Subaffitto in Svizzera 2026: consenso, pigione, Airbnb

La risposta breve

Sì, in Svizzera può subaffittare il Suo appartamento in tutto o in parte, ma solo con il consenso del locatore. Il locatore può dire di no per tre soli motivi: se Lei si rifiuta di comunicargli le condizioni, se la pigione del subaffitto è abusiva o se gliene deriva un pregiudizio essenziale. Un divieto nel contratto di locazione non vale.

Così prevede la legge dal 1990, e da allora nulla è cambiato. Le regole più severe che il Parlamento aveva approvato nel 2023 sono state respinte alle urne nel novembre 2024. Dove passano esattamente i limiti lo mostrano le cause giudiziarie meglio di qualsiasi riassunto. C'è l'appartamento ginevrino subaffittato a quasi il triplo della pigione, l'inquilina che ha cancellato il suo annuncio Airbnb appena in tempo, e l'inquilino che per ospitare turisti nei fine settimana è arrivato fino al tribunale della locazione di Winterthur.

Che cosa permette la legge

La regola si trova all'art. 262 CO ed è breve: con il consenso del locatore Lei può sublocare in tutto o in parte la cosa locata, e il locatore può negare il consenso solo per i tre motivi citati. Vale per una sola camera del Suo appartamento come per l'intero alloggio durante un semestre all'estero.

È una norma imperativa. Una clausola del contratto che esclude il subaffitto è nulla, come rileva la scheda informativa della rivista mietrechtspraxis (in tedesco), che il Cantone di Basilea Città pubblica online insieme a un modello di contratto. Il Tribunale federale ha deciso nello stesso senso in un caso ginevrino del 2008 (in francese): una clausola che permetteva il subaffitto solo nei tre mesi estivi non poteva vietarlo nel resto dell'anno. È invece ammessa una clausola che richiede la forma scritta per la richiesta e per il consenso, purché non diventi un divieto nascosto. Così ha stabilito il tribunale della locazione di Winterthur nel caso Airbnb di cui parliamo più avanti.

La legge in sé non prescrive alcuna forma. Il consenso può essere scritto, verbale o tacito, per esempio quando il locatore accetta un subaffitto a posteriori. Lo spiega la guida giuridica della Confederazione per le vittime di discriminazione razziale. In caso di controversia fa fede solo un documento scritto, quindi conviene chiedere per scritto.

Se ha letto altro, si sarà imbattuto nella riforma votata il 24 novembre 2024. Il testo di legge avrebbe richiesto un consenso scritto, i nomi dei subinquilini nella richiesta, un nuovo motivo di rifiuto per i subaffitti di oltre due anni e una disdetta con preavviso di almeno 30 giorni dopo una diffida rimasta senza effetto. Il progetto ha ottenuto il 48,4 per cento di sì ed è quindi stato respinto. Resta in vigore il vecchio articolo con i suoi tre motivi.

Quando il locatore può rifiutare il subaffitto?

Solo se ricorre uno dei tre motivi, e nel caso concreto. I tribunali zurighesi riassumono la giurisprudenza del Tribunale federale nella loro pagina dedicata al subaffitto (in tedesco).

Lei non comunica le condizioni

Il locatore ha diritto di sapere a chi, a che prezzo, per quanto tempo e per quale uso Lei subaffitta. Se Lei si rifiuta di dargli queste informazioni, può dire di no. In pratica si allega alla richiesta la bozza del contratto di subaffitto, e tutto è detto.

La pigione del subaffitto è abusiva

Il subaffitto non deve procurarLe un guadagno che non sia giustificato dalle Sue prestazioni, come i mobili o le pulizie. Più avanti mostriamo come si calcola. È proprio su questo punto che sono naufragati due dei casi ginevrini di cui parliamo qui.

Il locatore subisce un pregiudizio essenziale

Si intende un uso che pesa sullo stabile più di quanto pattuito: un appartamento sovraffollato, una sala prove, un'attività con molti clienti, attività illegali o rumori di cui si lamentano i vicini. Non sono invece un motivo l'origine, l'etnia o la religione del subinquilino: un rifiuto per queste ragioni è privo di effetti giuridici, come ricorda la guida giuridica della Confederazione.

