Kündigung vom Vermieter anfechten: Frist, Form, Erstreckung

Die Frist zuerst

Eine Kündigung der Vermieterschaft fechten Sie bei der Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung an, innert 30 Tagen nach Empfang, und das Verfahren dort kostet nichts. Ohne amtliches Formular ist die Kündigung nichtig. Ist der Grund missbräuchlich, wird sie aufgehoben. Ist sie gültig, kann die Miete im selben Verfahren um bis zu vier Jahre erstreckt werden.

Die 30 Tage sind streng: Wer sie verpasst, verliert das Recht endgültig, so halten es die Zürcher Gerichte fest. Und sie beginnen oft früher, als man denkt: nicht mit dem Abholen des Einschreibens, sondern mit dem gelben Abholschein im Briefkasten.

Wann beginnen die 30 Tage?

Die Frist beginnt am Tag nach dem Empfang der Kündigung. Holen Sie ein Einschreiben nicht sofort ab, gilt die Kündigung in der Regel schon am Tag nach dem Abholschein als empfangen, nicht erst am Ende der siebentägigen Abholfrist der Post.

Wie hart diese Regel ist, zeigt ein Fall aus Carouge bei Genf. Eine Mieterin wohnte seit 1995 in einer Vierzimmerwohnung, zuletzt für 942 Franken im Monat. Ende November 2013 kündigte der Eigentümer auf Ende März 2014, auf dem amtlichen Formular und per Einschreiben. Am 2. Dezember lag der Abholschein im Briefkasten. Die Mieterin war rund zehn Tage weg, fand den Schein erst am 9. Dezember, zu spät am Tag für die Post, und holte das Couvert nie ab. Im Februar 2014 focht sie die Kündigung an. Zu spät, entschied das Bundesgericht im Leitentscheid BGE 143 III 15: Die Kündigung galt am 3. Dezember als empfangen.

Ferien ändern daran nichts. Wer nach einer Abwesenheit einen Abholschein findet, muss laut dem Urteil bei der Post nachfragen, wer der Absender ist, und notfalls bei der Vermieterschaft eine Kopie verlangen. Die Frist läuft trotzdem ab dem ursprünglichen Datum, es bleiben also womöglich nur noch wenige Tage. Als Grund für die Kündigung hatte der Eigentümer übrigens angegeben, er wolle die Wohnung zum höheren, im Quartier üblichen Preis neu vermieten. Ob das missbräuchlich war, wurde nie geprüft.

Das ist strenger als bei einer Mietzinserhöhung. Für deren Mitteilung und für die Zahlungsfrist bei einem Mietrückstand macht das Bundesgericht eine Ausnahme: Dort gilt ein nicht abgeholtes Einschreiben erst am siebten Tag der Abholfrist als empfangen. Wie das bei einer Erhöhung läuft, steht in unserem Beitrag zur Mietzinserhöhung.

Fällt der 30. Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, endet die Frist am nächsten Werktag (Art. 78 OR). Rechnen Sie trotzdem nicht mit dem letzten Tag. Was Sie in diesen 30 Tagen prüfen, sind drei Fragen, und alle drei landen im selben Gesuch.

Ist die Kündigung überhaupt gültig?

Gültig ist eine Kündigung der Vermieterschaft nur, wenn sie schriftlich auf einem Formular kommt, das der Kanton genehmigt hat (Art. 266l OR). Fehlt das Formular, ist sie nichtig (Art. 266o OR). Ein Brief ohne Formular, eine E-Mail oder eine Nachricht aufs Handy beenden Ihr Mietverhältnis also nicht.

Was auf dem Formular stehen muss, regelt der Bund (Art. 9 VMWG): die Wohnung, um die es geht, das Datum, auf das gekündigt wird, der Hinweis, dass die Kündigung auf Verlangen begründet werden muss, die Regeln zu Anfechtung und Erstreckung und die Liste der Schlichtungsbehörden. Die Formulare genehmigt jeder Kanton selbst. Im Kanton Zürich dürfen Vermietende auch eigene Formulare verwenden, aber nur, wenn die Direktion der Justiz und des Innern sie vorher genehmigt hat. Ein solches Formular trägt dann einen Genehmigungsvermerk, so steht es auf der Formularseite des Kantons.

