Contester une hausse de loyer : délai, formule, motifs 2026

Le délai court déjà

Pour contester une hausse de loyer, vous déposez une requête auprès de l’autorité de conciliation du lieu où se trouve le logement, dans les 30 jours qui suivent sa réception (art. 270b CO). La procédure est gratuite et, jusqu’à ce qu’elle soit terminée, vous payez l’ancien loyer. S’il manque la formule officielle ou les motifs, la hausse est même nulle, sans que vous ayez besoin de la contester.

En cet automne 2026, un examen attentif vaut particulièrement la peine. Le taux de référence est de 1,25 % depuis septembre 2025 et a été confirmé en septembre 2026. Tant qu’il reste à ce niveau, il ne permet aucune hausse de loyer. Restent le renchérissement, la hausse des coûts et les investissements, et ces motifs rapportent souvent moins que ce qui figure sur la formule.

La hausse est-elle vraiment valable ?

Vérifiez d’abord le document, ensuite seulement le montant. La loi prévoit trois défauts qui rendent une hausse nulle : elle n’est pas notifiée sur la formule agréée par le canton, elle n’est pas motivée, ou le bailleur l’assortit d’une résiliation ou d’une menace de résiliation. C’est ce que prévoit l’art. 269d CO.

Une hausse nulle ne s’applique pas, et vous n’avez aucun délai à respecter. Les tribunaux zurichois (en allemand) précisent qu’elle est sans effet même sans contestation. Une lettre sur papier à en-tête, un e-mail ou une phrase dans le décompte de frais accessoires ne suffisent donc pas. Si vous n’êtes pas sûr qu’un défaut soit aussi grave, contestez malgré tout dans les 30 jours. Cela ne coûte rien et vous protège au cas où l’autorité jugerait le défaut autrement.

Le contenu de la formule est fixé par l’art. 19 OBLF, l’ordonnance sur le bail à loyer : l’ancien et le nouveau loyer avec les frais accessoires, la date d’entrée en vigueur de la hausse et des motifs précis. Si le bailleur invoque plusieurs motifs, chacun doit avoir son propre montant. Les tribunaux zurichois jugent inadmissible un «fourre-tout de tous les critères d’adaptation possibles». Si les motifs figurent dans une lettre d’accompagnement, la formule doit y renvoyer expressément. En cas d’investissements, elle doit indiquer si le bailleur reçoit des aides. S’y ajoutent les conditions pour contester et la liste des autorités de conciliation du canton.

Pour la signature, la règle a changé. Depuis le 1er octobre 2025, une signature imprimée ou reproduite par un autre moyen mécanique suffit sur la formule. L’absence de signature manuscrite n’est donc plus un argument.

Vérifiez enfin la date. Le bailleur ne peut augmenter le loyer que pour le prochain terme de résiliation, et la formule doit vous parvenir au moins dix jours avant le début du délai de résiliation. Pendant un bail de durée déterminée, une hausse est en principe exclue, sauf pour les loyers indexés et échelonnés. Si la formule arrive trop tard, la hausse ne prend effet, selon les tribunaux zurichois, qu’au terme de résiliation d’après. Vous devez pourtant la contester dans les 30 jours, et ce délai mérite qu’on s’y arrête.

Quand commence le délai de 30 jours ?

Le lendemain de la réception. Si la hausse arrive par courrier normal ou si vous recevez le recommandé en mains propres, tout est clair. Cela se complique si vous êtes absent et qu’un avis de retrait se trouve dans votre boîte aux lettres.

Pour les hausses de loyer, une règle spéciale joue alors en votre faveur. Le Tribunal fédéral applique ici la théorie dite de la réception relative (ATF 140 III 244, consid. 5.1) : la hausse est réputée reçue le jour où vous retirez le recommandé au guichet, mais au plus tard le septième et dernier jour du délai de garde. Pour une résiliation, c’est plus strict : la lettre est en règle générale réputée reçue au plus tard le lendemain de l’avis de retrait. Les tribunaux zurichois conseillent donc aux bailleurs d’envoyer une hausse en recommandé au moins 20 jours avant le début du délai de résiliation, parce que c’est à eux de supporter le risque que la lettre reste à la poste.

