Sous-location en Suisse 2026 : accord, loyer, Airbnb

La réponse courte

Oui, vous pouvez sous-louer tout ou partie de votre appartement en Suisse, mais seulement avec le consentement du bailleur. Il ne peut refuser que pour trois motifs : si vous lui cachez les conditions, si le loyer de la sous-location est abusif ou si elle lui cause des inconvénients majeurs. Une clause du bail qui l'interdit n'est pas valable.

C'est la loi depuis 1990, et rien n'a changé. Les règles plus strictes votées par le Parlement en 2023 ont été rejetées dans les urnes en novembre 2024. Les affaires jugées montrent mieux que n'importe quel résumé où passent exactement les limites. Il y a l'appartement genevois sous-loué près de trois fois son loyer, la locataire qui a retiré son annonce Airbnb juste à temps, et le locataire qui est allé jusqu'au tribunal des baux de Winterthour pour pouvoir accueillir des voyageurs le week-end.

Ce que permet la loi

La règle figure à l'art. 262 CO et tient en peu de mots : vous pouvez sous-louer tout ou partie de la chose louée avec le consentement du bailleur, et celui-ci ne peut refuser que pour les trois motifs cités. Cela vaut pour une seule chambre de votre appartement comme pour tout le logement pendant un semestre à l'étranger.

Cette règle est impérative. Une clause du bail qui exclut la sous-location est nulle, comme le relève la fiche de la revue mietrechtspraxis (en allemand), que le canton de Bâle-Ville publie en ligne avec un modèle de contrat. Le Tribunal fédéral a jugé dans le même sens dans une affaire genevoise de 2008 : une clause qui n'autorisait la sous-location que pendant les trois mois d'été ne pouvait pas l'interdire le reste de l'année. Est admise en revanche une clause qui exige la forme écrite pour la demande et pour le consentement, tant qu'elle ne devient pas une interdiction déguisée. C'est ce qu'a retenu le tribunal des baux de Winterthour dans l'affaire Airbnb dont nous parlons plus bas.

La loi elle-même n'impose aucune forme. Le consentement peut être écrit, oral ou tacite, par exemple quand le bailleur accepte une sous-location après coup. C'est ainsi que le décrit le guide juridique du Service de lutte contre le racisme de la Confédération. En cas de litige, seul un écrit vous sera utile : mieux vaut donc demander par écrit.

Si vous avez lu autre chose, c'était sans doute la réforme soumise au vote le 24 novembre 2024. Le texte de loi aurait exigé un consentement écrit, le nom des sous-locataires dans la demande, un nouveau motif de refus pour une sous-location de plus de deux ans et un congé avec un délai d'au moins 30 jours après un avertissement resté sans effet. Le projet n'a obtenu que 48,4 % de oui et a donc été rejeté. L'ancien article et ses trois motifs restent en vigueur.

Quand le bailleur peut-il refuser la sous-location?

Seulement si l'un des trois motifs est réalisé, et cela dans le cas concret. Les tribunaux zurichois résument la jurisprudence du Tribunal fédéral sur leur page consacrée à la sous-location (en allemand).

Vous cachez les conditions

Le bailleur a le droit de savoir à qui, à quel prix, pour combien de temps et dans quel but vous sous-louez. Si vous refusez de lui donner ces informations, il peut dire non. En pratique, vous joignez à la demande le projet de contrat de sous-location, et tout est dit.

Le loyer de la sous-location est abusif

La sous-location ne doit pas vous rapporter un gain que vos propres prestations, comme les meubles ou le nettoyage, ne justifient pas. Nous montrons plus bas comment le calculer. C'est sur ce point qu'ont échoué deux des affaires genevoises dont il est question ici.

Le bailleur subit des inconvénients majeurs

Il s'agit d'un usage qui pèse plus lourd sur l'immeuble que ce qui avait été convenu : un logement suroccupé, un local de répétition, un commerce avec beaucoup de clients, des activités illégales ou du bruit dont les voisins se plaignent. L'origine, l'ethnie ou la religion du sous-locataire ne sont en revanche jamais un motif : un refus pour ces raisons n'a pas de validité juridique, comme le rappelle le guide juridique de la Confédération.