Nicht jede Abweichung macht eine Kündigung nichtig. Im Leitentscheid BGE 140 III 244 hatten die Vermieter in der Waadt eine ältere Fassung des kantonalen Formulars benutzt, und das Bundesgericht liess die Kündigung gelten. Massgebend ist, ob das Formular seinen Zweck erfüllt, nämlich Sie über Ihre Rechte zu informieren. Auch ein falsches Datum macht die Kündigung nicht ungültig. Hält sie die Frist oder den Termin nicht ein, gilt sie einfach auf den nächstmöglichen Termin (Art. 266a OR). Die gesetzliche Frist für Wohnungen beträgt drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR), sofern Ihr Vertrag nichts anderes vorsieht.

Daneben gibt es Fehler, die eine Kündigung ebenfalls nichtig machen. Die Zürcher Gerichte zählen auf ihrer Seite zur Nichtigkeit unter anderem auf: Die Kündigung ist nicht an alle Mietenden gerichtet, nicht von allen Vermietenden ausgesprochen, sie betrifft nur einen Teil der Mietsache, etwa ein Kellerabteil aus dem Vertrag, oder sie hängt an einer Bedingung, die nicht allein in Ihrer Hand liegt.

Wohnen Sie mit Ihrem Ehepartner oder Ihrer eingetragenen Partnerin in der Wohnung, gilt eine weitere Regel. Die Kündigung muss jedem von Ihnen separat zugestellt werden (Art. 266n OR), also in zwei Couverts. Das gilt auch dann, wenn nur einer von Ihnen den Vertrag unterschrieben hat. Kommt nur ein Exemplar, ist die Kündigung nichtig. Ihr Partner kann sie zudem selbst anfechten und eine Erstreckung verlangen (Art. 273a OR).

Eine nichtige Kündigung wirkt nicht, auch wenn Sie nichts tun. Verlassen sollten Sie sich darauf trotzdem nicht. Die Zürcher Gerichte raten, schriftlich zu protestieren und innert 30 Tagen vorsichtshalber bei der Schlichtungsbehörde feststellen zu lassen, dass die Kündigung nichtig ist. Ist das Formular in Ordnung, geht es um den Grund.

Wann ist eine Kündigung missbräuchlich?

Missbräuchlich ist eine Kündigung, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst (Art. 271 OR). Das klingt weit, ist aber eng: Die Vermieterschaft braucht für eine ordentliche Kündigung keinen besonderen Grund. Laut den Zürcher Gerichten kann jeder ernst gemeinte Grund eine Kündigung tragen.

Das Bundesgericht hat die Grenze im Leitentscheid BGE 142 III 91 so umschrieben: Treuwidrig ist eine Kündigung, die ohne objektives, ernsthaftes und schützenswertes Interesse ausgesprochen wird, also aus reiner Schikane, oder bei der die Interessen beider Seiten in einem krassen Missverhältnis stehen. Dass die Kündigung Sie hart trifft, reicht dafür nicht. Härte zählt erst bei der Erstreckung. Zulässig sind laut BGE 148 III 215 etwa Eigenbedarf, ein Umbau, eine andere Nutzung und auch der Wunsch nach mehr Ertrag, soweit er im gesetzlichen Rahmen bleibt.

Deshalb ist der wichtigste Schritt, den Grund zu kennen. Die Kündigung muss auf Ihr Verlangen begründet werden. Fehlt die Begründung oder ist sie lückenhaft, macht das die Kündigung noch nicht missbräuchlich. Laut BGE 148 III 215 ist es aber ein Indiz dafür, dass kein schützenswertes Interesse besteht oder der Grund nur vorgeschoben ist. Und ein vorgeschobener Grund ist treuwidrig, etwa Eigenbedarf, wenn eigentlich ein Umbau geplant ist und eine lange Erstreckung vermieden werden soll. Die Zürcher Gerichte bieten eine Vorlage für die Anfrage an. Kurz gefasst genügt das:

Kündigung vom [Datum], Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte Damen und Herren

Ihre Kündigung habe ich am [Datum] erhalten. Gestützt auf Art. 271 Abs. 2 OR bitte ich Sie, mir den Grund schriftlich mitzuteilen.

