Untermiete in der Schweiz 2026: Zustimmung, Zins, Airbnb

Die kurze Antwort

Ja, Sie dürfen Ihre Wohnung in der Schweiz ganz oder teilweise untervermieten, aber nur mit Zustimmung der Vermieterschaft. Sie darf nur aus drei Gründen Nein sagen: wenn Sie die Bedingungen verschweigen, wenn der Untermietzins missbräuchlich ist oder wenn ihr wesentliche Nachteile entstehen. Ein Verbot im Mietvertrag gilt nicht.

So steht es seit 1990 im Gesetz, und daran hat sich nichts geändert. Die strengeren Regeln, die das Parlament 2023 beschlossen hatte, scheiterten im November 2024 an der Urne. Wo die Grenzen genau liegen, zeigen Gerichtsfälle besser als jede Zusammenfassung. Da ist die Genfer Wohnung, die fast zum Dreifachen weitervermietet wurde, die Mieterin, die ihr Airbnb-Inserat gerade noch rechtzeitig löschte, und der Mieter, der für Gäste an den Wochenenden bis vor das Mietgericht Winterthur zog.

Was das Gesetz erlaubt

Die Regel steht in Art. 262 OR und ist kurz: Sie können die Mietsache mit Zustimmung der Vermieterschaft ganz oder teilweise untervermieten, und die Vermieterschaft kann die Zustimmung nur aus den drei genannten Gründen verweigern. Das gilt für ein einzelnes Zimmer in Ihrer Wohnung ebenso wie für die ganze Wohnung während eines Auslandsemesters.

Diese Regel ist zwingend. Eine Klausel im Mietvertrag, die Untermiete ausschliesst, ist ungültig, wie das Merkblatt von mietrechtspraxis festhält, das der Kanton Basel-Stadt zusammen mit einer Vertragsvorlage online stellt. Das Bundesgericht sah es in einem Genfer Fall von 2008 gleich: Eine Klausel, die Untermiete nur in den drei Sommermonaten erlaubte, konnte sie im Rest des Jahres nicht verbieten. Erlaubt ist dagegen eine Klausel, die für Gesuch und Zustimmung die Schriftform verlangt, solange daraus kein verstecktes Verbot wird. So hielt es das Mietgericht Winterthur in dem Airbnb-Fall fest, zu dem wir weiter unten kommen.

Das Gesetz selbst schreibt keine Form vor. Die Zustimmung kann schriftlich, mündlich oder stillschweigend erfolgen, etwa indem die Vermieterschaft eine Untermiete nachträglich akzeptiert. So beschreibt es der Rechtsratgeber der Fachstelle für Rassismusbekämpfung des Bundes. Für einen Streitfall taugt nur ein Schreiben, darum fragen Sie am besten schriftlich.

Wer anderes gelesen hat, ist auf die Reform gestossen, über die am 24. November 2024 abgestimmt wurde. Der Gesetzestext hätte eine schriftliche Zustimmung verlangt, die Namen der Untermieter im Gesuch, einen neuen Verweigerungsgrund bei mehr als zwei Jahren Untermiete und eine Kündigung mit mindestens 30 Tagen Frist nach einer erfolglosen Mahnung. Die Vorlage erhielt 48,4 Prozent Ja-Stimmen und ist damit abgelehnt. Es gilt also weiter der alte Artikel mit seinen drei Gründen.

Wann darf die Vermieterschaft die Untermiete verweigern?

Nur wenn einer der drei Gründe vorliegt, und zwar im konkreten Fall. Die Zürcher Gerichte fassen die Praxis des Bundesgerichts dazu auf ihrer Themenseite zur Untermiete zusammen.

Sie verschweigen die Bedingungen

Die Vermieterschaft darf wissen, an wen, zu welchem Preis, für wie lange und wofür Sie untervermieten. Weigern Sie sich, diese Angaben zu machen, darf sie Nein sagen. In der Praxis legen Sie dem Gesuch den Entwurf des Untermietvertrags bei, dann ist alles gesagt.