Si le bailleur dit non sans l'un de ces motifs, vous pouvez saisir l'autorité de conciliation et faire constater que la sous-location est admissible. Parmi les inconvénients majeurs, le Tribunal fédéral range toutefois un cas qui concerne tous ceux qui partent sans vouloir revenir.

Partir sans revenir

La sous-location est pensée pour les locataires qui n'ont temporairement pas besoin de leur logement, ou pour qui il est devenu trop grand. Le Tribunal fédéral cite comme exemples un séjour à l'étranger limité dans le temps pour des raisons professionnelles et un appartement dont des membres de la famille sont partis ou décédés (ATF 138 III 59, en allemand). Si vous n'avez aucune intention d'y revenir, vous installez par la sous-location un successeur, comme si vous étiez propriétaire. C'est un abus de droit, et le droit à la sous-location ne s'applique alors plus.

L'affaire de référence vient de Genève. En 1999, une locataire a quitté son 3 pièces et l'a laissé à son fils majeur. Plus tard, l'épouse de celui-ci s'y est installée, le couple s'est séparé et un tribunal a attribué le logement à la belle-fille. La locataire a demandé à la régie si le bail pouvait être transféré à son fils, puis à sa belle-fille. C'est précisément ce qui l'a perdue : qui demande un transfert ne compte pas revenir. Le Tribunal fédéral a jugé valable le congé donné après presque sept ans de sous-location (ATF 134 III 446).

Le critère est strict. Selon le Tribunal fédéral, la vague possibilité de revenir peut-être un jour ne suffit pas. Si une locataire conteste un congé ordinaire, c'est à elle de prouver qu'elle voulait revenir. Un contrat de travail de durée déterminée à l'étranger ou un séjour d'études à durée déterminée en sont de bonnes preuves.

Ceux qui partent de toute façon ont une porte de sortie. Si vous avez déjà résilié votre bail et voulez seulement sous-louer jusqu'à l'échéance, le bailleur ne peut pas refuser, selon la fiche de mietrechtspraxis. Si vous voulez sortir du contrat plus tôt, mieux vaut proposer un locataire de remplacement qui reprend le bail (art. 264 CO). Reste à savoir ce que vous pouvez demander pour une chambre ou un appartement.

Quel loyer demander pour une sous-location?

Au maximum votre part du loyer, plus vos prestations supplémentaires. Le point de comparaison est votre propre loyer, pas le prix du marché dans le quartier. Le Tribunal fédéral l'a décidé en 1993 dans son arrêt de principe ATF 119 II 353, et cela vaut aussi si vous ne sous-louez qu'une chambre et que la somme des sous-locations ne dépasse pas votre loyer.

L'affaire : une locataire genevoise voulait sous-louer deux chambres meublées de son 4½ pièces. Son loyer était de 1’575 francs plus 204 francs de charges, et les sous-locataires ne pouvaient utiliser la cuisine que pour se faire un café, la machine à laver pas du tout. Le tribunal a divisé le loyer par le nombre de pièces sans la cuisine, soit 4,5, et obtenu 395,35 francs par chambre. Il a ajouté 20 % pour les meubles et le risque, retranché 20 % pour la cuisine et la machine à laver, et compté 57 francs de plus pour l'électricité, le téléphone et le nettoyage. Résultat : 452,35 francs. D'après le calcul du tribunal, la locataire voulait en demander 601,80 et 627 francs, soit 33 et 39 % de plus. Le Tribunal fédéral a qualifié des écarts de 30 à 40 % de manifestement abusifs et a donné raison à la bailleresse.