Freundliche Grüsse

Die Vermieterschaft muss nicht innert Ihrer 30 Tage antworten, die Frist läuft aber weiter. Warten Sie mit dem Gesuch deshalb nicht auf die Antwort. Kommt keine Antwort oder eine dünne, ist das vor der Schlichtungsbehörde ein Argument für Sie.

Was das Gesetz ausdrücklich verbietet

Für bestimmte Fälle sagt das Gesetz selbst, dass die Kündigung anfechtbar ist (Art. 271a OR). Der bekannteste Fall ist die Rachekündigung: Die Vermieterschaft kündigt, weil Sie nach Treu und Glauben Ansprüche geltend machen, etwa eine Senkung wegen des Referenzzinssatzes oder die Behebung eines Mangels. Anfechtbar ist auch eine Kündigung, mit der die Vermieterschaft eine höhere Miete oder eine andere Vertragsänderung zu Ihren Lasten durchsetzen will, und eine, die Sie nur zum Kauf der Wohnung bewegen soll.

Dazu kommt eine Sperrfrist. Während eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens zum Mietverhältnis ist eine Kündigung anfechtbar, und danach drei Jahre lang, wenn die Vermieterschaft zu einem erheblichen Teil verloren, ihre Forderung zurückgezogen oder sich mit Ihnen geeinigt hat. Die drei Jahre gelten auch nach einer Einigung ausserhalb eines Verfahrens, wenn Sie diese mit Schriftstücken belegen können. Bewahren Sie solche Briefe und E-Mails deshalb auf.

Die Sperrfrist schützt nicht vor allem. Sie gilt nicht bei dringendem Eigenbedarf, Zahlungsrückstand, schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht, Verkauf der Liegenschaft, wichtigen Gründen und Konkurs. Zwei Gründe verdienen einen genaueren Blick: Umbau und Eigenbedarf.

Kündigung wegen Sanierung

Eine Kündigung für einen grossen Umbau ist erlaubt, wenn Ihre Anwesenheit die Arbeiten erheblich erschweren, verteuern oder verzögern würde. Missbräuchlich ist sie, wenn das Projekt bei der Kündigung noch nicht reif genug ist, damit Sie beurteilen können, ob Sie wirklich ausziehen müssen, oder wenn es offensichtlich nie bewilligt würde (BGE 140 III 496). Eine Baubewilligung muss dagegen noch nicht vorliegen.

Zwei Leitentscheide zeigen, wo die Linie verläuft. In BGE 142 III 91 hatte eine Vermieterin im Berner Oberland ein Ladenlokal gekündigt und geschrieben, sie führe einen Architekturwettbewerb durch und wolle sich alle Optionen offenhalten. Das reichte nicht, das Bundesgericht hob die Kündigung auf. In BGE 148 III 215 aus dem Kanton Waadt dagegen wohnte eine Mieterin seit 1996 in einer Zweizimmerwohnung für zuletzt 685 Franken netto. Die neue Eigentümerin, eine Aktiengesellschaft, kündigte, um Bad, Küche, Böden und Wände zu erneuern und Asbest zu entfernen, für 32’000 bis 35’000 Franken und 45 bis 60 Tage Bauzeit. Dringend waren die Arbeiten nicht. Das Bundesgericht liess die Kündigung trotzdem gelten: Wer eine Liegenschaft besitzt, darf selbst entscheiden, welche Arbeiten ausgeführt werden. Die Mieterin erhielt eine erste Erstreckung um zwei Jahre.

Eigenbedarf und Verkauf

Will die Vermieterschaft selbst einziehen oder die Wohnung nahen Verwandten geben, ist das ein zulässiger Grund. Eine besondere Wirkung hat aber nur dringender Eigenbedarf: Nur er durchbricht die Sperrfrist, und nur er erlaubt einem neuen Eigentümer, vorzeitig zu kündigen. Eine Gesetzesänderung hätte «dringend» durch «bei objektiver Beurteilung bedeutend und aktuell» ersetzt. Die Stimmberechtigten lehnten sie am 24. November 2024 mit 53,8 Prozent Nein ab (Swissvotes), im Gesetz steht deshalb weiterhin «dringend».