Se il locatore dice di no senza uno di questi motivi, Lei può rivolgersi all'autorità di conciliazione e far accertare che il subaffitto è ammissibile. Tra i pregiudizi essenziali il Tribunale federale annovera però anche un caso che riguarda chiunque se ne vada senza voler tornare.

Chi se ne va senza tornare

Il subaffitto è pensato per gli inquilini che per un certo periodo non hanno bisogno del loro appartamento, o per i quali è diventato troppo grande. Il Tribunale federale cita come esempi un soggiorno all'estero di durata limitata per motivi di lavoro e un appartamento da cui alcuni familiari se ne sono andati o sono deceduti (DTF 138 III 59, in tedesco). Chi invece non ha alcuna intenzione di tornarci, con il subaffitto si sceglie un successore, come se fosse il proprietario. È un abuso di diritto, e allora il diritto al subaffitto non vale più.

Il caso di riferimento viene da Ginevra. Nel 1999 un'inquilina lasciò un appartamento di 3 locali al figlio maggiorenne. In seguito vi andò a vivere anche la moglie di lui, la coppia si separò e un tribunale assegnò l'appartamento alla nuora. L'inquilina chiese all'amministrazione se il contratto potesse essere trasferito al figlio e poi alla nuora. Proprio questo le fu fatale: chi chiede un trasferimento non vuole tornare. Il Tribunale federale dichiarò valida la disdetta dopo quasi sette anni di subaffitto (DTF 134 III 446, in francese).

Il criterio è severo. Secondo il Tribunale federale non basta la vaga possibilità di tornare forse un giorno. Se un'inquilina contesta una disdetta ordinaria, deve provare che intendeva tornare. Lo dimostrano per esempio un contratto di lavoro a tempo determinato all'estero o un'iscrizione agli studi con una data di fine.

Una via d'uscita c'è per chi se ne va comunque. Se ha già disdetto l'appartamento e vuole subaffittarlo solo fino alla scadenza della disdetta, secondo la scheda di mietrechtspraxis il locatore non può dire di no. Chi vuole uscire prima dal contratto fa meglio a proporre un inquilino subentrante che riprenda il contratto (art. 264 CO). Resta da capire quanto può chiedere per una camera o per un appartamento.

Quanto si può chiedere per un subaffitto?

Al massimo la Sua quota di pigione più le Sue prestazioni supplementari. Il termine di paragone è la Sua pigione, non il prezzo di mercato nel quartiere. Lo ha deciso il Tribunale federale nel 1993 nella sentenza di principio DTF 119 II 353 (in francese), e vale anche se Lei subaffitta una sola camera e la somma dei subaffitti non supera la Sua pigione.

Il caso: un'inquilina ginevrina voleva subaffittare due camere ammobiliate del suo appartamento di 4½ locali. La sua pigione era di 1’575 franchi più 204 franchi di spese accessorie, e i subinquilini potevano usare la cucina solo per un caffè e la lavatrice per niente. Il tribunale divise la pigione per il numero di locali senza la cucina, cioè 4,5, e arrivò a 395.35 franchi per camera. Aggiunse il 20 per cento per i mobili e il rischio, tolse il 20 per cento per la cucina e la lavatrice e calcolò altri 57 franchi per elettricità, telefono e pulizie. Risultato: 452.35 franchi. Secondo il calcolo del tribunale, l'inquilina voleva chiedere 601.80 e 627 franchi, cioè il 33 e il 39 per cento in più. Il Tribunale federale definì manifestamente abusive differenze dal 30 al 40 per cento e diede ragione alla locatrice.

Applicato a un appartamento di oggi, il risultato è quello del grafico. Con una pigione lorda di 2’100 franchi e 3½ locali, una camera costa 600 franchi. Se è ammobiliata, si aggiunge il 20 per cento. Non c'è alcuna deduzione per la cucina se il subinquilino usa anche cucina e bagno. La scheda di mietrechtspraxis prevede per i mobili un supplemento secondo il loro valore e la loro durata di vita, di regola al massimo il 20 per cento della pigione del subaffitto. A questo si aggiunge una quota per l'elettricità o le tasse, qui 40 franchi: in tutto 760 franchi. Chi chiede 988 franchi è il 30 per cento sopra, proprio dove il Tribunale federale ha parlato di abuso. Dove passi esattamente il limite più in basso, il Tribunale non l'ha precisato. Un guadagno senza contropartita, però, non è previsto.

