Contestare un aumento della pigione: termini e motivi 2026

Il termine corre già

Per contestare un aumento della pigione, Lei presenta un'istanza all'autorità di conciliazione del luogo in cui si trova l'appartamento, entro 30 giorni dal ricevimento (art. 270b CO). La procedura è gratuita e, finché non è conclusa, Lei continua a pagare la pigione attuale. Se mancano il modulo ufficiale o la motivazione, l'aumento è addirittura nullo, senza bisogno di contestarlo.

Nell'autunno 2026 conviene guardare le cifre con particolare attenzione. Il tasso di riferimento è all'1,25 per cento da settembre 2025 ed è stato confermato a settembre 2026. Finché resta lì, non può giustificare nessun aumento. Restano il rincaro, l'aumento dei costi e gli investimenti, e spesso valgono meno di quanto indicato sul modulo.

L'aumento è davvero valido?

Controlli prima la forma, poi l'importo. La legge elenca tre vizi che rendono nullo un aumento: non è comunicato sul modulo approvato dal Cantone, non è motivato, oppure il locatore lo accompagna con la minaccia di disdetta o dà addirittura la disdetta. Lo dice l'art. 269d CO.

Nullo significa che l'aumento non vale e che Lei non deve rispettare alcun termine. I tribunali zurighesi (pagina in tedesco) lo definiscono inefficace anche senza contestazione. Una lettera su carta intestata, un'e-mail o una frase nel conteggio delle spese accessorie non bastano. Se non è sicuro che un difetto sia davvero così grave, contesti comunque entro 30 giorni. Non costa nulla e La protegge nel caso in cui l'autorità valuti l'errore in modo diverso.

Che cosa deve figurare sul modulo lo stabilisce l'art. 19 OLAL, l'ordinanza sulla locazione: la pigione attuale e quella nuova con le spese accessorie, la data da cui vale l'aumento e i motivi precisi. Se il locatore invoca più motivi, deve indicare un importo separato per ciascuno. Secondo i tribunali zurighesi non è ammesso un miscuglio di tutti i criteri di adeguamento possibili. Se la motivazione si trova in una lettera accompagnatoria, il modulo deve rinviarvi espressamente. Per gli investimenti deve essere indicato se il locatore riceve contributi pubblici. Completano il modulo l'indicazione dei rimedi giuridici e l'elenco delle autorità di conciliazione.

Sulla firma qualcosa è cambiato. Dal 1° ottobre 2025 sul modulo basta una firma stampata o riprodotta meccanicamente in altro modo. La mancanza di una firma originale non è quindi più un argomento.

Da ultimo, controlli la data. Il locatore può aumentare la pigione solo per la prossima scadenza di disdetta, e il modulo deve arrivarLe almeno dieci giorni prima dell'inizio del termine di preavviso. Nei contratti di durata determinata un aumento è di regola escluso, salvo per le pigioni indicizzate e scalari. Se il modulo arriva troppo tardi, secondo i tribunali zurighesi l'aumento vale solo dalla seconda scadenza utile. Deve comunque contestarlo entro 30 giorni, e questo termine merita uno sguardo attento.

Da quando decorrono i 30 giorni?

Dal giorno dopo il ricevimento. Se l'aumento arriva per posta normale o se ritira la raccomandata direttamente dal postino, il caso è chiaro. Diventa più difficile se non è in casa e trova nella bucalettere un avviso di ritiro.

Per gli aumenti di pigione vale allora una regola speciale a Suo favore. Il Tribunale federale applica qui la cosiddetta teoria della ricezione relativa (DTF 140 III 244, consid. 5.1): l'aumento si considera ricevuto quando ritira la raccomandata allo sportello, al più tardi però il settimo e ultimo giorno del termine di giacenza. Per una disdetta la regola è più severa: di solito la lettera si considera ricevuta al più tardi il giorno dopo l'avviso di ritiro. Per questo i tribunali zurighesi consigliano ai locatori di spedire l'aumento per raccomandata almeno 20 giorni prima dell'inizio del termine di preavviso, perché il rischio che la lettera resti in posta è a loro carico.

Il calcolo segue l'art. 77 CO: il giorno del ricevimento non conta, il 30° giorno è l'ultimo. Se cade di sabato, di domenica o in un giorno festivo ufficialmente riconosciuto, il termine si protrae al primo giorno feriale successivo (art. 78 CO). A fine anno c'è poi una trappola. Le ferie giudiziarie dal 18 dicembre al 2 gennaio non valgono per la procedura di conciliazione (art. 145 CPC). Ma un aumento per la scadenza di fine marzo, con il preavviso di tre mesi per gli appartamenti, deve arrivarLe al più tardi a dicembre, e i 30 giorni cadono proprio in quel periodo.