Wird das Haus verkauft, geht Ihr Mietvertrag auf den neuen Eigentümer über (Art. 261 OR). Er kann früher als im Vertrag vorgesehen nur kündigen, wenn er dringenden Eigenbedarf geltend macht, und dann mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin. Entsteht Ihnen daraus ein Schaden, haftet der frühere Vermieter. Und wenn der Grund trägt, bleibt Ihnen immer noch die Erstreckung.

Erstreckung: mehr Zeit, auch wenn die Kündigung gilt

Auch eine gültige und nicht missbräuchliche Kündigung muss Sie nicht auf den Termin aus der Wohnung bringen. Sie können eine Erstreckung verlangen, wenn der Auszug für Sie oder Ihre Familie eine Härte wäre, die durch die Interessen der Vermieterschaft nicht gerechtfertigt ist (Art. 272 OR).

Die Behörde wägt ab. Sie schaut auf den Vertrag und wie er zustande kam, auf die Dauer der Miete, auf die persönliche, familiäre und finanzielle Lage beider Seiten, auf einen allfälligen Eigenbedarf und wie dringend er ist, und auf den örtlichen Wohnungsmarkt. Eine Wohnung kann um höchstens vier Jahre erstreckt werden, Geschäftsräume um sechs, in einem oder zwei Schritten (Art. 272b OR). Einigen Sie sich direkt mit der Vermieterschaft, gilt keine Höchstdauer.

Das Gesuch gehört bei einem unbefristeten Vertrag ebenfalls innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung zur Schlichtungsbehörde (Art. 273 OR). Fechten Sie die Kündigung an, brauchen Sie kein separates Gesuch: Weist die Behörde die Anfechtung ab, prüft sie die Erstreckung von sich aus. Die Zürcher Gerichte raten im Zweifel trotzdem, beides zu verlangen, weil sich missbräuchliche Motive oft erst im Verfahren zeigen.

Ausgeschlossen ist eine Erstreckung bei einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand, schwerer Verletzung der Sorgfaltspflicht oder Konkurs (Art. 272a OR). Dasselbe gilt für einen Vertrag, der ausdrücklich nur bis zum Beginn eines Umbaus abgeschlossen wurde. In der Regel ausgeschlossen ist sie auch, wenn Ihnen die Vermieterschaft eine gleichwertige Ersatzwohnung anbietet.

Die gewonnene Zeit nutzen

Während der Erstreckung gilt Ihr Vertrag unverändert weiter, wenn der Entscheid ihn nicht anpasst. Finden Sie früher etwas, müssen Sie nicht bis zum Ende bleiben: Bei einer Erstreckung bis zu einem Jahr kündigen Sie mit einem Monat Frist auf Ende eines Monats, bei einer längeren mit drei Monaten auf einen gesetzlichen Termin (Art. 272d OR), sofern der Entscheid oder die Vereinbarung nichts anderes festlegt.

Wer eine zweite Erstreckung will, muss sie spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten verlangen. Dann prüft die Behörde zusätzlich, ob Sie alles Zumutbare getan haben, um eine neue Wohnung zu finden. Die Zürcher Gerichte nennen Belege über Ihre Suche den besten Nachweis der Härte. Bewahren Sie deshalb jede Bewerbung, jede Absage und jede Besichtigung auf, ab dem ersten Monat.

So fechten Sie die Kündigung an

Das Verfahren beginnt mit einem Gesuch an die paritätische Schlichtungsbehörde am Ort der Wohnung. Darin nennen Sie die Gegenpartei, was Sie verlangen und worum es geht, schriftlich oder mündlich zu Protokoll (Art. 202 ZPO). Die Adressen verlinkt das Bundesamt für Wohnungswesen, der Kanton Zürich hat ein Online-Formular dafür. Gerichtskosten gibt es im Schlichtungsverfahren bei Mietstreitigkeiten keine, und keine Seite muss der anderen eine Entschädigung zahlen (Art. 113 ZPO).