I casi estremi sono chiari. Una coppia di Ginevra pagava per un appartamento di 8 locali 4’220 franchi spese accessorie comprese e lo subaffittava ammobiliato a 12’000 franchi al mese, quasi il triplo. Anche con i mobili era chiaramente abusivo. Per l'affitto a giornata vale lo stesso calcolo: secondo una risposta del Consiglio di Stato del Cantone di Zugo (in tedesco) del 2020, nel 2017 il tribunale della locazione di Zurigo ha giudicato abusivo un prezzo di 220 franchi al giorno per un appartamento ammobiliato e pulito che nella locazione principale costava non più di 100 franchi al giorno. Eccoci agli affitti brevi.

Airbnb e altri affitti brevi

Per Airbnb e piattaforme simili valgono le stesse regole di qualsiasi altro subaffitto. Di principio Le serve quindi un consenso per ogni locazione, a meno che il locatore non La autorizzi di sua iniziativa a subaffittare in modo generale, e il locatore può dire di no per gli stessi tre motivi. Una regola speciale non esiste: nel 2018 il Consiglio federale aveva proposto di inserire nell'ordinanza un consenso generale alla sublocazione ripetuta per brevi periodi, poi l'8 marzo 2019 vi ha rinunciato.

Come funziona in pratica lo mostra una sentenza del tribunale della locazione di Winterthur (in tedesco) del 2 aprile 2025, di prima istanza. L'inquilino di un appartamento di 2½ locali con una pigione lorda di 1’844 franchi voleva affittarlo su Airbnb per due anni, da 6 a 9 giorni al mese. L'amministrazione ha rifiutato, lui ha fatto causa e ha perso su tutta la linea. Primo, nessuno ha diritto a un consenso generale per futuri ospiti che ancora nessuno conosce. Il locatore può esaminare ogni singolo subaffitto, e per farlo dovrebbero bastare da due a quattro settimane, anche se per le prenotazioni dell'ultimo minuto è poco pratico. Secondo, il tribunale ha visto un uso commerciale in un affitto regolare destinato a coprire una buona parte della pigione. Terzo, ospiti quasi ogni fine settimana significano più usura e più rumore, e una famiglia vicina si era già lamentata. È un pregiudizio essenziale. L'inquilino ha sostenuto 3’300 franchi di spese giudiziarie e ha dovuto versare alla locatrice 4’100 franchi di ripetibili.

Ciò non significa che ogni affitto tramite una piattaforma sia vietato. Contano gli stessi tre motivi: una pigione che non supera la Sua quota più le Sue prestazioni, informazioni complete e un uso che non pesa sullo stabile più di quanto ci abiti Lei. Più spesso e più caro affitta, più debole è la Sua posizione. I tribunali zurighesi rinviano inoltre a una decisione pubblicata nel 2017, con cui il tribunale della locazione di Zurigo ha vietato a un inquilino qualsiasi affitto tramite piattaforme di prenotazione, dopo abusi sugli incassi e disordine nello stabile.

Accanto al diritto di locazione vale il diritto pubblico, che Cantoni e Comuni regolano ciascuno a modo suo. Nel Cantone di Zugo, per esempio, secondo la risposta del Consiglio di Stato del 2020 dal 2017 gli alloggi Airbnb erano soggetti a una tassa sul pernottamento, e chi ospitava doveva far compilare a ogni ospite una scheda di notifica. Se un affitto breve regolare sia ammesso in una zona puramente residenziale, il Consiglio di Stato zughese e il tribunale di Winterthur l'hanno valutato in modo diverso. Prima di pubblicare il primo annuncio, si informi quindi presso il Suo Comune su tassa di soggiorno, obbligo di notifica e norme di zona.