Der Untermietzins ist missbräuchlich

Aus der Untermiete darf kein Gewinn entstehen, der nicht durch Ihre eigenen Leistungen gerechtfertigt ist, etwa Möbel oder Reinigung. Wie man das rechnet, zeigen wir weiter unten. An diesem Punkt sind gleich zwei der Genfer Fälle gescheitert, um die es hier geht.

Der Vermieterschaft entstehen wesentliche Nachteile

Gemeint ist eine Nutzung, die das Haus stärker belastet als vereinbart: eine überbelegte Wohnung, ein Probelokal, ein Geschäft mit viel Kundschaft, illegale Tätigkeiten oder Lärm, über den sich die Nachbarn beschweren. Kein Grund sind dagegen Herkunft, Ethnie oder Religion der Untermieterin: Eine Verweigerung deswegen ist rechtlich unwirksam, wie der Rechtsratgeber des Bundes festhält.

Sagt die Vermieterschaft ohne einen dieser Gründe Nein, können Sie die Schlichtungsbehörde anrufen und feststellen lassen, dass die Untermiete zulässig ist. Zu den wesentlichen Nachteilen zählt das Bundesgericht allerdings auch einen Fall, der alle betrifft, die ausziehen und nicht zurückkommen wollen.

Wer auszieht, ohne zurückzukommen

Untermiete ist für Mieterinnen und Mieter gedacht, die ihre Wohnung vorübergehend nicht brauchen oder für die sie zu gross geworden ist. Das Bundesgericht nennt als Beispiele einen befristeten Auslandaufenthalt aus beruflichen Gründen und eine Wohnung, aus der Familienmitglieder weggezogen oder verstorben sind (BGE 138 III 59). Wer dagegen keine Absicht hat, je wieder einzuziehen, setzt über die Untermiete einen Nachmieter ein, als wäre er selbst Eigentümer. Das ist Rechtsmissbrauch, und dann gilt das Recht zur Untermiete nicht.

Der Fall dazu stammt aus Genf. Eine Mieterin zog 1999 aus einer 3-Zimmer-Wohnung aus und überliess sie ihrem erwachsenen Sohn. Später zog dessen Ehefrau ein, das Paar trennte sich, und ein Gericht wies die Wohnung der Schwiegertochter zu. Die Mieterin fragte die Verwaltung, ob der Vertrag auf den Sohn und dann auf die Schwiegertochter übertragen werden könne. Genau das wurde ihr zum Verhängnis: Wer eine Übertragung will, will nicht zurück. Das Bundesgericht erklärte die Kündigung nach fast sieben Jahren Untermiete für gültig (BGE 134 III 446).

Der Massstab ist streng. Die vage Möglichkeit, vielleicht irgendwann zurückzukehren, reicht nach dem Bundesgericht nicht. Ficht eine Mieterin eine ordentliche Kündigung an, muss sie beweisen, dass sie zurückkommen wollte. Belege dafür sind etwa ein befristeter Arbeitsvertrag im Ausland oder ein Studienplatz mit Enddatum.

Einen Ausweg gibt es für alle, die ohnehin gehen. Haben Sie die Wohnung bereits gekündigt und wollen Sie nur bis zum Kündigungstermin untervermieten, darf die Vermieterschaft laut dem Merkblatt von mietrechtspraxis nicht Nein sagen. Wer früher aus dem Vertrag will, schlägt besser eine Nachmieterin vor, die den Vertrag übernimmt (Art. 264 OR). Bleibt die Frage, was Sie für ein Zimmer oder eine Wohnung verlangen dürfen.

Wie hoch darf der Untermietzins sein?

So hoch, wie Ihr Anteil an der Miete plus Ihre zusätzlichen Leistungen. Der Vergleichsmassstab ist Ihre eigene Miete, nicht die Marktmiete im Quartier. Das hat das Bundesgericht 1993 in seinem Grundsatzurteil BGE 119 II 353 entschieden, und es gilt auch, wenn Sie nur ein Zimmer untervermieten und die Summe aller Untermieten Ihre Miete nicht übersteigt.

