repère d’échelle à côté, par exemple un mètre ou une pièce de monnaie. Numérotez les photos dans l’ordre de votre liste. L’horodatage le plus sûr ne vient pas de l’appareil photo, mais de votre lettre recommandée : joignez les photos à la liste des défauts, imprimées ou sur un support de données. Il est alors établi que le bailleur les a reçues à une date précise.

Conservez les fichiers originaux sans les retoucher. Une courte vidéo où vous parcourez une fois le logement vide complète bien les photos, mais ne remplace pas la liste. Et sauvegardez le tout de façon à le retrouver même après un changement de téléphone. Un bail peut durer dix ans.

Pourquoi cela compte à la sortie

À la sortie, c’est au bailleur de prouver qu’un dégât est survenu pendant votre bail. C’est ce qu’indique la page des tribunaux zurichois sur la responsabilité pour les dégâts (en allemand), et le tribunal des baux rappelle dans son jugement de 2026 que le législateur a délibérément supprimé l’ancienne présomption selon laquelle le locataire avait reçu la chose en bon état. Pour apporter cette preuve, le principal outil du bailleur est la comparaison des deux états des lieux.

Vous ne payez jamais l’usure normale, car elle est couverte par le loyer. Traces de cadres, trous de clous et couleurs passées en font partie. L’usure excessive, vous la payez, mais seulement à sa valeur actuelle : la part de la durée de vie normale qui reste. Les associations de propriétaires et de locataires ont fixé ensemble ces durées de vie dans le tableau paritaire des durées de vie (en allemand). Une moquette de qualité moyenne y tient 10 ans. Pour une peinture à dispersion, l’association des locataires indique 8 ans sur sa page consacrée à la restitution du logement (en allemand), et pour une vitrification de parquet, la notice paritaire sur l’entretien du parquet (en allemand) indique 10 ans.

C’est là qu’intervient l’âge que vous avez noté à l’entrée. L’association des locataires fait le calcul suivant : une moquette de six ans portant des traces de brûlure vous coûte 40 % d’une neuve, une moquette de plus de dix ans ne vous coûte plus rien. L’âge se compte depuis la pose ou la dernière peinture, pas depuis votre entrée. Si les murs ont été peints deux ans avant votre arrivée et que vous partez au bout de six ans, la peinture est amortie. Si personne ne sait quand elle a été faite, c’est au bailleur de prouver l’âge en cas de litige. S’il figure dans l’état des lieux, la question est réglée.

Il y a deux exceptions. Le petit entretien, comme une nouvelle plaque à gâteau, est toujours entièrement à votre charge, et les frais supplémentaires, comme un traitement spécial contre la nicotine, le restent même lorsque la durée de vie de la peinture est écoulée. Le bailleur a lui aussi une obligation à la sortie. Il doit vérifier l’état du logement et vous signaler immédiatement les défauts dont vous devez répondre, faute de quoi il perd ses droits (art. 267a CO). Le tribunal des baux de Zurich compte en règle générale deux à trois jours ouvrables. Un avis des défauts envoyé le huitième jour après la restitution lui a paru tardif.

Quand quelque chose ne va pas à l’entrée

Si le logement n’est pas du tout habitable le jour de l’entrée, parce que le locataire précédent y est encore ou que des artisans y travaillent, fixez par écrit un bref délai au bailleur. L’association des locataires parle d’un à deux jours. Ensuite, vous pouvez vous départir du contrat ou exiger la remise du logement, et dans les deux cas le bailleur doit réparer votre dommage, par exemple l’hôtel ou le garde-meubles. Vous ne pouvez vous départir du contrat que si l’usage du logement est réellement impossible ou ne peut raisonnablement être exigé de vous (art. 258 CO). Faites-vous conseiller avant.

Le cas le plus fréquent est moins grave : vous emménagez, et les réparations prévues dans l’état des lieux traînent. Vous avez alors les mêmes droits que pour un défaut qui apparaît en cours de bail, jusqu’à la réduction de loyer. Quels pourcentages les tribunaux accordent et comment faire pression sans mettre votre logement en jeu, nous l’expliquons dans notre article sur les défauts et la réduction de loyer. Votre liste des défauts de l’entrée est votre point de départ, car elle prouve depuis quand le bailleur est au courant.

Votre plan pour les dix premiers jours

Avant même le rendez-vous, demandez à consulter l’état des lieux de sortie du locataire précédent, et demandez quand les murs ont été peints et le sol traité pour la dernière fois. Le jour de la remise, prenez votre temps, faites fonctionner chaque installation, faites noter chaque défaut avec son emplacement et sa taille, et ne signez que lorsque l’état des lieux est juste. Repartez avec une copie.

Pendant les premiers jours, installez-vous et regardez de près, à la lumière du jour et avec les meubles contre les murs. Au plus tard le dixième jour, votre liste des défauts part par lettre recommandée, avec les photos numérotées. Rangez ensuite le bail, les deux états des lieux, votre liste, le récépissé postal et les fichiers photo dans un dossier que vous n’ouvrirez plus avant votre départ.