Le calcul suit l’art. 77 CO : le jour de la réception ne compte pas, le 30e jour est le dernier. S’il tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié reconnu, le délai expire le jour ouvrable suivant (art. 78 CO). Un piège s’y ajoute en fin d’année. Les féries judiciaires du 18 décembre au 2 janvier ne s’appliquent pas à la procédure de conciliation (art. 145 CPC). Or une hausse pour un terme à fin mars doit vous parvenir au plus tard en décembre, en raison du délai de résiliation de trois mois pour les logements, et les 30 jours tombent alors justement dans cette période.

Dans l’exemple, les deux variantes ne sont séparées que de quatre jours. Ne comptez pas pour autant sur le dernier jour possible. Pour être tout à fait sûr, comptez dès le lendemain de l’avis de retrait, soit dès le 10 décembre dans l’exemple, et vous arrivez vous aussi au lundi 11 janvier. Envoyez la requête avec quelques jours de marge et notez la date du retrait, le plus simple étant de l’écrire directement sur l’enveloppe.

Deux choses n’arrêtent pas non plus le délai. Pour une hausse fondée sur les coûts ou sur des investissements, vous pouvez exiger que le bailleur la justifie par des chiffres précis. Mais le délai de 30 jours pour contester «n’est pas touché», précise l’art. 20 OBLF. Une discussion avec la gérance ne suspend rien non plus. Si vous attendez une réponse, contestez par précaution et retirez la requête si vous parvenez à un accord. Selon l’association alémanique des locataires (Mieterinnen- und Mieterverband), pendant de l’ASLOCA, un retrait est possible à tout moment (en allemand). Savoir si la démarche en vaut la peine dépend du motif invoqué par le bailleur.

Quels motifs justifient une hausse en 2026

Une hausse est admise tant qu’elle n’est pas abusive. L’art. 269a CO énumère ce qui n’est en règle générale pas abusif : les hausses de coûts, les prestations supplémentaires du bailleur, la compensation du renchérissement et, avec des restrictions, les loyers usuels dans la localité ou le quartier. Le calcul part de la dernière fixation du loyer qui vous lie, donc du bail, de la dernière hausse non contestée ou d’un accord. C’est ce qu’indique l’aide-mémoire des autorités de conciliation zurichoises (en allemand). Les motifs peuvent être combinés, mais chacun doit être justifié pour lui-même.

Taux de référence : aucun motif à 1,25 %

Si le taux de référence augmente d’un quart de point, le loyer net peut augmenter de 3 % (art. 13 OBLF). Or il n’a pas augmenté. L’Office fédéral du logement l’a confirmé le 1er septembre 2026 à 1,25 %, son niveau depuis le 2 septembre 2025. Dans le tableau de la revue spécialisée mietrechtspraxis (en allemand), qui remonte jusqu’en 2018, aucune valeur n’est inférieure. Un loyer fondé sur 1,25 % ne peut donc pas être augmenté en invoquant le taux de référence tant qu’il reste à ce niveau, et un loyer fondé sur un taux plus élevé encore moins.

Si votre loyer repose encore sur 1,50 ou 1,75 %, vous auriez au contraire droit à une baisse. Pour l’association des locataires, contester une hausse est la dernière occasion de rattraper une baisse manquée, car sinon le loyer augmenté devient la nouvelle base. Nous montrons comment calculer ce droit dans notre article sur le taux de référence et la baisse de loyer.

Renchérissement : 40 %, pas 100 %

Le loyer peut augmenter d’au plus 40 % du renchérissement, mesuré par l’indice suisse des prix à la consommation (art. 16 OBLF). La formule des autorités de conciliation zurichoises est la suivante : nouvel indice moins ancien indice, fois 40, divisé par l’ancien indice. Selon l’association des locataires (en allemand), l’ancien indice est le plus souvent celui du mois précédant la conclusion du bail ou la dernière hausse, le nouveau celui du mois précédant l’avis. Les deux doivent reposer sur la même base.

Un exemple : vous avez signé en janvier 2026 un bail avec un loyer net de 1600 francs. L’indice déterminant est celui de décembre 2025, qui est aussi la nouvelle base de l’Office fédéral de la statistique, soit exactement 100 points. En septembre 2026, il s’élevait à 101,5 points. Cela donne 1,5 fois 40 divisé par 100, soit 0,6 % ou 9,60 francs par mois.

