Contester un congé du bailleur : délai, forme, prolongation

Le délai d’abord

Un congé donné par le bailleur se conteste devant l’autorité de conciliation du lieu où se trouve le logement, dans les 30 jours qui suivent sa réception, et la procédure y est gratuite. Sans formule officielle, le congé est nul. Si le motif est abusif, il est annulé. S’il est valable, le bail peut être prolongé de quatre ans au plus dans la même procédure.

Ces 30 jours ne pardonnent pas : qui les laisse passer perd ce droit pour de bon, comme le rappellent les tribunaux zurichois (page en allemand). Et ils commencent souvent plus tôt qu’on ne le croit : pas au moment où vous retirez la lettre recommandée, mais dès que l’avis de retrait jaune se trouve dans votre boîte aux lettres.

Quand les 30 jours commencent-ils à courir ?

Le délai commence le lendemain de la réception du congé. Si vous ne retirez pas tout de suite une lettre recommandée, le congé est en principe réputé reçu dès le lendemain du dépôt de l’avis de retrait, et non à la fin du délai de garde de sept jours de La Poste.

Un cas de Carouge, près de Genève, montre à quel point cette règle est sévère. Une locataire habitait depuis 1995 un quatre-pièces, pour un loyer de 942 francs par mois en dernier lieu. Fin novembre 2013, le propriétaire lui a donné congé pour fin mars 2014, sur la formule officielle et par pli recommandé. Le 2 décembre, l’avis de retrait était dans sa boîte aux lettres. Absente une dizaine de jours, la locataire ne l’a découvert que le 9 décembre, trop tard dans la journée pour passer à la poste, et n’a jamais retiré l’enveloppe. En février 2014, elle a contesté le congé. Trop tard, a tranché le Tribunal fédéral dans l’arrêt de principe ATF 143 III 15 : le congé était réputé reçu le 3 décembre.

Les vacances n’y changent rien. Selon l’arrêt, qui trouve un avis de retrait au retour d’une absence doit demander à la poste qui a envoyé le pli et, au besoin, réclamer une copie au bailleur. Le délai court quand même depuis la date d’origine, si bien qu’il ne reste parfois que quelques jours. Le propriétaire avait d’ailleurs motivé le congé par sa volonté de relouer l’appartement au loyer plus élevé pratiqué dans le quartier. Ce motif était-il abusif ? La question n’a jamais été examinée.

C’est plus strict que pour une hausse de loyer. Pour l’avis de majoration et pour le délai de paiement en cas de loyer impayé, le Tribunal fédéral fait une exception : une lettre recommandée non retirée n’y est réputée reçue que le septième jour du délai de garde. Ce qui vaut pour une hausse est expliqué dans notre article sur la contestation d’une hausse de loyer.

Si le 30e jour tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai expire le jour ouvrable suivant (art. 78 CO). Ne comptez pas pour autant sur le dernier jour. Pendant ces 30 jours, vous examinez trois questions, et toutes trois figurent dans la même requête.

Le congé est-il bien valable ?

Un congé du bailleur n’est valable que s’il est donné par écrit, sur une formule agréée par le canton (art. 266l CO). Sans cette formule, il est nul (art. 266o CO). Une lettre sans formule, un e-mail ou un message sur votre téléphone ne mettent donc pas fin à votre bail.

Le contenu de la formule est fixé par la Confédération (art. 9 OBLF) : le logement concerné, la date à laquelle le congé prend effet, la mention que le congé doit être motivé si vous le demandez, les règles sur la contestation et la prolongation, et la liste des autorités de conciliation. Chaque canton agrée ses propres formules. Dans le canton de Zurich, les bailleurs peuvent aussi utiliser une formule de leur cru, mais seulement si la Direction de la justice et de l’intérieur l’a approuvée au préalable. Une telle formule porte alors une mention d’approbation, comme l’indique la page des formules du canton (en allemand).

Tout écart ne rend pas le congé nul. Dans l’arrêt de principe ATF 140 III 244, des bailleurs vaudois avaient utilisé une ancienne version de la formule cantonale, et le Tribunal fédéral a tenu le congé pour valable. Ce qui compte, c’est que la formule remplisse son but : vous informer de vos droits. Une date erronée ne rend pas non plus le congé invalide. S’il ne respecte pas le délai ou le terme, il prend simplement effet pour le prochain terme possible (art. 266a CO). Pour un logement, le délai légal est de trois mois pour le terme fixé par l’usage local (art. 266c CO), sauf si votre contrat prévoit autre chose.

