Taux de référence et baisse de loyer : vos droits en 2026

L’essentiel en bref

Le taux d’intérêt de référence est de 1,25 % depuis le 2 septembre 2025, et l’Office fédéral du logement l’a confirmé le 1er septembre 2026. Si votre loyer repose encore sur 1,50 %, vous pouvez demander une baisse de 2,91 % du loyer net ; s’il repose sur 1,75 %, la baisse atteint 5,66 %. Le renchérissement et la hausse des coûts viennent en déduction, et rien ne se fait tout seul.

Ce qu’il en reste en francs dépend de ces déductions, et c’est là que les avis divergent. Nous calculons donc plus bas un cas concret avec les valeurs effectives de l’indice publiées par la Confédération, comme le font les autorités de conciliation du canton de Zurich.

Le taux de référence aujourd’hui

Le taux d’intérêt de référence, qu’on appelle aussi taux hypothécaire de référence, est une valeur unique pour toute la Suisse, publiée tous les trois mois par l’Office fédéral du logement (OFL). Il se fonde sur le taux moyen de toutes les hypothèques en francs accordées par les banques en Suisse, arrondi au quart de point le plus proche. Comme cette moyenne comprend aussi d’anciennes hypothèques à taux fixe, il n’évolue que lentement.

Selon le communiqué du 1er septembre 2026, le taux moyen s’élevait à 1,31 % à la date de référence du 30 juin 2026. Le taux de référence reste à 1,25 % tant que cette moyenne ne descend pas en dessous de 1,13 % ou ne dépasse pas 1,37 %. Lors des quatre derniers relevés, elle se situait entre 1,31 et 1,33 %, donc bien dans ces limites.

Les prochaines dates sont fixées : le 1er décembre 2026, puis les 1er mars, 1er juin, 1er septembre et 1er décembre 2027. Un nouveau taux s’applique chaque fois dès le lendemain de la publication. Pour votre droit à une baisse, ce n’est pourtant pas seulement le taux actuel qui compte, mais surtout celui sur lequel repose votre loyer.

Sur quel taux repose votre loyer ?

Le taux déterminant est celui qui était en vigueur à la conclusion de votre bail. Si le bailleur a ensuite augmenté ou baissé le loyer en raison du taux de référence et que vous ne l’avez pas contesté, c’est le taux de cette dernière adaptation qui compte. C’est ce qu’indiquent les questions et réponses de l’OFL. Vous trouvez généralement ce chiffre dans le bail, souvent juste à côté du loyer net, ou sur la formule de la dernière hausse de loyer.

Le graphique montre pourquoi beaucoup de locataires peuvent précisément maintenant demander une baisse. Du 2 juin 2023 au 1er septembre 2025, le taux était de 1,50 ou 1,75 %. Si vous avez signé votre bail pendant cette période, ou accepté une hausse à ce moment-là, vous payez souvent encore aujourd’hui sur cette base. En revanche, si vous avez signé entre le 3 mars 2020 et le 1er juin 2023 et que votre loyer n’a pas été adapté depuis, votre loyer repose sur 1,25 % et vous n’avez droit à aucune baisse. Les baux plus anciens, sans adaptation ultérieure, reposent sur 1,50 % ou plus.

Tous les baux ne suivent pas le taux de référence. Sont exclus les loyers indexés, qui suivent l’indice suisse des prix à la consommation, et les loyers échelonnés, qui augmentent à des dates fixées d’avance. Sont aussi exclus les logements subventionnés dont le loyer est contrôlé par une autorité, ainsi que les appartements et maisons familiales de luxe de six pièces ou plus, cuisine non comprise (art. 2 OBLF). Si vous n’entrez dans aucune de ces catégories et que votre base dépasse 1,25 %, vous pouvez faire le calcul.

Quelle baisse de loyer pouvez-vous demander ?