Hausse des coûts : prouvée ou forfaitaire

Le bailleur peut aussi répercuter la hausse des taxes, des primes d’assurance et des frais d’entretien (art. 12 OBLF). En principe, il doit prouver que ces coûts ont augmenté. Par souci de simplicité, les autorités de conciliation zurichoises calculent avec des forfaits annuels : 0 % pour les constructions neuves jusqu’à cinq ans, 0,25 % si beaucoup de frais accessoires sont facturés séparément, et 0,5 % s’il y en a peu ou pas. Devant le tribunal, un forfait ne suffit qu’exceptionnellement, il faut des justificatifs. D’autres cantons calculent parfois autrement : renseignez-vous donc auprès de votre autorité de conciliation.

Dans l’exemple, avec un forfait de frais accessoires, cela ferait 0,5 % pour les neuf mois de décembre 2025 à septembre 2026, soit 0,375 % ou 6 francs. Avec le renchérissement, le loyer peut donc augmenter de 15,60 francs. Si le bailleur réclame 80 francs «en raison du renchérissement et de la hausse des coûts», 64,40 francs dépassent ce que ces deux motifs permettent.

Investissements : seule la plus-value compte

Une nouvelle cuisine, de nouvelles fenêtres ou une installation solaire permettent une hausse si elles améliorent le logement (art. 14 OBLF). Le bailleur ne peut toutefois répercuter que la part qui va au-delà du remplacement de l’existant. Pour d’importantes réparations, 50 à 70 % des coûts sont en règle générale considérés comme créant une plus-value. Il doit déduire les aides reçues, et il ne peut annoncer la hausse qu’une fois les travaux terminés et les factures disponibles.

Le montant se compose de l’amortissement, de l’intérêt et de l’entretien. Les tribunaux zurichois (en allemand) calculent ainsi : 100 divisé par la durée de vie en années, plus la moitié du taux de référence majoré de 2 points, plus 1 % d’entretien. Leur propre exemple est un lave-vaisselle de 1000 francs là où il n’y en avait pas, avec une durée de vie de 15 ans. Avec un taux de référence de 1,25 %, on obtient 6,67 plus 1,625 plus 1 %, soit 92,90 francs par an ou 7,75 francs par mois. La durée de vie des différents éléments figure dans le tableau paritaire des durées de vie (en allemand) établi conjointement par l’association des locataires et celle des propriétaires. Demandez le décompte et vérifiez s’il contient du simple entretien, comme une nouvelle couche de peinture.

Loyers comparatifs, réserve et rendement

Selon l’association des locataires (en allemand), le bailleur ne peut en principe invoquer les loyers usuels dans la localité ou le quartier en cours de bail que s’il a prévu une réserve dans le contrat. Sans réserve, ce n’est possible qu’exceptionnellement, lorsqu’un long laps de temps s’est écoulé depuis la dernière fixation, et il doit alors prouver les loyers comparatifs. Si, lors d’une adaptation antérieure, le bailleur a renoncé à une partie de la hausse, il devait chiffrer cette réserve en francs ou en pour-cent (art. 18 OBLF). S’il l’utilise maintenant, vous pouvez la contester.

À l’inverse, vous pouvez objecter que la hausse procure au bailleur un rendement excessif. Selon les tribunaux zurichois (en allemand), cette objection de rendement excessif permet de se défendre contre une hausse fondée sur le taux de référence, le renchérissement ou les coûts. Il exige toutefois des chiffres sur l’immeuble, dont les locataires disposent rarement. La section zurichoise de l’association des locataires (en allemand) recommande de se faire conseiller. Une fois vos motifs réunis, vient la requête.

Rédiger la requête de conciliation

La requête s’adresse à l’autorité paritaire de conciliation en matière de baux du lieu où se trouve le logement, et non à celle du siège du bailleur. L’autorité compétente figure sur la formule de hausse. La requête désigne la partie adverse, vos conclusions et l’objet du litige (art. 202 CPC). Vous pouvez la déposer par écrit ou la dicter au procès-verbal de l’autorité. Beaucoup d’autorités ont leurs propres modèles. Les tribunaux zurichois proposent par exemple un formulaire en ligne (en allemand) qui demande la date à laquelle vous avez reçu l’avis et le loyer que vous jugez correct.

Selon l’association des locataires, toutes les personnes qui figurent dans le bail doivent signer, et pour un logement de famille, les deux époux. Joignez des copies : le bail, les modifications de loyer antérieures, l’avis contesté et la correspondance avec la gérance. Envoyez la requête en recommandé. En bref, elle peut se présenter ainsi :

Contestation d’une hausse de loyer selon l’art. 270b CO

Partie requérante : [nom, adresse]. Partie adverse : [bailleur ou gérance, adresse].