Der Fall: Eine Genfer Mieterin wollte zwei möblierte Zimmer ihrer 4½-Zimmer-Wohnung untervermieten. Ihre Miete betrug 1’575 Franken plus 204 Franken Nebenkosten, die Untermieter durften die Küche nur für Kaffee benutzen und die Waschmaschine gar nicht. Das Gericht teilte die Miete durch die Zimmer ohne Küche, also 4,5, und kam auf 395.35 Franken pro Zimmer. Dazu kamen 20 Prozent für Möbel und Risiko, ab gingen 20 Prozent für Küche und Waschmaschine, und für Strom, Telefon und Reinigung rechnete es 57 Franken hinzu. Ergebnis: 452.35 Franken. Verlangen wollte die Mieterin nach der Rechnung des Gerichts 601.80 und 627 Franken, also 33 und 39 Prozent mehr. Das Bundesgericht nannte Differenzen von 30 bis 40 Prozent offensichtlich missbräuchlich und gab der Vermieterin recht.

Auf eine heutige Wohnung übertragen sieht das so aus wie in der Grafik. Bei 2’100 Franken Bruttomiete und 3½ Zimmern kostet ein Zimmer 600 Franken. Ist es möbliert, kommen 20 Prozent dazu. Einen Abzug für die Küche gibt es nicht, wenn die Untermieterin Küche und Bad mitbenutzt. Das Merkblatt von mietrechtspraxis nennt für Möbel einen Zuschlag nach Wert und Lebensdauer, in der Regel höchstens 20 Prozent des Untermietzinses. Dazu kommt ein Anteil für Strom oder Gebühren, hier 40 Franken, macht 760 Franken. Wer 988 Franken verlangt, liegt 30 Prozent darüber und damit dort, wo das Bundesgericht von Missbrauch sprach. Wo genau unterhalb davon die Grenze liegt, hat es offengelassen. Ein Gewinn ohne Gegenleistung ist aber nicht vorgesehen.

Die Extremfälle sind eindeutig. Ein Ehepaar in Genf zahlte für eine 8-Zimmer-Wohnung 4’220 Franken inklusive Nebenkosten und vermietete sie möbliert für 12’000 Franken im Monat weiter, fast das Dreifache. Auch mit Möbeln war das klar missbräuchlich. Bei der tageweisen Vermietung zählt dieselbe Rechnung: Laut einer Antwort des Zuger Regierungsrats von 2020 beurteilte das Mietgericht Zürich 2017 einen Preis von 220 Franken pro Tag für eine möblierte, gereinigte Wohnung als missbräuchlich, die in der Hauptmiete nicht mehr als 100 Franken pro Tag kostete. Damit sind wir bei den Ferienwohnungen auf Zeit.

Airbnb und andere Kurzzeitvermietung

Für Airbnb und ähnliche Plattformen gelten dieselben Regeln wie für jede andere Untermiete. Sie brauchen also grundsätzlich für jede Vermietung eine Zustimmung, ausser die Vermieterschaft erlaubt Ihnen die Untermiete von sich aus generell, und sie darf aus denselben drei Gründen Nein sagen. Eine Sonderregel gibt es nicht: Der Bundesrat hatte 2018 vorgeschlagen, eine allgemeine Zustimmung zur wiederholten kurzen Untermiete in die Verordnung zu schreiben, und am 8. März 2019 darauf verzichtet.