Chaque quart de point de baisse donne droit à 2,91 % du loyer net, et deux quarts de point à 5,66 %. La base légale est l’art. 13 OBLF : lorsque les taux hypothécaires sont inférieurs à 5 %, une hausse d’un quart de point autorise une augmentation de loyer de 3 % au plus, et en cas de baisse, le loyer doit être réduit en proportion.

Pourquoi 2,91 % et pas 3 % ? Parce que la baisse annule la hausse précédente. Un loyer de 100 francs augmenté de 3 % passe à 103 francs. Pour revenir de 103 à 100 francs, il faut retrancher 2,91 %. Avec deux quarts de point, le loyer avait augmenté de 6 % ; la baisse correspondante est de 5,66 %. Ces valeurs figurent dans le tableau des taux de répercussion de la revue spécialisée mietrechtspraxis (en allemand), auquel l’OFL renvoie lui-même, et le calculateur de loyer des tribunaux zurichois calcule de la même manière.

Le pourcentage s’applique uniquement au loyer net. Les frais de chauffage et autres frais accessoires que vous payez séparément ne changent pas avec le taux de référence. Pour un loyer net de 1800 francs, 2,91 % représentent donc 52,38 francs par mois, et 5,66 % donnent 101,88 francs. C’est le montant brut, avant toute objection du bailleur.

Ce que le bailleur peut déduire

Le bailleur peut compenser l’économie avec les hausses de coûts survenues depuis la dernière fixation du loyer. L’art. 13 OBLF le prévoit dans la même phrase que la baisse. En pratique, deux postes entrent en jeu : le renchérissement et la hausse générale des coûts.

40 % du renchérissement

Le loyer peut être adapté de 40 % au plus de la hausse de l’indice suisse des prix à la consommation (art. 16 OBLF). Le point de départ est l’indice sur lequel repose votre loyer, qui figure souvent lui aussi dans le bail. Les autorités de conciliation du canton de Zurich calculent ainsi selon leur aide-mémoire sur les hausses de loyer (en allemand), et leur calculateur impute les mêmes postes en cas de baisse : nouvel indice moins ancien indice, multiplié par 40, divisé par l’ancien indice.

Comme le renchérissement est resté faible ces deux dernières années, ce poste pèse peu pour l’instant. L’indice s’élevait à 107,7 points en juin 2024 et à 106,9 points en décembre 2025, tous deux sur la base décembre 2020 = 100. Depuis, l’Office fédéral de la statistique travaille avec une nouvelle base : en septembre 2026, l’indice était de 101,5 points (décembre 2025 = 100). Ramené à l’ancienne base (106,9 fois 1,015), cela donne 108,5 points. Veillez à ce que les deux valeurs de votre calcul reposent sur la même base.

La hausse générale des coûts

Les taxes, les assurances et l’entretien coûtent plus cher, et le bailleur peut aussi en tenir compte. En principe, il doit justifier ces coûts. Pour simplifier, les autorités de conciliation zurichoises calculent avec des forfaits annuels : 0 % pour les immeubles de cinq ans au plus, 0,25 % lorsque de nombreux frais accessoires sont décomptés séparément et 0,5 % lorsque peu ou aucun ne le sont. Devant le tribunal, en revanche, un forfait ne suffit qu’exceptionnellement : il faut des justificatifs. C’est ce qu’indique le même aide-mémoire.

Ces forfaits relèvent de la pratique zurichoise. Si vous habitez un autre canton, demandez à l’autorité de conciliation compétente pour votre logement comment elle calcule, avant de chiffrer votre demande. Les tribunaux zurichois mettent en ligne un calculateur de loyer (en allemand) qui applique exactement ces forfaits, et l’Association suisse des locataires (ASLOCA) propose le sien en français.