Nell'esempio tra le due varianti ci sono solo quattro giorni. Non conti comunque sull'ultimo giorno possibile. Chi vuole andare sul sicuro conta dal giorno dopo l'avviso di ritiro, nell'esempio quindi dal 10 dicembre, e arriva così anche in questo caso a lunedì 11 gennaio. Spedisca l'istanza con qualche giorno di margine e annoti la data del ritiro, meglio ancora direttamente sulla busta.

Ci sono poi due cose che non fermano il termine. Per un aumento dovuto ai costi o a investimenti può chiedere che il locatore giustifichi l'importo in cifre. Il termine di contestazione di 30 giorni però continua a decorrere, precisa l'art. 20 OLAL. Nemmeno un colloquio con l'amministrazione sospende il termine. Chi aspetta una risposta contesta a titolo cautelativo e ritira l'istanza se si trova un accordo. Secondo l'associazione inquilini della Svizzera tedesca (Mieterinnen- und Mieterverband, in tedesco), l'istanza si può ritirare in qualsiasi momento. Se ne valga la pena dipende dal motivo invocato dal locatore.

Quali motivi giustificano un aumento nel 2026

Un aumento è ammesso purché non sia abusivo. L'art. 269a CO elenca ciò che di regola non è abusivo: l'aumento dei costi, le prestazioni suppletive del locatore, la compensazione del rincaro e, con alcuni limiti, le pigioni in uso nella località o nel quartiere. Il calcolo parte dall'ultima fissazione vincolante della Sua pigione, cioè dal contratto di locazione, dall'ultimo aumento non contestato o da una transazione. Lo indica il promemoria delle autorità di conciliazione zurighesi (in tedesco). I motivi si possono combinare, ma ciascuno deve reggere da solo.

Tasso di riferimento: all'1,25 per cento non è un motivo

Se il tasso di riferimento sale di un quarto di punto percentuale, la pigione netta può aumentare del 3 per cento (art. 13 OLAL). Ma non è salito. L'Ufficio federale delle abitazioni lo ha confermato il 1° settembre 2026 all'1,25 per cento, il livello in vigore dal 2 settembre 2025. Nella tabella della rivista specializzata mietrechtspraxis, che risale fino al 2018, non c'è un solo valore più basso. Una pigione basata sull'1,25 per cento non può quindi essere aumentata con il tasso di riferimento finché resta a questo livello, e una pigione basata su un tasso più alto ancora meno.

Se la Sua pigione si basa ancora sull'1,50 o sull'1,75 per cento, al contrario, avrebbe diritto a una riduzione. L'associazione inquilini definisce la contestazione di un aumento «l'ultima occasione» per correggere una riduzione mancata, perché altrimenti la pigione aumentata diventa la nuova base. Come calcolare questo diritto lo spieghiamo nell'articolo su tasso di riferimento e riduzione della pigione.

Rincaro: il 40 per cento, non il 100

La pigione può aumentare al massimo del 40 per cento del rincaro, misurato con l'indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 16 OLAL). La formula delle autorità di conciliazione zurighesi è: nuovo livello dell'indice meno vecchio livello, per 40, diviso per il vecchio livello. Secondo l'associazione inquilini il vecchio livello è di solito quello del mese prima della firma del contratto o dell'ultimo aumento, il nuovo quello del mese prima della notifica. Entrambi devono riferirsi alla stessa base dell'indice.

Un esempio: a gennaio 2026 ha firmato un contratto per una pigione netta di 1’600 franchi. Fa stato l'indice di dicembre 2025, che è la nuova base dell'Ufficio federale di statistica, cioè esattamente 100 punti. A settembre 2026 era a 101,5 punti. Il risultato è 1,5 per 40 diviso 100, cioè lo 0,6 per cento, ossia 9.60 franchi al mese.