Wie das in der Praxis aussieht, zeigt ein erstinstanzliches Urteil des Mietgerichts Winterthur vom 2. April 2025. Ein Mieter einer 2½-Zimmer-Wohnung mit 1’844 Franken Bruttomiete wollte sie zwei Jahre lang an 6 bis 9 Tagen pro Monat über Airbnb vermieten. Die Verwaltung lehnte ab, er klagte und verlor auf der ganzen Linie. Erstens hat niemand Anspruch auf eine Generalzustimmung für künftige Gäste, die noch niemand kennt. Die Vermieterschaft darf jede einzelne Untermiete prüfen, und dafür dürften zwei bis vier Wochen ausreichen, auch wenn das für kurzfristige Buchungen unpraktisch ist. Zweitens sah das Gericht in einer regelmässigen Vermietung, die einen guten Teil der Miete decken soll, eine gewerbliche Nutzung. Drittens bedeuten Gäste an fast jedem Wochenende mehr Abnutzung und mehr Lärm, und eine Nachbarsfamilie hatte sich schon beschwert. Das ist ein wesentlicher Nachteil. Der Mieter trug 3’300 Franken Gerichtskosten und musste der Vermieterin 4’100 Franken Parteientschädigung zahlen.

Daraus folgt nicht, dass jede Vermietung über eine Plattform verboten ist. Es zählen dieselben drei Gründe: ein Zins, der nicht über Ihrem Anteil an der Miete plus Ihren Leistungen liegt, offene Angaben und eine Nutzung, die das Haus nicht stärker belastet als Ihr eigenes Wohnen. Je regelmässiger und je teurer Sie vermieten, desto schwächer ist Ihre Position. Die Zürcher Gerichte verweisen zudem auf einen 2017 veröffentlichten Entscheid, in dem das Mietgericht Zürich einem Mieter die Vermietung über Buchungsplattformen ganz verbieten liess, nachdem es zu Missbräuchen bei den Mieteinnahmen und zu Unordnung im Haus gekommen war.

Neben dem Mietrecht gilt öffentliches Recht, und das regeln Kantone und Gemeinden unterschiedlich. Im Kanton Zug etwa galt laut der Antwort des Regierungsrats von 2020 seit 2017 eine Beherbergungsabgabe für Airbnb-Unterkünfte, und Gastgeber mussten für jeden Gast einen Meldeschein ausfüllen lassen. Ob eine regelmässige Kurzzeitvermietung in einer reinen Wohnzone erlaubt ist, beurteilten der Zuger Regierungsrat und das Winterthurer Gericht unterschiedlich. Fragen Sie deshalb bei Ihrer Gemeinde nach Kurtaxe, Meldepflicht und Zonenvorschriften, bevor Sie das erste Inserat schalten.

Untervermietet ohne zu fragen: was dann?

Dann riskieren Sie die Kündigung, aber nicht sofort und nicht in jedem Fall. Eine Untermiete ohne Zustimmung erlaubt der Vermieterschaft eine ausserordentliche Kündigung mit mindestens 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats nach Art. 257f OR, wenn fünf Bedingungen zusammenkommen. Das Bundesgericht hat sie im Urteil 4A_140/2019 aufgezählt: eine Pflichtverletzung, eine schriftliche Mahnung, dass Sie trotzdem weitermachen, dass die Fortsetzung unzumutbar ist, und die Frist von 30 Tagen auf Monatsende.

Der Kern liegt in der ersten Bedingung. Eine Pflichtverletzung liegt nur vor, wenn die Vermieterschaft die Untermiete aus einem der drei Gründe hätte verweigern dürfen. Ist das der Fall, gilt die Fortsetzung automatisch als unzumutbar. Im Genfer Fall mit den 12’000 Franken Untermiete reagierte das Ehepaar nicht auf die Mahnung und bestritt vor Gericht sogar, überhaupt unterzuvermieten. Die Kündigung war gültig (BGE 134 III 300).

Was nach der Mahnung geschieht, entscheidet. Das zeigt der Fall, den die Grafik nachzeichnet: Eine Genfer Mieterin bot ihre Wohnung über ein Jahr lang auf Airbnb an, ohne zu fragen. Nach der Mahnung lief noch eine Buchung über vier Nächte, dann war das Inserat weg. Das genügte. Weil sie innert nützlicher Frist aufgehört hatte, war die ausserordentliche Kündigung unwirksam.