D’autres défauts rendent eux aussi un congé nul. Sur leur page consacrée à la nullité (en allemand), les tribunaux zurichois citent notamment ces cas : le congé n’est pas adressé à tous les locataires, il n’est pas donné par tous les bailleurs, il ne vise qu’une partie de la chose louée, par exemple une cave à retirer du contrat, ou il dépend d’une condition qui n’est pas entièrement entre vos mains.

Si vous vivez dans le logement avec votre conjoint ou votre partenaire enregistré, une règle de plus s’applique. Le congé doit être notifié séparément à chacun de vous (art. 266n CO), donc dans deux enveloppes. C’est le cas même si un seul de vous deux a signé le bail. S’il n’arrive qu’un exemplaire, le congé est nul. Votre conjoint peut en outre le contester lui-même et demander une prolongation (art. 273a CO).

Un congé nul ne produit aucun effet, même si vous ne faites rien. Mieux vaut pourtant ne pas s’y fier. Les tribunaux zurichois conseillent de protester par écrit et, par précaution, de faire constater la nullité par l’autorité de conciliation dans les 30 jours. Si la formule est en ordre, reste la question du motif.

Quand un congé est-il abusif ?

Un congé est abusif lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 CO). La notion paraît large, mais elle est étroite : le bailleur n’a besoin d’aucun motif particulier pour un congé ordinaire. Selon les tribunaux zurichois, tout motif sérieux peut justifier un congé.

Dans l’arrêt de principe ATF 142 III 91, le Tribunal fédéral a tracé la limite ainsi : est contraire à la bonne foi le congé donné sans intérêt objectif, sérieux et digne de protection, donc par pure chicane, ou celui qui crée une disproportion crasse entre les intérêts des deux parties. Qu’il vous frappe durement ne suffit pas, car la dureté ne compte qu’au stade de la prolongation. Sont admissibles, selon l’ATF 148 III 215, le besoin propre, des travaux de transformation, un changement d’affectation et même la recherche d’un meilleur rendement, tant qu’elle reste dans le cadre légal.

C’est pourquoi l’étape la plus importante consiste à connaître le motif. Le congé doit être motivé si vous le demandez. Une motivation absente ou lacunaire ne rend pas encore le congé abusif. Selon l’ATF 148 III 215, c’est toutefois un indice qu’il n’existe pas d’intérêt digne de protection ou que le motif n’est qu’un prétexte. Or un motif prétexté est contraire à la bonne foi, par exemple un besoin propre invoqué alors que des travaux sont en réalité prévus et qu’on veut éviter une longue prolongation. Les tribunaux zurichois proposent un modèle (en allemand) pour cette demande. En bref, ceci suffit :

Congé du [date], logement [adresse]

Madame, Monsieur,

J’ai reçu votre congé le [date]. En vertu de l’art. 271, al. 2, CO, je vous prie de m’en communiquer le motif par écrit.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

Le bailleur n’est pas tenu de répondre dans vos 30 jours, mais le délai, lui, continue de courir. N’attendez donc pas sa réponse pour déposer votre requête. Pas de réponse, ou une réponse bien mince : devant l’autorité de conciliation, c’est un argument en votre faveur.

Ce que la loi interdit expressément

Pour certains cas, la loi dit elle-même que le congé est annulable (art. 271a CO). Le plus connu est le congé de représailles : le bailleur résilie parce que vous faites valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail, par exemple une baisse liée au taux de référence ou la réparation d’un défaut. Est aussi annulable le congé par lequel le bailleur veut imposer un loyer plus élevé ou une autre modification du bail à votre détriment, et celui qui ne vise qu’à vous pousser à acheter le logement.

S’y ajoute une période de protection. Pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire liée au bail, un congé est annulable, puis pendant trois ans encore si le bailleur a succombé dans une large mesure, a abandonné sa prétention ou s’est entendu avec vous. Les trois ans valent aussi après un accord trouvé hors procédure, si vous pouvez le prouver par des écrits. Conservez donc ces lettres et ces e-mails.

La période de protection ne vous met pas à l’abri de tout. Elle ne s’applique pas en cas de besoin propre urgent, de retard de paiement, de violation grave du devoir de diligence, de vente de l’immeuble, de justes motifs ou de faillite. Deux motifs méritent qu’on s’y attarde : les travaux et le besoin propre.