Subaffitto senza consenso: che cosa rischia?

La disdetta, ma non subito e non in ogni caso. Un subaffitto senza consenso permette al locatore una disdetta straordinaria con preavviso di almeno 30 giorni per la fine di un mese secondo l'art. 257f CO, se ricorrono cinque condizioni. Il Tribunale federale le ha elencate nella sentenza 4A_140/2019 (in francese): una violazione dell'obbligo di diligenza, una diffida scritta, il fatto che Lei continui comunque, che la continuazione del rapporto non sia più ragionevolmente sopportabile e il preavviso di 30 giorni per la fine di un mese.

Tutto si gioca sulla prima condizione. C'è violazione solo se il locatore avrebbe potuto rifiutare il subaffitto per uno dei tre motivi. In questo caso, la continuazione del rapporto è considerata automaticamente insopportabile. Nel caso ginevrino del subaffitto a 12’000 franchi, la coppia non reagì alla diffida e davanti al tribunale negò perfino di subaffittare. La disdetta era valida (DTF 134 III 300).

Decisivo è ciò che succede dopo la diffida. Lo mostra il caso ripercorso nel grafico: un'inquilina ginevrina offrì il suo appartamento su Airbnb per oltre un anno senza chiedere il consenso. Dopo la diffida era ancora in corso una prenotazione di quattro notti, poi l'annuncio sparì. Bastò. Poiché aveva smesso entro un termine ragionevole, la disdetta straordinaria era inefficace.

Con questo non si è del tutto al sicuro. Una disdetta ordinaria per la prossima scadenza non richiede un motivo particolare, basta che non sia contraria alla buona fede. Nella DTF 138 III 59 il Tribunale federale ha ritenuto possibile che un subaffitto senza aver chiesto il consenso scuota la fiducia al punto che una disdetta del genere regga. Al contrario, se chiede correttamente è protetto: una disdetta data perché Lei fa valere il Suo diritto al subaffitto si può contestare secondo l'art. 271a CO. Una volta ottenuto il consenso, Lei cambia ruolo e diventa a Sua volta locatore.

Gli obblighi di chi subaffitta

Il contratto di subaffitto è un normale contratto di locazione, e in esso il locatore è Lei. Tutte le norme a tutela degli inquilini valgono quindi anche a Suo carico, come spiegano i tribunali zurighesi nella loro pagina sul contratto di sublocazione (in tedesco).

Ne derivano conseguenze che molti trascurano. Nei Cantoni in cui per la pigione iniziale è obbligatorio il modulo ufficiale, come Zurigo, anche Lei deve usarlo. Una disdetta va data per scritto e con il modulo approvato dal Cantone (art. 266l CO). Se il Suo locatore Le aumenta la pigione e Lei vuole riversare l'aumento sul subinquilino, non può semplicemente inoltrargli il modulo ricevuto. Le serve un modulo Suo, con una motivazione Sua. Come va motivato un aumento lo spieghiamo nell'articolo su come contestare un aumento della pigione.

Anche i termini sono gli stessi. Per un appartamento subaffittato, la disdetta al subinquilino va data con un preavviso di almeno tre mesi (art. 266c CO), per una camera ammobiliata con due settimane di preavviso per la fine di un mese di locazione (art. 266e CO). Il subinquilino deve le spese accessorie solo se sono elencate una per una nel contratto, altrimenti sono comprese nella pigione. Come si verifica un conteggio lo mostra il nostro articolo sul conteggio delle spese accessorie. E se la camera ha un difetto, il subinquilino deve rivolgersi a Lei. Secondo la scheda, nei Suoi confronti ha in linea di principio gli stessi diritti che Lei ha verso il Suo locatore, quelli che descriviamo nell'articolo su difetti e riduzione della pigione.