Ganz aus dem Schneider ist man damit nicht. Eine ordentliche Kündigung auf den nächsten Termin braucht keinen besonderen Grund, sie darf nur nicht gegen Treu und Glauben verstossen. Das Bundesgericht hielt es in BGE 138 III 59 für möglich, dass eine Untermiete ohne Anfrage das Vertrauen so erschüttert, dass eine solche Kündigung hält. Umgekehrt sind Sie geschützt, wenn Sie korrekt fragen: Eine Kündigung, weil Sie Ihr Recht auf Untermiete geltend machen, können Sie nach Art. 271a OR anfechten. Haben Sie die Zustimmung, wechseln Sie die Seite und werden selbst Vermieterin oder Vermieter.

Was Sie als Untervermieter beachten müssen

Der Untermietvertrag ist ein gewöhnlicher Mietvertrag, und Sie sind darin die Vermieterschaft. Alle Schutzvorschriften für Mieter gelten also auch zu Ihren Lasten, wie die Zürcher Gerichte auf ihrer Seite zum Untermietvertrag erklären.

Das hat Folgen, die viele übersehen. In Kantonen mit Formularpflicht für den Anfangsmietzins, etwa Zürich, müssen auch Sie das amtliche Formular verwenden. Eine Kündigung müssen Sie schriftlich und mit dem vom Kanton genehmigten Formular aussprechen (Art. 266l OR). Erhöht Ihre Vermieterschaft Ihre Miete und wollen Sie das an die Untermieterin weitergeben, dürfen Sie ihr Formular nicht einfach weiterleiten. Sie brauchen ein eigenes, mit eigener Begründung. Wie eine Erhöhung begründet sein muss, erklären wir im Beitrag über das Anfechten einer Mietzinserhöhung.

Auch die Fristen sind dieselben. Eine untervermietete Wohnung kündigen Sie Ihrer Untermieterin mit mindestens drei Monaten Frist (Art. 266c OR), ein möbliertes Zimmer mit zwei Wochen auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer (Art. 266e OR). Nebenkosten schuldet die Untermieterin nur, soweit sie im Vertrag einzeln aufgeführt sind, sonst sind sie im Zins enthalten. Wie man eine Abrechnung prüft, zeigt unser Beitrag zur Nebenkostenabrechnung. Und hat das Zimmer einen Mangel, richten sich die Ansprüche der Untermieterin gegen Sie. Laut dem Merkblatt hat sie Ihnen gegenüber im Prinzip dieselben Rechte wie Sie gegenüber Ihrer Vermieterschaft, also die, die wir im Beitrag über Mängel und Mietzinsreduktion beschreiben.

Ihre Untermieterin kann eine Kündigung anfechten und eine Erstreckung verlangen, selbst wenn der Vertrag befristet ist. Erstreckt wird aber höchstens so lange, wie Ihr eigener Vertrag dauert (Art. 273b OR). Endet Ihr Hauptmietvertrag, muss sie die Wohnung der Vermieterschaft auf Verlangen zurückgeben. Eine Ausnahme gilt, wenn die Untermiete vor allem dazu diente, den Kündigungsschutz zu umgehen: Dann tritt die Vermieterschaft an Ihre Stelle in den Vertrag. Für den Vertrag selbst gibt es eine kostenlose Vorlage von mietrechtspraxis, die der Kanton Basel-Stadt im selben Dokument wie das Merkblatt anbietet. Sie regelt Mietobjekt, Möbel, Schlüssel, Dauer, Fristen und jede Nebenkostenposition einzeln. Dann bleibt die Frage, wer zahlt, wenn etwas kaputtgeht.

Wer haftet, wenn etwas schiefgeht?

Sie, gegenüber Ihrer Vermieterschaft, und zwar für alles. Art. 262 Abs. 3 OR macht Sie dafür verantwortlich, dass die Untermieterin die Wohnung nicht anders gebraucht, als es Ihnen selbst erlaubt ist. Die Vermieterschaft kann die Untermieterin auch direkt dazu anhalten, die Wohnung richtig zu gebrauchen. Einen Vertrag mit ihr hat sie aber nicht.