Par formule du [date], reçue le [date], la partie adverse augmente le loyer net de mon logement situé [adresse] de [montant] à [montant] francs dès le [terme]. Je conteste cette hausse comme abusive et conclus à ce que le loyer net soit fixé à [montant] francs au plus.

Motifs : [par exemple : le renchérissement et la hausse des coûts justifient au plus 15,60 francs. Le loyer repose sur un taux de référence de 1,50 %, le taux déterminant est de 1,25 %.]

Annexes : bail, formule de hausse, adaptations antérieures. Lieu, date, signature de tous les locataires

Ce qui se passe en conciliation

L’autorité transmet votre requête au bailleur et cite les deux parties à une audience. Celle-ci doit avoir lieu dans les deux mois (art. 203 CPC). Vous devez comparaître en personne, mais vous pouvez vous faire assister d’une personne de confiance ou d’un conseil juridique (art. 204 CPC). Si vous ne vous présentez pas, votre requête est considérée comme retirée (art. 206 CPC). Pour les litiges de bail, la procédure de conciliation est sans frais judiciaires, et aucuns dépens ne sont alloués (art. 113 CPC).

Jusqu’à la fin de la procédure, le bail reste en vigueur sans changement (art. 270e CO). Vous payez donc l’ancien loyer. Si vous trouvez un accord, l’affaire est réglée. Sinon, l’autorité peut soumettre une proposition de décision. Si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours, elle a l’effet d’une décision entrée en force. Si une partie s’y oppose, elle reçoit l’autorisation de procéder et doit elle-même saisir le tribunal, faute de quoi la proposition est considérée comme reconnue (art. 211 CPC).

S’il n’y a ni accord ni proposition, c’est le bailleur qui reçoit l’autorisation de procéder lorsqu’une hausse de loyer est contestée (art. 209 CPC), et il dispose de 30 jours pour agir en justice. La charge d’aller au tribunal pèse donc sur lui, et non sur vous. C’est l’une des raisons pour lesquelles contester une hausse comporte peu de risques pour les locataires.

Reste la crainte d’une résiliation. Un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, ou pour imposer une adaptation de loyer, est annulable. Il en va de même d’un congé donné pendant la procédure et jusqu’à trois ans après, si le bailleur a succombé dans une large mesure, a renoncé à ses prétentions ou s’est entendu avec vous (art. 271a CO). Il n’existe pas de protection absolue, par exemple en cas de retard de paiement ou de besoin urgent du bailleur.

Loyer indexé, échelonné, frais accessoires : les cas particuliers

Les modifications de loyer ne suivent pas toutes les règles ci-dessus. Pour un loyer indexé, qui suppose un bail d’au moins cinq ans, vous pouvez seulement faire valoir devant l’autorité de conciliation que la variation de l’indice ne justifie pas la hausse (art. 270c CO). Un loyer échelonné, dont les hausses figurent en francs dans le bail, ne peut pas du tout être contesté, sauf le loyer initial (art. 270d CO). Pour notifier un tel échelon, la forme écrite simple suffit.

De nouveaux frais accessoires ou une diminution des prestations du bailleur sont en revanche des modifications unilatérales du bail. Les mêmes règles que pour une hausse s’y appliquent : formule officielle, motifs, contestation dans les 30 jours. Savoir si les frais accessoires eux-mêmes sont correctement décomptés est une autre question, que nous traitons dans notre article sur le décompte de frais accessoires.

Que faire maintenant

Notez d’abord la date à laquelle vous avez reçu l’avis et calculez le 30e jour. Vérifiez ensuite les neuf points de la formule, ressortez le bail et la dernière adaptation, et relevez-y le taux de référence et l’indice. Recalculez chaque motif invoqué séparément, avec le calculateur de loyer des tribunaux zurichois (en allemand) ou celui de l’ASLOCA.

S’il subsiste un doute, contestez : une requête peut être retirée à tout moment, un délai manqué ne se rattrape plus. L’Office fédéral du logement publiera le prochain taux de référence le 1er décembre 2026. S’il augmente un jour, une hausse fondée sur ce motif peut redevenir justifiée, et il vaudra alors d’autant plus la peine de vérifier le calcul.