Congé pour rénovation

Un congé en vue de travaux importants est admis lorsque votre présence compliquerait, renchérirait ou retarderait sensiblement le chantier. Il est abusif si, au moment du congé, le projet n’est pas assez mûr pour que vous puissiez juger si vous devez vraiment partir, ou s’il ne serait manifestement jamais autorisé (ATF 140 III 496). Le permis de construire, en revanche, n’a pas besoin d’être déjà délivré.

Deux arrêts de principe montrent où passe la ligne. Dans l’ATF 142 III 91, une bailleresse de l’Oberland bernois avait résilié le bail d’un magasin en écrivant qu’elle organisait un concours d’architecture et voulait garder toutes les options ouvertes. Cela ne suffisait pas, et le Tribunal fédéral a annulé le congé. Dans l’ATF 148 III 215, venu du canton de Vaud, une locataire habitait au contraire depuis 1996 un deux-pièces, pour 685 francs net en dernier lieu. La nouvelle propriétaire, une société anonyme, a résilié le bail pour rénover salle de bains, cuisine, sols et murs et retirer de l’amiante, pour 32 000 à 35 000 francs et 45 à 60 jours de chantier. Les travaux n’avaient rien d’urgent. Le Tribunal fédéral a pourtant jugé le congé valable : qui possède un immeuble décide lui-même des travaux à exécuter. La locataire a obtenu une première prolongation de deux ans.

Besoin propre et vente

Si le bailleur veut habiter lui-même le logement ou le confier à de proches parents, le motif est admissible. Seul le besoin propre urgent a toutefois un effet particulier : lui seul fait tomber la période de protection, et lui seul permet à un nouveau propriétaire de résilier de manière anticipée. Une modification de la loi aurait remplacé « urgent » par « important et actuel, établi sur la base d’une évaluation objective ». Le corps électoral l’a rejetée le 24 novembre 2024 par 53,8 % de non (Swissvotes). La loi parle donc toujours de besoin « urgent ».

Si l’immeuble est vendu, votre bail passe au nouveau propriétaire (art. 261 CO). Celui-ci ne peut résilier plus tôt que ne le prévoit le contrat que s’il fait valoir un besoin urgent, et alors en respectant le délai légal pour le prochain terme légal. Si vous en subissez un dommage, l’ancien bailleur en répond. Et si le motif tient, il vous reste toujours la prolongation.

Prolongation : plus de temps, même si le congé est valable

Même un congé valable et non abusif ne vous oblige pas forcément à quitter le logement à la date prévue. Vous pouvez demander une prolongation lorsque la fin du bail aurait pour vous ou votre famille des conséquences pénibles que les intérêts du bailleur ne justifient pas (art. 272 CO).

L’autorité procède à une pesée des intérêts. Elle tient compte du contrat et des circonstances de sa conclusion, de la durée du bail, de la situation personnelle, familiale et financière des deux parties, d’un éventuel besoin propre et de son urgence, ainsi que de la situation sur le marché local du logement. Le bail d’un logement peut être prolongé de quatre ans au plus, celui de locaux commerciaux de six ans, en une ou deux fois (art. 272b CO). Si vous vous entendez directement avec le bailleur, aucune durée maximale ne s’applique.

Pour un bail de durée indéterminée, la demande de prolongation doit elle aussi parvenir à l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé (art. 273 CO). Si vous contestez le congé, nul besoin d’une demande séparée : si l’autorité rejette la contestation, elle examine d’office la prolongation. Dans le doute, les tribunaux zurichois (en allemand) conseillent tout de même de demander les deux, parce que des motifs abusifs n’apparaissent souvent qu’en cours de procédure.

La prolongation est exclue en cas de congé pour retard de paiement, violation grave du devoir de diligence ou faillite (art. 272a CO). Il en va de même pour un bail expressément conclu jusqu’au début de travaux de transformation. Elle est en règle générale exclue aussi lorsque le bailleur vous propose un logement de remplacement équivalent.

Mettre à profit le temps gagné

Pendant la prolongation, votre bail continue aux mêmes conditions, sauf si la décision l’adapte. Si vous trouvez quelque chose avant, rien ne vous oblige à rester jusqu’au bout : pour une prolongation d’un an au plus, vous résiliez avec un préavis d’un mois pour la fin d’un mois, pour une prolongation plus longue avec trois mois de préavis pour un terme légal (art. 272d CO), à moins que la décision ou l’accord n’en dispose autrement.

