Verbale di consegna: lista dei difetti, termine e foto

Dieci giorni che contano

Alla consegna dell’appartamento faccia annotare nel verbale ogni danno, anche il più piccolo. Ciò che quel giorno Le sfugge, lo invii entro una decina di giorni come lista dei difetti con foto, per raccomandata. Nessun termine di legge lo impone, ma chi aspetta perde forza probatoria. Quando lascerà l’appartamento, sarà proprio questa lista a essere confrontata con il verbale di riconsegna.

Quanto conti alla fine ciò che sta scritto sulla carta lo mostra una sentenza del Tribunale della locazione di Zurigo dell’8 giugno 2026 (in tedesco). Nel 2018 un inquilino aveva preso in consegna un appartamento di 3½ locali, con un verbale di consegna firmato, una lista dei difetti e delle foto. Quando nel 2023 ha lasciato l’appartamento, i locatori gli hanno fatturato 30’187.10 franchi di danni e in seguito gliene hanno chiesti in giudizio circa 24’100. Il tribunale ha respinto la domanda per intero: il loro verbale di riconsegna non diceva chiaramente di quali difetti l’inquilino dovesse rispondere, le loro e-mail successive erano arrivate troppo tardi e i soli preventivi non provavano alcun danno. I locatori sostengono le spese giudiziarie di 3’480 franchi e devono all’inquilino un’indennità di 4’700 franchi. Al momento della pubblicazione la sentenza non era ancora cresciuta in giudicato. Le mostriamo come documentare la consegna in modo da non restare a mani vuote quando, anni dopo, lascerà l’appartamento.

Che cosa Le deve il locatore

Il locatore deve consegnarLe l’appartamento alla data pattuita, in uno stato che permetta di abitarci (art. 256 CO). La legge invece non prescrive alcun verbale di consegna. È d’uso perché dà una prova in mano a entrambe le parti. Nel Canton Vaud è obbligatorio: le Règles et usages locatifs (in francese), che nella versione in vigore dal 1° luglio 2026 valgono per ogni contratto di locazione del cantone, esigono all’ingresso un verbale firmato da entrambe le parti.

Conta molto che cosa vale come difetto all’ingresso. Durante la locazione, le piccole riparazioni le paga Lei, per esempio un nuovo flessibile della doccia o una teglia del forno (art. 259 CO). Alla consegna questa regola non vale. Anche queste piccolezze il locatore deve sistemarle, se mancano o sono difettose già al Suo ingresso (art. 258 cpv. 3 CO). L’associazione inquilini della Svizzera tedesca (Mieterinnen- und Mieterverband) intitola questo punto «ora o mai più» nella sua scheda sui difetti all’ingresso (in tedesco): ciò che non chiede all’ingresso o poco dopo rischia di pagarlo Lei più tardi. Ne fanno parte i flessibili della doccia che perdono, i portasapone mancanti, i cestelli della lavastoviglie e le teglie del forno.

Per i semplici difetti estetici il margine è più stretto. Salvo promesse diverse, il locatore Le deve l’appartamento nello stato in cui si trovava alla firma del contratto. Carta da parati macchiata o piastrelle opache, di regola, deve accettarle, finché non disturbano l’uso dell’abitazione. Diverso è il caso in cui il locatore abbia trascurato la manutenzione. L’associazione inquilini cita l’esempio di una parete macchiata tinteggiata l’ultima volta dodici anni prima: con una durata di vita di otto anni per i lavori di pittura, la tinteggiatura andava già rifatta e Lei può pretenderla. Se tiene a pareti appena tinteggiate, se lo faccia garantire per iscritto prima di firmare. Pulito, invece, l’appartamento deve esserlo. Se non lo è, reclami prima per iscritto e solo dopo pulisca Lei stesso. L’associazione inquilini ritiene adeguati 30 franchi all’ora, che può fatturare al locatore.

Prima dell’appuntamento: chieda il verbale dell’inquilino precedente

Alla consegna ha il diritto di vedere il verbale di riconsegna del Suo predecessore, se ne è stato redatto uno (art. 256a CO). Il locatore deve mostrarGlielo se Lei lo chiede. Per chi entra in un appartamento è uno dei diritti più utili in assoluto.

Il verbale di riconsegna dice che cosa era già rotto quando il Suo predecessore se n’è andato e che cosa ha dovuto pagare. Se vi figura una bruciatura nella moquette o un lavabo incrinato, Lei ha la prova scritta che il danno è anteriore al Suo arrivo. Vede anche quali riparazioni erano previste e può verificare che siano state fatte. Nel Canton Vaud, su richiesta, riceve perfino una copia, non soltanto la possibilità di consultarlo.

Conviene annunciare la richiesta già quando fissa l’appuntamento, così il documento è pronto il giorno della consegna. Lo stesso articolo prevede un secondo diritto: può chiedere quanto pagava il Suo predecessore. È importante se ritiene troppo alta la pigione iniziale, perché per contestarla ha soltanto 30 giorni dalla consegna (art. 270 CO).