Autres objections

Certains bailleurs objectent que l’immeuble ne rapporterait plus assez après la baisse. Tant que le taux de référence ne dépasse pas 2 %, le Tribunal fédéral admet un rendement net de 2 points au plus au-dessus de ce taux, soit 3,25 % aujourd’hui. Celui qui invoque un rendement insuffisant doit le prouver, et face à une demande de baisse, c’est au bailleur de le faire, comme le relèvent les tribunaux zurichois (en allemand). Autre objection possible : le loyer se situerait dans les limites des loyers usuels dans la localité ou le quartier. Là aussi, face à une demande de baisse, la preuve incombe au bailleur, avec au moins cinq logements comparables dans la même localité ou le même quartier, comme l’écrivent les tribunaux zurichois à propos des loyers comparatifs (en allemand).

Enfin, le bail peut contenir une réserve. Si le bailleur n’a pas répercuté entièrement une hausse antérieure, il pouvait indiquer en francs ou en pour-cent le montant auquel il renonçait (art. 18 OBLF). Une telle réserve peut réduire votre droit. Si votre bail n’en mentionne aucune, il n’y en a pas.

Exemple chiffré : un loyer net de 1800 francs

Prenons un logement dont le bail a été signé en juillet 2024, avec entrée au 1er août 2024. Le bail indique un loyer net de 1800 francs, un taux de référence de 1,75 % et l’indice de juin 2024, à 107,7 points. Les termes de résiliation prévus par le bail sont le 31 mars et le 30 septembre, avec un préavis de trois mois. Les frais accessoires sont payés par un forfait, sans décompte séparé ; à Zurich, c’est donc le forfait de coûts de 0,5 % par an qui s’applique.

La lettre part en octobre 2026 et arrive avant la fin décembre ; la baisse s’applique donc dès le 1er avril 2027. Le nouvel indice est celui de septembre 2026, le dernier publié. Le calculateur zurichois compte le forfait de coûts au prorata des mois écoulés entre les deux indices, ici de juin 2024 à septembre 2026 : 27 mois, soit deux ans et trois mois. Le calcul se présente ainsi :

Poste	Taux	Fr. par mois
Taux de référence de 1,75 à 1,25 %	−5,66 %	−101,88
40 % du renchérissement (107,7 à 108,5 pts)	+0,297 %	+5,35
Forfait de coûts de 0,5 % sur 2¼ ans	+1,125 %	+20,25
Baisse totale	−4,24 %	−76,28

Le nouveau loyer net serait de 1723,72 francs. Cela fait un peu plus de 915 francs de moins par an, et pour une durée indéterminée. Si l’autorité applique le forfait réduit de 0,25 %, parce que de nombreux frais accessoires sont décomptés séparément, la baisse passe à environ 86,40 francs par mois. Si le même loyer reposait sur 1,50 % au lieu de 1,75 %, il ne resterait des 52,38 francs, après les mêmes déductions, qu’environ 27 francs.

L’exemple donne un ordre de grandeur, pas votre montant. Vos propres valeurs figurent dans le bail ou sur le dernier avis de hausse, et le forfait dépend de votre canton.

Quand le loyer baisse-t-il ?

Seulement à partir du prochain terme de résiliation qui suit votre demande, comme le prévoit l’art. 270a CO. Pour un logement, le délai de congé est d’au moins trois mois pour le terme fixé par l’usage local (art. 266c CO), sauf si votre bail prévoit autre chose. Le prochain terme possible est celui pour lequel le délai de congé peut encore être respecté. Votre lettre doit donc arriver avant que ce délai ne commence à courir.

Dans l’exemple, cela donne : terme au 31 mars 2027, préavis de trois mois, la lettre doit donc parvenir au bailleur au plus tard le 31 décembre 2026. Si elle n’arrive qu’en janvier, la baisse glisse au 1er octobre 2027, et vous payez trop pendant six mois de plus. Envoyez donc votre lettre avec quelques jours de marge.

Une baisse n’a jamais d’effet rétroactif. Si vous n’avez rien fait depuis septembre 2025, vous ne récupérerez pas les mois payés en trop. Votre droit subsiste toutefois tant que votre loyer repose sur un taux plus élevé. C’est pourquoi la lettre vaut encore la peine aujourd’hui.