Praktisch heisst das: Zahlt Ihre Untermieterin nicht, schulden Sie Ihrer Vermieterschaft trotzdem die volle Miete. Verursacht sie einen Schaden, haften Sie gegenüber der Vermieterschaft und können den Betrag danach von ihr zurückfordern. Das Merkblatt von mietrechtspraxis sagt es ausdrücklich: Die Hauptmieterin bleibt für alle Schäden verantwortlich, auch für solche der Untermietpartei. Dasselbe gilt für Lärm, der zur Mahnung führt. Sie erhalten den Brief, nicht Ihr Gast.

Absichern können Sie sich mit einem schriftlichen Vertrag samt Inventarliste, einem Übergabeprotokoll mit Fotos beim Einzug und einer Kaution, deren Regeln in den Fragen am Schluss stehen. Fragen Sie zudem bei Ihrer Haftpflicht- und Hausratversicherung nach, ob Schäden durch Untermieter gedeckt sind, denn das regelt jede Police anders. Für Untermieter sieht dieselbe Lage von der anderen Seite aus.

Wenn Sie ein Zimmer zur Untermiete suchen

Für Untermieterinnen und Untermieter ist die wichtigste Frage, ob die Zustimmung vorliegt. Fehlt sie und hätte die Vermieterschaft Nein sagen dürfen, verliert Ihr Hauptmieter womöglich seine Wohnung, und Ihr Recht, darin zu wohnen, hängt am Hauptmietvertrag. Bitten Sie deshalb um eine Kopie der Zustimmung oder zumindest um die Bestätigung, dass die Vermieterschaft informiert ist.

Rechnen Sie ausserdem nach, was Sie zahlen. Teilen Sie die Bruttomiete durch die Zahl der Zimmer und vergleichen Sie das Ergebnis mit Ihrem Zins, abzüglich eines Möbelzuschlags. Liegt Ihr Zins deutlich darüber, ist das ein Grund für die Vermieterschaft, die Untermiete zu verweigern. Gegenüber dem Hauptmieter haben Sie dieselben Rechte wie jede Mieterin, auch beim Kündigungsschutz. Endet aber sein Vertrag, endet auch Ihrer, und die Vermieterschaft muss Sie laut dem Merkblatt von mietrechtspraxis nicht als neue Mieterin übernehmen.

So holen Sie die Zustimmung ein

Fragen Sie schriftlich, bevor jemand einzieht, und nennen Sie alles, was die Vermieterschaft für ihren Entscheid braucht: wer einzieht, welche Räume, ab wann und bis wann, zu welchem Zins und warum Sie selbst zurückkommen. Legen Sie den Entwurf des Untermietvertrags bei und schicken Sie das Gesuch eingeschrieben. Kurz gefasst kann es so lauten:

Gesuch um Zustimmung zur Untermiete

Sehr geehrte Damen und Herren

Ich arbeite vom [Datum] bis [Datum] befristet im Ausland und möchte meine Wohnung an der [Adresse] in dieser Zeit möbliert untervermieten. Untermieterin ist [Name, heutige Adresse]. Der Untermietzins beträgt [Betrag] Franken im Monat, inklusive Nebenkosten und Möblierung. Nach meiner Rückkehr wohne ich wieder selbst in der Wohnung. Den Entwurf des Untermietvertrags lege ich bei. Ich bitte Sie um Ihre schriftliche Zustimmung bis [Datum].

Freundliche Grüsse

Bleibt die Antwort aus oder lautet sie Nein ohne einen der drei Gründe, wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung. Ziehen Sie nicht einfach trotzdem aus und vermieten weiter: Wie die Genfer Fälle zeigen, entscheidet am Ende, ob die Vermieterschaft Nein sagen durfte, und das wissen Sie vorher selten sicher. Ein sauber begründetes Gesuch mit einem Zins, der nachvollziehbar aus Ihrer eigenen Miete gerechnet ist, ist die beste Versicherung dagegen.