Il subinquilino può contestare una disdetta e chiedere una protrazione, anche se il contratto è di durata determinata. La protrazione però non può durare più del Suo contratto (art. 273b CO). Se la Sua locazione principale finisce, su richiesta del locatore il subinquilino deve restituirgli l'appartamento. C'è un'eccezione se il subaffitto serviva soprattutto ad aggirare la protezione dalla disdetta: in tal caso il locatore subentra al Suo posto nel contratto. Per il contratto vero e proprio, mietrechtspraxis offre un modello gratuito in tedesco, che il Cantone di Basilea Città mette a disposizione nello stesso documento della scheda. Regola l'oggetto locato, i mobili, le chiavi, la durata, i termini e ogni voce di spese accessorie separatamente. Resta da sapere chi paga quando qualcosa si rompe.

Chi paga i danni in caso di subaffitto?

Lei, nei confronti del Suo locatore, e per tutto. L'art. 262 cpv. 3 CO La rende responsabile verso il locatore se il subinquilino usa l'appartamento in modo diverso da quanto è permesso a Lei. Il locatore può anche rivolgersi direttamente al subinquilino perché usi l'appartamento correttamente. Con lui però non ha alcun contratto.

In pratica: se il subinquilino non paga, Lei deve comunque al locatore l'intera pigione. Se causa un danno, ne risponde Lei verso il locatore e può poi rivalersi su di lui. La scheda di mietrechtspraxis lo dice espressamente: l'inquilino principale resta responsabile di tutti i danni, anche di quelli causati dal subinquilino. Lo stesso vale per i rumori che portano a una diffida. La lettera arriva a Lei, non al Suo ospite.

Può tutelarsi con un contratto scritto e un inventario, un verbale di consegna con foto all'entrata e un deposito di garanzia, le cui regole trova nelle domande in fondo. Chieda inoltre alla Sua assicurazione di responsabilità civile e a quella dell'economia domestica se i danni causati da subinquilini sono coperti, perché ogni polizza lo regola a modo suo. Per i subinquilini la stessa situazione si presenta dall'altro lato.

Se cerca una camera in subaffitto

Per un subinquilino la domanda più importante è se il consenso c'è. Se manca e il locatore avrebbe potuto dire di no, l'inquilino principale rischia di perdere l'appartamento, e il Suo diritto di abitarci dipende dal contratto principale. Chieda quindi una copia del consenso, o almeno la conferma che il locatore è informato.

Rifaccia anche il conto di quanto paga. Divida la pigione lorda per il numero di locali e confronti il risultato con la Sua pigione, dedotto un supplemento per i mobili. Se la Sua pigione è nettamente più alta, per il locatore è un motivo per rifiutare il subaffitto. Verso l'inquilino principale Lei ha gli stessi diritti di qualsiasi inquilino, anche per la protezione dalla disdetta. Ma se il suo contratto finisce, finisce anche il Suo, e secondo la scheda di mietrechtspraxis il locatore non è tenuto a prenderLa come nuovo inquilino.

Come chiedere il consenso al locatore

Chieda per scritto, prima che qualcuno si trasferisca nell'appartamento, e indichi tutto ciò che serve al locatore per decidere: chi entra, quali locali, da quando e fino a quando, a quale pigione e perché Lei tornerà. Alleghi la bozza del contratto di subaffitto e spedisca la richiesta per raccomandata. Una versione breve potrebbe essere questa:

Richiesta di consenso al subaffitto

Gentili signore e signori,

dal [data] al [data] lavoro all'estero con un contratto a tempo determinato e in questo periodo vorrei subaffittare ammobiliato il mio appartamento in [indirizzo]. La subinquilina è [nome, indirizzo attuale]. La pigione del subaffitto è di [importo] franchi al mese, spese accessorie e arredamento compresi. Al mio rientro tornerò ad abitare io stesso nell'appartamento. Allego la bozza del contratto di subaffitto. Vi chiedo di darmi il vostro consenso scritto entro il [data].

Distinti saluti

Se la risposta non arriva, o se è un no senza uno dei tre motivi, si rivolga all'autorità di conciliazione del luogo in cui si trova l'appartamento. Non se ne vada lasciando comunque l'appartamento in subaffitto: come mostrano i casi ginevrini, alla fine conta se il locatore poteva dire di no, e prima lo si sa di rado con certezza. Una richiesta ben motivata, con una pigione calcolata in modo trasparente a partire dalla Sua, è la migliore assicurazione contro questo rischio.