Il giorno della consegna: un verbale che serva davvero

Si prenda tempo, anche se l’amministrazione ha fretta. Locale per locale, verifichi pavimenti, pareti, soffitti, finestre, porte, tapparelle, elettrodomestici della cucina, rubinetteria, prese e interruttori, e non solo con lo sguardo, ma facendoli funzionare: faccia scorrere l’acqua, accenda il forno e la cappa, apra e chiuda le finestre. Nel verbale vanno anche il numero delle chiavi e, se è il caso, l’annotazione che l’appartamento non era pulito.

Tutto dipende dalla precisione di ogni voce. «Pareti macchiate» Le servirà a poco alla riconsegna, perché nessuno ricorderà più di quali macchie si trattava. Nella sua scheda sui danni alla riconsegna (in tedesco), l’associazione inquilini mostra com’è fatta una voce utile: locale, parete, posizione, altezza, dimensioni.

Annoti anche l’età di pareti e pavimenti. Chieda quando sono state tinteggiate l’ultima volta le pareti e quando il parquet è stato levigato o verniciato, e faccia scrivere la risposta. Più sotto spieghiamo perché alla riconsegna questo vale denaro. Se emerge un difetto che il locatore deve eliminare, scriva nel verbale chi lo ripara ed entro quando.

Legga tutto il verbale prima di firmare. Se manca qualcosa, lo aggiunga. Se non ha il tempo per un controllo accurato, annoti sul verbale che invierà una lista dei difetti in un secondo tempo, e ne chieda una copia.

Perché un verbale impreciso può nuocerLe

Un verbale può ritorcersi contro di Lei. Nella stessa scheda sull’ingresso, l’associazione inquilini scrive che, quando esiste un verbale di consegna, si presume di regola che i difetti non annotati siano nati dopo l’ingresso. La sua conclusione: meglio nessun verbale di consegna che uno impreciso.

Senza verbale, alla riconsegna il locatore è in una posizione debole, perché deve dimostrare che il danno è nato durante la Sua locazione. Con un verbale lacunoso può dire: all’ingresso non c’era scritto niente. Rifiutare il verbale di consegna non è comunque una buona idea, perché fissa anche i Suoi diritti, per esempio le riparazioni promesse. La soluzione è un verbale preciso, completato da una lista dei difetti che colmi le lacune del giorno della consegna.

Lista dei difetti dopo la consegna: qual è il termine?

Il Codice delle obbligazioni non fissa alcun termine per la lista dei difetti inviata in un secondo tempo. In pratica conta ogni giorno, perché più Lei aspetta, più il locatore potrà obiettare che il graffio viene dal Suo trasloco. Ecco che cosa dicono le fonti principali:

Fonte	Termine per i difetti scoperti dopo
Codice delle obbligazioni	Nessun termine fisso
Scheda dell’associazione inquilini	Entro 10 giorni dall’ingresso, per raccomandata
Sito dell’associazione inquilini	Nei primi 10–14 giorni
Canton Vaud (RULV, art. 1)	Appena ricevuto il verbale, altrimenti è considerato accettato

La regola vodese è la più severa. L’inquilino deve segnalare i difetti mancanti «dès réception du document et dans les plus brefs délais», cioè appena riceve il documento e il prima possibile, altrimenti il verbale è considerato accettato. Fuori dal Canton Vaud, controlli il Suo contratto di locazione e le relative condizioni generali. Se fissano un termine proprio, lo rispetti. Se non dicono nulla, la regola dei dieci giorni dell’associazione inquilini è un buon punto di riferimento.

Invii la lista per raccomandata e conservi una copia e la ricevuta postale. Come prova, l’associazione inquilini consiglia soprattutto la conferma che può stampare dal sito della Posta. Basta una breve lettera:

Lista dei difetti a complemento del verbale di consegna del [data], appartamento [indirizzo], [piano]

Gentili signore e signori,

alla consegna del [data] non è stato possibile annotare tutti i difetti. A complemento del verbale segnalo i seguenti difetti, già presenti al mio ingresso: [locale, punto, tipo e dimensioni del difetto, numero della foto, una riga per difetto]. Allego le fotografie.

Vi prego di aggiungere la lista al verbale e di confermarmene la ricezione. Vi chiedo inoltre di far sostituire il flessibile della doccia che gocciola e di far eliminare [altri difetti] entro il [data].

Distinti saluti

I difetti che alla consegna non si potevano vedere, per esempio un riscaldamento che si accende solo in inverno, li segnali appena se ne accorge. È comunque un Suo obbligo: chi tace un difetto che non deve eliminare da sé risponde del danno che ne deriva (art. 257g CO).

Foto che reggono davanti a un giudice

Le foto aiutano, ma da sole spesso valgono poco. Nel riassunto che il Tribunale della locazione di Zurigo antepone alla sentenza del giugno 2026 si legge proprio questo: le fotografie non bastano se non si sa né quando né dove sono state scattate. Nel processo l’inquilino aveva obiettato che le immagini dei locatori erano state prodotte senza contesto e non mostravano nemmeno il suo appartamento. Ciò che è mancato ai locatori alla riconsegna può mancare allo stesso modo a Lei all’ingresso.