Aumento dei costi: documentato o forfettario

Anche tasse, premi d'assicurazione e spese di manutenzione più alti possono essere riversati sulla pigione (art. 12 OLAL). In linea di principio il locatore deve dimostrare che questi costi sono aumentati. Per semplicità le autorità di conciliazione zurighesi calcolano con forfait annui: 0 per cento per le costruzioni nuove fino a cinque anni, 0,25 per cento se molte spese accessorie sono conteggiate a parte e 0,5 per cento se sono poche o nessuna. Davanti al tribunale un forfait basta solo in via eccezionale: lì servono i giustificativi. Altri Cantoni calcolano in parte in modo diverso, quindi si informi presso la Sua autorità di conciliazione.

Nell'esempio con le spese accessorie forfettarie si tratterebbe dello 0,5 per cento per i nove mesi da dicembre 2025 a settembre 2026, cioè lo 0,375 per cento o 6 franchi. Insieme al rincaro, la pigione può quindi aumentare di 15.60 franchi. Se il locatore chiede 80 franchi «per rincaro e aumento dei costi», 64.40 franchi superano quanto questi due motivi permettono.

Investimenti: conta solo il plusvalore

Una cucina nuova, finestre nuove o un impianto solare danno diritto a un aumento se migliorano l'appartamento (art. 14 OLAL). Il locatore può però riversare solo la parte che va oltre la sostituzione di ciò che c'era. Per una ristrutturazione completa, di regola si considera che dal 50 al 70 per cento dei costi crei un plusvalore. I contributi ricevuti vanno dedotti, e l'aumento può essere notificato solo a lavori ultimati e con i giustificativi disponibili.

L'importo si compone di ammortamento, interessi e manutenzione. I tribunali zurighesi calcolano così: 100 diviso la durata di vita in anni, più la metà della somma tra tasso di riferimento e 2 punti percentuali di supplemento, più l'1 per cento di manutenzione. Il loro esempio è una lavastoviglie da 1’000 franchi dove prima non c'era, con una durata di vita di 15 anni. Con il tasso di riferimento all'1,25 per cento si ottiene 6,67 più 1,625 più 1 per cento, cioè 92.90 franchi all'anno o 7.75 franchi al mese. La durata di vita dei singoli elementi si trova nella tabella paritetica della durata di vita delle associazioni di inquilini e di proprietari (in tedesco). Chieda il conteggio e verifichi che non contenga semplice manutenzione, per esempio una nuova tinteggiatura.

Pigioni usuali nel quartiere, riserva e reddito

Secondo l'associazione inquilini, durante la locazione il locatore può aumentare la pigione adeguandola a quelle in uso nella località o nel quartiere, di regola, solo se nel contratto ha posto una riserva. Senza riserva è possibile solo in via eccezionale, se dall'ultima fissazione è passato molto tempo, e allora deve provare le pigioni di confronto. Se in un adeguamento precedente il locatore ha non ha applicato tutto l'aumento possibile, doveva fissare questa riserva in franchi o in percentuale (art. 18 OLAL). Se ora la fa valere, Lei può contestarla.

Al contrario, Lei può obiettare che l'aumento procura al locatore un reddito sproporzionato. Secondo i tribunali zurighesi questa eccezione del reddito sproporzionato è un mezzo di difesa contro un aumento basato su tasso di riferimento, rincaro o costi. Richiede però cifre sull'immobile che gli inquilini hanno di rado. L'associazione inquilini di Zurigo (in tedesco) consiglia per questo una consulenza. Una volta raccolti i motivi, si passa all'istanza.

Come scrivere l'istanza di conciliazione

L'istanza va all'autorità paritetica di conciliazione in materia di locazione del luogo in cui si trova l'appartamento, non a quella della sede del locatore. Quale autorità è competente è indicato sul modulo dell'aumento. Nell'istanza devono figurare la controparte, la domanda e l'oggetto litigioso (art. 202 CPC). Può presentarla per iscritto oppure a voce, facendola mettere a verbale presso l'autorità. Molte autorità hanno moduli propri. I tribunali zurighesi, per esempio, offrono un modulo online (in tedesco) che chiede la data in cui ha ricevuto la notifica e la pigione che ritiene corretta.

Secondo l'associazione inquilini devono firmare tutte le persone indicate nel contratto di locazione e, per un'abitazione familiare, entrambi i coniugi. Alleghi delle copie: il contratto, le modifiche di pigione precedenti, la notifica contestata e la corrispondenza con l'amministrazione. Spedisca l'istanza per raccomandata. Un esempio in forma breve:

Contestazione di un aumento della pigione secondo l'art. 270b CO

Istante: [nome, indirizzo]. Controparte: [locatore o amministrazione, indirizzo].