Appliqué à un appartement d'aujourd'hui, cela donne le graphique ci-dessus. Avec un loyer brut de 2’100 francs pour 3½ pièces, une chambre coûte 600 francs. Si elle est meublée, on ajoute 20 %. Il n'y a pas de déduction pour la cuisine si votre sous-locataire partage la cuisine et la salle de bains. La fiche de mietrechtspraxis prévoit pour les meubles un supplément selon leur valeur et leur durée de vie, en règle générale 20 % au plus du loyer de la sous-location. S'y ajoute une part pour l'électricité ou les taxes, ici 40 francs, ce qui fait 760 francs. Demander 988 francs, c'est 30 % de plus, là où le Tribunal fédéral a parlé d'abus. Il n'a pas dit où se situe exactement la limite en dessous. Un gain sans contrepartie n'est en tout cas pas prévu.

Les cas extrêmes sont clairs. Un couple genevois payait 4’220 francs charges comprises pour un 8 pièces et le sous-louait meublé 12’000 francs par mois, près du triple. Même avec les meubles, c'était manifestement abusif. Pour la location à la nuit, le même calcul s'applique : selon une réponse du Conseil d'État zougois (en allemand) de 2020, le tribunal des baux de Zurich a jugé abusif en 2017 un prix de 220 francs par jour pour un appartement meublé et nettoyé dont le loyer principal ne dépassait pas 100 francs par jour. Nous voici aux locations de courte durée.

Airbnb et autres locations de courte durée

Pour Airbnb et les plateformes semblables, les règles sont les mêmes que pour toute autre sous-location. En principe, il vous faut donc un consentement pour chaque location, sauf si le bailleur vous autorise de lui-même à sous-louer de façon générale, et il peut refuser pour les trois mêmes motifs. Il n'existe pas de règle spéciale : le Conseil fédéral avait proposé en 2018 d'inscrire dans l'ordonnance un consentement général à la sous-location répétée de courte durée, puis il y a renoncé le 8 mars 2019.

Un jugement du tribunal des baux de Winterthour (en allemand), rendu en première instance le 2 avril 2025, montre ce que cela donne en pratique. Le locataire d'un 2½ pièces à 1’844 francs de loyer brut voulait le proposer sur Airbnb pendant deux ans, 6 à 9 jours par mois. La régie a refusé, il a saisi la justice et il a perdu sur toute la ligne. Premièrement, personne n'a droit à un consentement général pour de futurs voyageurs que personne ne connaît encore. Le bailleur peut examiner chaque sous-location, et deux à quatre semaines devraient y suffire, même si c'est peu pratique pour des réservations de dernière minute. Deuxièmement, le tribunal a vu un usage commercial dans une location régulière censée couvrir une bonne partie du loyer. Troisièmement, des voyageurs presque chaque week-end signifient plus d'usure et plus de bruit, et une famille voisine s'était déjà plainte. C'est un inconvénient majeur. Le locataire a supporté 3’300 francs de frais judiciaires et a dû verser 4’100 francs de dépens à la bailleresse.

Il ne s'ensuit pas que toute location par une plateforme soit interdite. Ce sont les trois mêmes motifs qui comptent : un loyer qui ne dépasse pas votre part du loyer plus vos prestations, des informations complètes et un usage qui ne pèse pas plus sur l'immeuble que votre propre usage du logement. Plus vous louez souvent et cher, plus votre position est faible. Les tribunaux zurichois renvoient en outre à une décision publiée en 2017, dans laquelle le tribunal des baux de Zurich a interdit à un locataire toute location par des plateformes de réservation, après des abus sur les recettes et du désordre dans l'immeuble.

Le droit du bail n'est pas seul en jeu : le droit public s'applique aussi, et cantons et communes le règlent chacun à leur manière. Dans le canton de Zoug, par exemple, une taxe d'hébergement frappait les logements Airbnb depuis 2017 selon la réponse du Conseil d'État de 2020, et les loueurs devaient faire remplir une fiche d'arrivée à chaque voyageur. Le Conseil d'État zougois et le tribunal de Winterthour n'ont pas jugé de la même façon si une location régulière de courte durée est admise dans une zone purement résidentielle. Renseignez-vous donc auprès de votre commune sur la taxe de séjour, l'obligation d'annoncer les hôtes et les règles de zone avant de publier votre première annonce.

Sous-louer sans demander : que risquez-vous?