Fotografi quindi ogni difetto due volte: una da lontano, in modo che si riconoscano il locale e il punto, e una da vicino, con un riferimento di misura accanto, per esempio un metro o una moneta. Numeri le foto nello stesso ordine della Sua lista. La data più sicura non Gliela dà la fotocamera, ma la raccomandata: alleghi le foto alla lista dei difetti, stampate o su un supporto dati. Così è accertato che il locatore le ha ricevute in un giorno preciso.

Conservi i file originali senza modificarli. Un breve video in cui percorre una volta l’appartamento vuoto completa bene le foto, ma non sostituisce la lista. E salvi tutto in modo da ritrovarlo anche dopo aver cambiato telefono. Una locazione può durare dieci anni.

Perché tutto questo conta alla riconsegna

Alla riconsegna è il locatore a dover dimostrare che un danno è nato durante la Sua locazione. Lo indica la pagina dei tribunali zurighesi sulla responsabilità per i danni (in tedesco), e il Tribunale della locazione ricorda nella sentenza del 2026 che il legislatore ha abolito di proposito la vecchia presunzione secondo cui l’inquilino aveva ricevuto la cosa in buono stato. Lo strumento principale per questa prova è il confronto fra i due verbali.

La normale usura non la paga mai, perché è coperta dalla pigione. Ne fanno parte i segni dei quadri, i buchi dei chiodi e i colori sbiaditi. L’usura eccessiva la paga, ma solo al valore attuale: la parte della normale durata di vita che resta. Le associazioni dei proprietari e degli inquilini hanno fissato insieme queste durate nella tabella paritetica delle durate di vita (in tedesco). Secondo la tabella, una moquette di qualità media dura 10 anni. Per una pittura a dispersione, l’associazione inquilini indica 8 anni nella sua pagina sulla riconsegna dell’appartamento (in tedesco); per la verniciatura del parquet, il promemoria paritetico sulla cura del parquet (in tedesco) indica 10 anni.

Qui entra in gioco l’età che ha annotato all’ingresso. L’associazione inquilini fa questo calcolo: una moquette di sei anni con bruciature Le costa il 40 per cento di una nuova, una di oltre dieci anni non Le costa più nulla. L’età si conta dalla posa o dall’ultima tinteggiatura, non dal Suo ingresso. Se le pareti sono state tinteggiate due anni prima del Suo arrivo e Lei se ne va dopo sei anni, la tinteggiatura è ammortizzata. Se nessuno sa quando è stata fatta, in caso di lite è il locatore a doverne provare l’età. Se è scritta nel verbale, la questione è chiusa.

Valgono due eccezioni: la piccola manutenzione, come una nuova teglia del forno, la paga sempre per intero, e i costi supplementari, come un trattamento speciale contro la nicotina, anche quando la durata di vita della tinteggiatura è scaduta. Anche il locatore ha un obbligo alla riconsegna. Deve verificare lo stato dell’appartamento e segnalarLe subito i difetti di cui Lei deve rispondere, altrimenti perde le sue pretese (art. 267a CO). Il Tribunale della locazione di Zurigo conta di regola da due a tre giorni feriali. Una contestazione arrivata l’ottavo giorno dopo la riconsegna è stata per lui tardiva.

Quando alla consegna qualcosa non va

Se il giorno dell’ingresso l’appartamento non è per niente abitabile, perché l’inquilino precedente è ancora dentro o ci lavorano gli artigiani, fissi per iscritto al locatore un breve termine. L’associazione inquilini parla di uno o due giorni. Poi può recedere dal contratto o insistere per avere l’appartamento, e in entrambi i casi il locatore deve risarcirLe il danno, per esempio l’albergo o il deposito dei mobili. Può recedere solo se abitarci è davvero impossibile o non ragionevolmente esigibile (art. 258 CO). Prima si faccia consigliare.

Più frequente è il caso minore: Lei entra nell’appartamento, ma le riparazioni previste nel verbale restano in sospeso. Ha allora gli stessi diritti che per un difetto sorto durante la locazione, fino alla riduzione della pigione. Quali percentuali concedono i tribunali e come fare pressione senza mettere a rischio l’appartamento lo spieghiamo nel nostro articolo su difetti e riduzione della pigione. La lista dei difetti dell’ingresso è il Suo punto di partenza, perché prova da quando il locatore ne è al corrente.

Il Suo piano per i primi dieci giorni

Già prima dell’appuntamento chieda di vedere il verbale di riconsegna dell’inquilino precedente e domandi quando sono state tinteggiate le pareti e trattato il pavimento l’ultima volta. Il giorno della consegna si prenda tempo, faccia funzionare ogni impianto, faccia annotare ogni difetto con posizione e dimensioni e firmi solo quando il verbale è corretto. Si porti a casa una copia.

Nei primi giorni si sistemi e guardi bene, alla luce del giorno e con i mobili contro le pareti. Al più tardi il decimo giorno la Sua lista dei difetti parte per raccomandata, con le foto numerate. Poi metta il contratto di locazione, i due verbali, la Sua lista, la ricevuta postale e i file delle foto in una cartella da riaprire solo quando lascerà l’appartamento.