Qui veut une deuxième prolongation doit la demander au plus tard 60 jours avant l’échéance de la première. L’autorité examine alors en plus si vous avez fait tout ce qu’on pouvait raisonnablement attendre de vous pour trouver un nouveau logement. Pour les tribunaux zurichois, les preuves de vos recherches sont la meilleure démonstration des conséquences pénibles. Conservez donc chaque dossier de candidature, chaque refus et la trace de chaque visite, dès le premier mois.

Contester le congé : la marche à suivre

La procédure commence par une requête à l’autorité paritaire de conciliation du lieu où se trouve le logement. Vous y indiquez la partie adverse, ce que vous demandez et l’objet du litige, par écrit ou oralement au procès-verbal (art. 202 CPC). L’Office fédéral du logement publie les adresses des autorités, et le canton de Zurich propose un formulaire en ligne (en allemand). En matière de bail, la procédure de conciliation est gratuite, et aucune partie ne doit verser de dépens à l’autre (art. 113 CPC).

Demandez d’abord le plus, puis le moins à titre subsidiaire. C’est ainsi qu’étaient formulées les conclusions de la locataire dans l’affaire bernoise : constater la nullité du congé, subsidiairement l’annuler comme abusif, plus subsidiairement prolonger le bail. L’audience a lieu dans les deux mois (art. 203 CPC). L’autorité, composée d’une présidence et d’un représentant de chaque camp, locataires et bailleurs, cherche d’abord un accord.

La statistique fédérale montre à quelle fréquence elle y parvient. Au second semestre 2025, le congé ordinaire était le motif le plus fréquent des procédures de conciliation liquidées, avec 2 561 cas, soit 14,78 % du total, selon le rapport de l’OFL. Parmi les cas que l’Office ventile selon leur issue, trois sur quatre se sont terminés par un accord.

Un accord ne veut pas dire que vous avez gagné. L’OFL y range la transaction, l’acquiescement et le désistement d’action inconditionnel. Qui a obtenu quoi, la statistique ne le dit pas. Dans le canton de Zurich, 543 des 728 procédures portant sur un congé ordinaire se sont terminées par un accord, une proportion proche de la moyenne nationale.

À défaut d’accord, l’autorité peut soumettre aux parties une proposition de décision (art. 210 CPC). Si aucune partie ne s’y oppose dans les 20 jours, elle a les effets d’un jugement. Pour les congés, cela a une conséquence importante : la partie qui s’y oppose doit saisir le tribunal dans les 30 jours, faute de quoi la proposition est considérée comme reconnue (art. 211 CPC). Dans l’affaire vaudoise, l’autorité avait proposé d’annuler le congé. La propriétaire s’y est opposée et a donc dû agir elle-même en justice. S’il n’y a ni accord ni proposition, vous recevez l’autorisation de procéder et disposez là aussi de 30 jours pour saisir le tribunal (art. 209 CPC). Si vous laissez passer ce délai, le congé est maintenu.

Exception : le congé pour loyer impayé

Si vous ne payez pas le loyer, d’autres règles s’appliquent, et elles sont plus dures. Le bailleur doit d’abord vous fixer par écrit un délai de paiement d’au moins 30 jours, en vous avertissant qu’à défaut de paiement il résiliera le bail (art. 257d CO). Si vous ne payez pas dans ce délai, il peut résilier avec un préavis d’au moins 30 jours pour la fin d’un mois.

Il n’y a alors pas de prolongation, et la période de protection ne joue pas. Vous pouvez quand même contester le congé dans les 30 jours, par exemple si le délai de paiement était trop court, si le congé est arrivé trop tôt ou si, pour un logement de famille, la mise en demeure n’a pas été envoyée séparément à chacun des époux. La meilleure protection reste toutefois de payer dans le délai fixé. Le bailleur ne peut alors plus résilier pour ce motif.

Avis de retrait dans la boîte aux lettres : que faire ?

Retirez-la dès le lendemain et notez la date de l’avis de retrait. Comptez 30 jours à partir du jour suivant et inscrivez l’échéance dans votre agenda, avec quelques jours de marge. Vérifiez ensuite la formule, les destinataires et, pour un couple marié, les deux enveloppes. Demandez par écrit le motif du congé, sans attendre la réponse.

Déposez ensuite la requête, contestation et prolongation ensemble, même si vous hésitez encore. Elle ne coûte rien, et vous pourrez toujours la retirer plus tard. Un délai manqué, lui, ne se rattrape pas. En cas de doute, adressez-vous à l’autorité de conciliation elle-même : en matière de bail, la loi la charge aussi de donner des conseils juridiques (art. 201 CPC).