Le congé, mais pas tout de suite et pas dans tous les cas. Une sous-location sans consentement permet au bailleur de résilier le bail de manière anticipée, avec un délai d'au moins 30 jours pour la fin d'un mois selon l'art. 257f CO, si cinq conditions sont réunies. Le Tribunal fédéral les a énumérées dans l'arrêt 4A_140/2019 : une violation du devoir de diligence, un avertissement écrit préalable, le fait que vous continuiez malgré tout, le caractère insupportable du maintien du bail et le délai de 30 jours pour la fin d'un mois.

Tout se joue sur la première condition. Il n'y a violation que si le bailleur aurait pu refuser la sous-location pour l'un des trois motifs. Dans ce cas, le maintien du bail est d'office considéré comme insupportable. Dans l'affaire genevoise de la sous-location à 12’000 francs, le couple n'a pas réagi à l'avertissement et a même nié devant le tribunal sous-louer quoi que ce soit. Le congé était valable (ATF 134 III 300).

Ce qui se passe après l'avertissement est décisif. C'est ce que montre l'affaire retracée dans le graphique : une locataire genevoise a proposé son appartement sur Airbnb pendant plus d'un an sans rien demander. Après l'avertissement, une réservation de quatre nuits était encore en cours, puis l'annonce a disparu. Cela a suffi. Comme elle avait cessé dans un délai raisonnable, le congé anticipé était inefficace.

Vous n'êtes pas tiré d'affaire pour autant. Un congé ordinaire pour la prochaine échéance n'exige aucun motif particulier, il ne doit simplement pas contrevenir aux règles de la bonne foi. Dans l'ATF 138 III 59, le Tribunal fédéral a jugé possible qu'une sous-location faite sans demander l'accord ébranle la confiance au point qu'un tel congé tienne. À l'inverse, la loi vous protège si vous demandez correctement : un congé donné parce que vous faites valoir votre droit à la sous-location peut être contesté selon l'art. 271a CO. Une fois le consentement obtenu, vous changez de rôle et devenez vous-même bailleur.

Vos obligations de locataire principal

Le contrat de sous-location est un bail ordinaire, et vous y tenez le rôle du bailleur. Toutes les règles qui protègent les locataires s'appliquent donc aussi à vos dépens, comme l'expliquent les tribunaux zurichois sur leur page consacrée au contrat de sous-location (en allemand).

Cela a des conséquences que beaucoup négligent. Dans les cantons où la formule officielle est obligatoire pour le loyer initial, comme Zurich, vous devez vous aussi l'utiliser. Un congé doit être donné par écrit, au moyen de la formule agréée par le canton (art. 266l CO). Si votre bailleur augmente votre loyer et que vous voulez répercuter la hausse sur votre sous-locataire, vous ne pouvez pas simplement lui transmettre la formule reçue. Il vous faut votre propre formule, avec votre propre motivation. Notre article sur la contestation d'une hausse de loyer explique comment une hausse doit être motivée.

Les délais sont aussi les mêmes. Pour un appartement sous-loué, vous donnez congé à votre sous-locataire avec un préavis d'au moins trois mois (art. 266c CO), pour une chambre meublée avec un préavis de deux semaines pour la fin d'une période d'un mois (art. 266e CO). Votre sous-locataire ne doit les frais accessoires que s'ils sont énumérés un par un dans le contrat, sinon ils sont compris dans le loyer. Notre article sur le décompte des frais accessoires montre comment le vérifier. Et si la chambre présente un défaut, c'est contre vous que votre sous-locataire se retourne. Selon la fiche, il a en principe envers vous les mêmes droits que vous envers votre bailleur, ceux que nous décrivons dans l'article sur les défauts et la réduction de loyer.

Votre sous-locataire peut contester un congé et demander une prolongation du bail, même si le contrat est de durée déterminée. La prolongation ne peut toutefois pas dépasser la durée de votre propre bail (art. 273b CO). Si votre bail principal prend fin, il doit rendre le logement au bailleur si celui-ci le demande. Il y a une exception quand la sous-location visait avant tout à contourner la protection contre les congés : le bailleur prend alors votre place dans le contrat. Pour le contrat lui-même, mietrechtspraxis propose un modèle gratuit en allemand, que le canton de Bâle-Ville met à disposition dans le même document que la fiche. Il règle la chose louée, les meubles, les clés, la durée, les délais et chaque poste de frais accessoires séparément. Reste à savoir qui paie quand quelque chose se casse.