Verlangen Sie das Weitergehende zuerst und das Bescheidenere als Ersatz. So stand es in der Klage der Mieterin im Berner Fall: feststellen, dass die Kündigung nichtig ist, eventuell sie als missbräuchlich aufheben, eventuell das Mietverhältnis erstrecken. Die Verhandlung findet innert zwei Monaten statt (Art. 203 ZPO). Die Behörde, besetzt mit einer vorsitzenden Person und je einer Vertretung der Mieter- und der Vermieterseite, sucht zuerst eine Einigung.

Wie oft das gelingt, zeigt die Statistik des Bundes. Im zweiten Halbjahr 2025 waren ordentliche Kündigungen der häufigste Grund für ein erledigtes Schlichtungsverfahren, mit 2’561 Fällen oder 14,78 Prozent aller Erledigungen, so steht es im Bericht des BWO. Von den Fällen, die das BWO nach Ausgang aufschlüsselt, endeten drei von vier mit einer Einigung.

Eine Einigung heisst nicht, dass Sie gewonnen haben. Das BWO zählt darunter Vergleiche, die Anerkennung einer Klage und den Rückzug ohne Vorbehalt. Wer was bekommen hat, steht nicht in der Statistik. Im Kanton Zürich endeten 543 von 728 Verfahren um ordentliche Kündigungen mit einer Einigung, ähnlich wie im Landesschnitt.

Einigen sich die Parteien nicht, kann die Behörde einen Entscheidvorschlag machen (Art. 210 ZPO). Lehnt ihn keine Seite innert 20 Tagen ab, gilt er wie ein Urteil. Bei Kündigungen hat das eine wichtige Folge: Wer den Vorschlag ablehnt, muss innert 30 Tagen vor Gericht klagen, sonst gilt er als anerkannt (Art. 211 ZPO). Im Waadtländer Fall schlug die Behörde vor, die Kündigung aufzuheben. Die Eigentümerin lehnte ab und musste deshalb selbst klagen. Kommt es ohne Vorschlag zu keiner Einigung, erhalten Sie die Klagebewilligung und haben ebenfalls 30 Tage für die Klage (Art. 209 ZPO). Lassen Sie diese verstreichen, bleibt die Kündigung bestehen.

Ausnahme: Kündigung wegen Mietrückstand

Bezahlen Sie die Miete nicht, gelten andere Regeln, und sie sind härter. Die Vermieterschaft muss Ihnen zuerst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und androhen, dass sie sonst kündigt (Art. 257d OR). Zahlen Sie innert dieser Frist nicht, darf sie mit mindestens 30 Tagen Frist auf Ende eines Monats kündigen.

Eine Erstreckung gibt es dann nicht, und die Sperrfrist schützt Sie nicht. Anfechten können Sie trotzdem innert 30 Tagen, etwa wenn die Zahlungsfrist zu kurz war, die Kündigung zu früh kam oder bei einer Familienwohnung die Mahnung nicht separat an beide Ehegatten ging. Der wirksamste Schutz ist aber, innert der Zahlungsfrist zu bezahlen. Dann darf nicht gekündigt werden.

Wenn das Einschreiben im Briefkasten liegt

Holen Sie es am nächsten Tag ab und notieren Sie das Datum des Abholscheins. Ab dem Tag danach zählen Sie 30 Tage und tragen das Ende in die Agenda ein, mit einigen Tagen Reserve. Dann prüfen Sie das Formular, die Adressaten und bei Ehepaaren die zwei Couverts. Verlangen Sie schriftlich die Begründung, ohne auf die Antwort zu warten.

Reichen Sie danach das Gesuch ein, mit Anfechtung und Erstreckung zusammen, auch wenn Sie sich noch nicht sicher sind. Es kostet nichts, und zurückziehen können Sie es später immer noch. Eine verpasste Frist lässt sich nicht nachholen. Und wenn Sie unsicher sind, fragen Sie die Schlichtungsbehörde selbst: In Mietsachen ist sie von Gesetzes wegen auch Rechtsberatungsstelle (Art. 201 ZPO).