Con modulo del [data], ricevuto il [data], la controparte aumenta la pigione netta del mio appartamento in [indirizzo] a partire dal [scadenza] da [importo] a [importo] franchi. Contesto questo aumento in quanto abusivo e chiedo che la pigione netta sia fissata al massimo a [importo] franchi.

Motivazione: [per esempio: il rincaro e l'aumento dei costi giustificano al massimo 15.60 franchi. La pigione si basa su un tasso di riferimento dell'1,50 per cento, quello determinante è l'1,25 per cento.]

Allegati: contratto di locazione, modulo di aumento, adeguamenti precedenti. Luogo, data, firme di tutti gli inquilini

Che cosa succede nella conciliazione

L'autorità trasmette la Sua istanza al locatore e cita entrambe le parti. L'udienza deve tenersi entro due mesi (art. 203 CPC). Deve comparire personalmente, ma può farsi assistere da una persona di fiducia o da un patrocinatore (art. 204 CPC). Se non si presenta all'udienza, la Sua istanza è considerata ritirata (art. 206 CPC). Nella procedura di conciliazione in materia di locazione non ci sono spese processuali e non vengono assegnate ripetibili (art. 113 CPC).

Fino alla fine della procedura il contratto di locazione resta valido senza alcun cambiamento (art. 270e CO). Lei paga quindi la pigione attuale. Se Lei e il locatore trovano un accordo, la questione è chiusa. Altrimenti l'autorità può fare una proposta di giudizio. Se nessuna delle parti la rifiuta entro 20 giorni, ha l'effetto di una decisione passata in giudicato. Se una parte la rifiuta, riceve l'autorizzazione ad agire e tocca a quella parte rivolgersi al tribunale; in caso contrario la proposta si considera accettata (art. 211 CPC).

Se non c'è né accordo né proposta, nella contestazione di un aumento della pigione l'autorizzazione ad agire va al locatore (art. 209 CPC), che ha 30 giorni per fare causa. L'onere di andare in tribunale spetta quindi al locatore, non a Lei. È uno dei motivi per cui una contestazione comporta pochi rischi per chi è in affitto.

Resta il timore di una disdetta. Una disdetta data perché Lei fa valere in buona fede delle pretese, o perché il locatore vuole imporre un adeguamento della pigione, è contestabile. Lo stesso vale per una disdetta durante la procedura e nei tre anni successivi, se il locatore è risultato ampiamente soccombente, ha ritirato le sue pretese o si è accordato con Lei (art. 271a CO). Una protezione assoluta non esiste, per esempio in caso di mora nel pagamento o di bisogno personale urgente del locatore.

Pigione indicizzata, scalare, spese accessorie: i casi particolari

Non tutte le modifiche della pigione seguono le regole descritte sopra. Con una pigione indicizzata, che presuppone un contratto di almeno cinque anni, davanti all'autorità di conciliazione può far valere soltanto che la variazione dell'indice non copre l'aumento (art. 270c CO). Una pigione scalare, i cui aumenti in franchi sono fissati nel contratto, non si può contestare affatto, se non nella pigione iniziale (art. 270d CO). Per notificare un aumento scalare basta la semplice forma scritta.

Nuove spese accessorie o minori prestazioni del locatore sono invece modifiche unilaterali del contratto. Valgono le stesse regole di un aumento: modulo ufficiale, motivazione, contestazione entro 30 giorni. Se le spese accessorie in sé siano conteggiate correttamente è un'altra questione, che trattiamo nell'articolo sul conteggio delle spese accessorie.

Che cosa fare adesso

Per prima cosa annoti quando ha ricevuto la notifica e calcoli il 30° giorno. Poi controlli i nove punti del modulo, riprenda il contratto di locazione e l'ultimo adeguamento e vi legga il tasso di riferimento e il livello dell'indice. Ricalcoli ogni motivo indicato uno per uno, con il calcolatore delle pigioni dei tribunali zurighesi (in tedesco) o con il calcolatore dell'Associazione Svizzera Inquilini.

Se resta un dubbio, contesti: un'istanza si può ritirare in qualsiasi momento, un termine scaduto non si recupera più. La prossima pubblicazione del tasso di riferimento da parte dell'Ufficio federale delle abitazioni è prevista per il 1° dicembre 2026. Se un giorno dovesse salire, un aumento per questo motivo potrà di nuovo essere giustificato, e a maggior ragione varrà la pena verificare il calcolo.