Qui répond des dégâts en cas de sous-location?

Vous, envers votre bailleur, et pour tout. L'art. 262 al. 3 CO fait de vous le garant, envers le bailleur, que votre sous-locataire n'utilise le logement que comme vous-même en avez le droit. Le bailleur peut aussi exiger directement du sous-locataire qu'il utilise le logement correctement. Il n'a toutefois aucun contrat avec lui.

Concrètement : si votre sous-locataire ne paie pas, vous devez quand même tout le loyer à votre bailleur. S'il cause un dommage, vous en répondez envers le bailleur et pouvez ensuite vous retourner contre lui. La fiche de mietrechtspraxis le dit expressément : le locataire principal reste responsable de tous les dommages, y compris ceux causés par le sous-locataire. Il en va de même du bruit qui vous vaut un avertissement. C'est vous qui recevez la lettre, pas votre hôte.

Vous pouvez vous protéger avec un contrat écrit et un inventaire, un état des lieux d'entrée avec photos et une garantie de loyer, dont les règles figurent dans les questions à la fin. Demandez aussi à votre assurance responsabilité civile et à votre assurance ménage si les dommages causés par des sous-locataires sont couverts, car chaque police le règle à sa façon. Côté sous-locataire, la même situation se présente sous un autre angle.

Si vous cherchez une chambre en sous-location

Pour un sous-locataire, la question la plus importante est de savoir si le consentement existe. S'il manque et que le bailleur aurait pu refuser, votre locataire principal risque de perdre son logement, et votre droit d'y habiter dépend du bail principal. Demandez donc une copie du consentement, ou au moins la confirmation que le bailleur est informé.

Refaites aussi le calcul de ce que vous payez. Divisez le loyer brut par le nombre de pièces et comparez le résultat à votre loyer, une fois déduit un supplément pour les meubles. Si votre loyer est nettement plus élevé, c'est pour le bailleur un motif de refuser la sous-location. Envers le locataire principal, vous avez les mêmes droits que n'importe quel locataire, y compris la protection contre les congés. Mais si son bail prend fin, le vôtre aussi, et selon la fiche de mietrechtspraxis, le bailleur n'est pas tenu de vous reprendre comme nouveau locataire.

Comment obtenir le consentement du bailleur

Demandez par écrit, avant que quelqu'un emménage, et indiquez tout ce dont le bailleur a besoin pour décider : qui emménage, quelles pièces, à partir de quand et jusqu'à quand, à quel loyer et pourquoi vous reviendrez vous-même. Joignez le projet de contrat de sous-location et envoyez la demande en recommandé. En version courte, elle peut ressembler à ceci :

Demande de consentement à une sous-location

Madame, Monsieur,

Je travaille à l'étranger pour une durée limitée, du [date] au [date], et je souhaite sous-louer meublé pendant cette période mon appartement situé [adresse]. La sous-locataire est [nom, adresse actuelle]. Le loyer de la sous-location s'élève à [montant] francs par mois, charges et ameublement compris. À mon retour, j'habiterai de nouveau moi-même l'appartement. Vous trouverez ci-joint le projet de contrat de sous-location. Je vous prie de bien vouloir me donner votre consentement écrit d'ici au [date].

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Si la réponse ne vient pas, ou si c'est un non sans l'un des trois motifs, adressez-vous à l'autorité de conciliation du lieu où se trouve le logement. Ne vous contentez pas de partir et de sous-louer malgré tout : comme le montrent les affaires genevoises, tout dépend au bout du compte de savoir si le bailleur avait le droit de dire non, et vous le savez rarement avec certitude à l'avance. Une demande bien motivée, avec un loyer calculé de façon transparente à partir de votre propre loyer, reste la meilleure assurance contre ce risque.