Comment demander la baisse

La demande doit parvenir par écrit au bailleur, et l’OFL conseille de l’envoyer en recommandé. Indiquez la base de votre loyer, le taux actuel, le montant que vous demandez et la date à partir de laquelle la baisse doit s’appliquer. Les tribunaux zurichois proposent un modèle (en allemand). En version courte, une telle lettre peut se présenter ainsi :

Demande de baisse de loyer (art. 270a CO)

Madame, Monsieur,

Depuis le 2 septembre 2025, le taux d’intérêt de référence s’élève à 1,25 %. Selon le bail du [date], le loyer de mon appartement situé [adresse] repose sur un taux de 1,75 %. Compte tenu du renchérissement et de la hausse générale des coûts, j’ai droit à une baisse d’environ [x] %. Je vous prie de réduire le loyer net en conséquence à partir du [terme] et vous remercie de me faire part de votre position par écrit dans un délai de 30 jours.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Le bailleur dispose ensuite de 30 jours pour se déterminer. Il peut accepter, refuser ou compenser la baisse avec la hausse des coûts. S’il compense, demandez-lui son calcul pour pouvoir comparer ses postes avec les vôtres. Le schéma montre la suite.

Si le bailleur refuse la baisse

Si le bailleur ne répond pas, refuse ou accorde moins que ce que vous demandez, vous pouvez saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Par prudence, l’OFL conseille que votre requête parvienne à l’autorité au plus tard 60 jours après votre lettre initiale. Si vous manquez ce délai, vous devez recommencer avec une nouvelle lettre, et la baisse ne s’appliquera qu’à un terme ultérieur.

L’autorité compétente est l’autorité paritaire de conciliation en matière de baux à loyer du lieu où se trouve le logement. Elle se compose d’une présidente ou d’un président et d’un représentant de chaque côté, locataires et bailleurs. L’OFL en donne les adresses. La requête désigne la partie adverse, ce que vous demandez et l’objet du litige. Vous pouvez aussi la dicter au procès-verbal. En matière de bail, la conciliation est gratuite : pas de frais judiciaires (art. 113 CPC), et pas de dépens non plus.

À l’audience, l’autorité cherche d’abord un accord. Si elle n’y parvient pas, elle peut soumettre aux parties une proposition de jugement. Si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours, elle a les effets d’un jugement (art. 211 CPC). Sinon, une partie reçoit l’autorisation de procéder et dispose de 30 jours pour saisir le tribunal des baux (art. 209 CPC). Jusqu’à la fin de la procédure, le bail continue de s’appliquer tel quel.

Beaucoup hésitent par peur d’un congé. Un congé donné parce que vous faites valoir de bonne foi un droit découlant du bail est annulable, tout comme un congé donné pendant la procédure et, dans bien des cas, jusqu’à trois ans après (art. 271a CO). Il n’existe pas de protection absolue, par exemple en cas de retard de paiement ou de besoin urgent du bailleur.

Ce qu’il faut faire maintenant

Ressortez aujourd’hui votre bail et le dernier avis de hausse, et relevez deux chiffres : le taux de référence et l’indice. Si vous y lisez 1,50 ou 1,75 %, calculez votre droit avec l’un des calculateurs et vérifiez les termes de résiliation dans le bail. Avec un terme à fin mars, votre lettre doit arriver cette année encore.

Le 1er décembre 2026, l’OFL publiera le prochain taux. S’il baisse un jour encore, vous pourrez demander une nouvelle baisse. Attendre ne vous apporte donc rien. Pour le cas où le taux dépasserait un jour 2 %, le Conseil fédéral a chargé en septembre 2026 le Département fédéral de l’économie, de la formation et de la recherche (DEFR) de lui présenter d’ici avril 2027 une règle sur le rendement admissible, à inscrire dans l’ordonnance. Cela ne change rien à votre demande de baisse aujourd’hui.